67ZOBRAZENÍ

Na první pohled se zdá, že příjmy z pronájmu jsou jednoduché a zařadit je do účetnictví nebo uvést v daňovém přiznání nebude žádný problém. Ale duše odborníka, který zákony vytvořil, nebyla nakloněna jednoduchosti. Proto se může stát, že tyto příjmy jsou jinde, než mají být.

Příjmy z pronájmu nemovitého majetku

Příjmy, které plynou z pronájmu bytu nebo domu, jsou vcelku jednoznačné. Jsou vyjádřeny nájemní smlouvou a obsahují cenové ujednání o výši pronájmu. Pozornost by každý měl věnovat ujednáním, která označují doprovodné služby. A to hned ze dvou hledisek. Prvním je otázka odpočtu nákladů. Služby jako elektřina, voda, plyn a další přímo souvisejí s potřebou bydlení a patří do § 9 Zákona o daních z příjmů (ZDP) a znamenají, že se může uplatnit příjem z pronájmu. Abyste se nepřipravili o náklady nebo o peníze využitím paušální daně ve výši 30 % měly by být zvlášť odděleny od samotného pronájmu. Buď je platí rovnou nájemce, nebo Vy, ale nesmíte napsat, že služby jsou součástí nájemného. Potom při uplatnění paušálu, musíte odečíst 30 % z celé takové částky. A druhým problémem jsou další služby. Když k pronájmu poskytnete úklid, snídani, praní nebo cokoliv jiného, musíte si opatřit živnostenské oprávnění a náhle se příjmy z pronájmu přesunují do příjmů z podnikání (§ 7 ZDP). A to je velký rozdíl.

Způsob danění

Příjmy z pronájmu tedy nesmíte provozovat na živnostenské oprávnění a dokonce ani nemovitost nebo movitá věc nesmí být součást obchodního majetku podnikatele nebo společnosti. Pokud je tedy dům či byt psán na fyzickou osobu, je všechno v pořádku. Pokud jste ovšem nemovitost koupili nebo převedli do firmy, opět nejde o příjmy z pronájmu (§ 9), ale řadí se do běžných podnikatelských příjmů. A proč je v tom tak velký rozdíl? Jednak se z nich stanou příjmy, které se kumulují s dalšími příjmy. A také vstoupí náhle do vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění. Tedy nejen, že jej zvýší, ale také založí povinnost platit sociální a zdravotní pojištění! Proto je dobré příjmy z pronájmu oddělit od dalších služeb (kromě energií, vody atd.), aby si poplatník nemusel opatřit živnostenské oprávnění a platit sociální a zdravotní daně.  Stejně tak se nesmí dostat nemovitost do společnosti nebo do jmění podnikatele.

Příjmy z pronájmu movitých věcí

Do příjmu z pronájmu patří také jakýkoliv pronájem třeba auta nebo motorové pily. Tyto pronájmy, pokud nejsou příležitostné, opět spadají do kategorie příjmů z pronájmu a platí pro ně také Příloha č. 2 Daňového přiznání. A dokonce na ně nemusíte mít ani živnostenské oprávnění. Naopak, pokud si živnostenské oprávnění pořídíte, spadnou opět do příjmů z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti. Tím jsou jinak daněny a stávají se součástí vyměřovacího základu pro stanovení sociálních a zdravotních daní. Pokud tedy nechcete zbytečnou administrativu a platby, musíte i movité věci pronajímat bez živnosti a neposkytovat další služby. K pronájmu auta tak nemůžete nabízet mytí, odtah nebo řízení vozidla.

Jak na výdaje a daň

V Příloze 2 daňového přiznání pak při vyplňování musíte nejprve uvést, zda příjmy pocházejí ze společného jmění manželů. To je proto, že příjmy může  danit jen jeden z manželů a nelze je například rozdělit. A poté si musíte vybrat, zda uplatníte paušál 30 % nebo skutečné náklady. Procento skutečně není vysoké. Pokud je uplatníte například při příjmu 10.000 Kč měsíčně a 120.000 Kč ročně, odečtete 36.000 Kč a zbyde ke zdanění 84.000 Kč (pokud jste neuplatnili například slevy na úroky z hypotéky nebo životního pojištění atd.) Čistá daň by tedy byla 12.600 Kč. Z té si minimálně odečtete 28.400 Kč jako slevu na poplatníka a nemusíte platit nic. Naopak pokud například živíte 2 děti, Daňová správa Vám poukáže přes 20.000 Kč na účet. Pokud později budete chtít uplatnit ztrátu, máte možnost ji odečíst oproti budoucímu zisku. Můžete také uplatnit skutečné náklady, například rekonstrukci nemovitosti, služby a odpisy nemovitosti. Nemovitost se odepisuje 30 let a auto 5 let. Dům za 5.000.000 Kč bude odepisován 3,3 % ročně a tedy 165.000 Kč. Auto za 500.000 Kč odepíšete 20 % ročně a je to 100.000 Kč. Výrazně si tedy snížíte daňový základ.

Pozor na chyby

Při danění pronájmu movitých nebo nemovitých věcí je tedy hlavně nutné se vyvarovat chyb s dalšími poskytnutými službami, aby se nestaly běžnými příjmy podnikatele a neplatily se z nich odvody na sociální a zdravotní pojištění. Nesmíte mít živnostenské oprávnění a poskytovat další služby. Pokud je to nezbytné, raději sami pronajímejte a třeba manželka může mít živnost na služby a danit zvlášť. Takové řešení neodporuje zákonu. A také se musíte rozhodnout pro paušál, který není vysoký nebo pro skutečné náklady a vést daňovou evidenci. Záleží na nákladech, které s nemovitostí nebo třeba autem máte, na odpisech a na tom, zda budete v budoucnu potřebovat uplatnit ztrátu. Proto je potřeba pečlivě zvážit výhodnost svého rozhodnutí. Chyby by mohly vést nejen ke ztrátám, ty jsou většinou v oblasti minimálních plateb daně z příjmu, ale hlavně ve značných problémech se sociálními a zdravotními odvody. A s těmi už legrace není. Mohly by vám pronájmy pěkně znechutit.