Výsledky vyhledávání pro dotaz nemovitostí

Výsledky vyhledávání v sekci: SOS

Smlouva o smlouvě budoucí mezi fyzickými osobami

Když něco chci a ještě to nemohu mít. Nejsou peníze, musí se splnit nebo stát nějaká okolnost či uplynout určitá doba. Pokud je smlouva o smlouvě budoucí podrobná, obsahuje v podstatě smlouvy dvě. Smlouva mezi občany podléhá určitým podmínkám občanského práva, které je mírně odlišné od práva obchodního.Webové aplikaceVelmi častým příkladem smlouvy o smlouvě budoucí by mohl být například software na zakázku. Místo poměrně obecné objednávky, která může být zpochybňována jednou ze stran by smlouva o budoucí koupi softwaru mohla obsahovat jednoznačné závazky. Doba internetových aplikací, rychlého rozvoje a obnovy podmínek programového vybavení často znamená neochotu zabývat se nějakou předběžnou smlouvou. To může přinést mnoho problémů.Podmínky smlouvyTento typ smlouvy musí mít písemnou formu. Povinnou náležitostí je určení doby pro uzavření následné smlouvy. Lhůta může být vázána na nějakou podmínku, aby však smlouva o smlouvě budoucí byla platná, nelze pouze určit, že po vypořádání dědictví se uzavře kupní smlouva na nemovitost nebo po schválení loga bude uzavřena licenční smlouva. Smlouva musí obsahovat dobu, tedy čtrnáct dní, rok, pět let. Ve smlouvě musí být uveden závazek v budoucnosti uzavřít konkrétní smlouvu. Bez těchto tří požadavků je smlouva neplatná.Specifikace závazkuČeské právo vyžaduje stanovení závazku tak, aby byl jednoznačný. Čím podrobněji je nějaká povinnost popsána, tím jednodušeji dojde později k uzavření například kupní smlouvy. A také k řešení případných sporů. Není neobvyklé, že smlouva o smlouvě budoucí je poměrně krátká a obsahuje například pouze povinnost do 30 dní uzavřít kupní smlouvu, která je v podstatě hotová jako příloha a je mnohem obsažnější.Proč nelze uzavřít rovnou smlouvuV některých případech by uzavření smlouvy místo smlouvy budoucí znamenalo absolutní neplatnost právního úkonu. Příkladem může být třeba nájemní smlouva. Dvě strany se dohodnou, že v určité nemovitosti, za určitou cenu si jedna strana chce pronajmout obchod. Druhá strana ale doposud není majitelem nemovitosti a zatím jen vyjednává o koupi domu. Protože mají obě strany zájem na nájmu, uzavřou budoucí nájemní smlouvu s tím, že jakmile se jedna strana stane majitelem nemovitosti, uzavře do 14 sní nájemní smlouvu. Může tak být v případě kdy původní majitel domu chce nadále bydlet v nemovitosti, kterou prodává. A nový majitel nemůže vykonávat vlastnická práva, protože není doposud vlastníkem.Oprávnění k uzavření smlouvyUzavřít smlouvu může být oprávněna pouze jedna ze stran a tedy nikoliv vždy obě. Strana, která chce smlouvu, specifikovanou ve smlouvě budoucí uzavřít, musí vyzvat druhou stranu ke splnění závazku. Tady může být jako příklad uveden třeba nájemní vztah s budoucím majitelem nemovitosti. Prodávající chce nadále v nemovitosti bydlet a vymíní si budoucí uzavření nájemní smlouvy. Naopak nový budoucí majitel na takovém závazku zájem nemá. Proto jde o jednostrannou záležitost, kdy právo uzavření nájemní smlouvy má jen jedna strana, která vyzve druhou stranu ke splnění povinnosti až po převodu domu.NeplatnostPokud ve smlouvě nejsou uvedeny obligatorní podmínky smlouvy, jak bylo uvedeno v odstavci Podmínky smlouvy nebo chybí obecné náležitosti jako je jméno, adresa a určení stran, datum, místo a podpisy, je také smlouva neplatná. Zákon ještě umožňuje při dodržení všech povinných náležitostí prohlášení neplatnosti pokud se okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku smlouvy vycházeli, změnily natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Tím je myšleno v případě domu a nájemní smlouvy třeba zničení nemovitosti katastrofou. Potom nelze naplnit obsah takové smlouvy o smlouvě budoucí.Smlouva o smlouvě budoucí je dobrou ochranou pro později vzniklé situace. Přísliby plnění, bydlení, plateb a jiných povinností mohou být těžce vymahatelné a protože důkazní břemeno leží na žalobci, a tak soudu musí žalující strana dokázat, že má pravdu. A předvolávat řadu svědků, aby doložili, že bylo něco slíbeno, přesně, jak a že se jednalo o závazný veřejný příslib, je těžké. Stejně tak je objednávka jednostranným aktem a pokud dojde k problémům, může být zpochybněn souhlas druhé strany. Proto by se neměla tato smlouva podceňovat, může zachránit od problémů a ztráty peněz.

Pokračovat na článek


Kolik odvedeme ze mzdy na daních ve srovnání s jinými státy?

Přečtěte si, kolik odvedeme na daních ve srovnání s ostatními státy.Přečtěte si, kolik odvedeme na daních ve srovnání s ostatními státy.Kdyby tyto peníze zaměstnavatel nemusel odvést na účet zdravotní pojišťovny a OSSZ, tak by mohl mít zaměstnanec o tuto částku vyšší hrubou mzdu. Mzdové náklady zaměstnavatele by byly v tomto případě nadále stejné.DPH v konečném důsledku platí koneční spotřebitelé, při jakémkoliv nákupu zboží a služby platí všichni občané DPH. Při nákupu pohonných hmot, alkoholu či cigaret spotřební daň. Dále je třeba započítat všechny další daně (např. daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti…) nebo povinné poplatky (např. komulální odpad, kolky…).Kolik tedy platíme na daních v Česku?Nejdříve si u průměrné mzdy ve výši 23 951 Kč vypočítáme čistou mzdu a mzdové náklady zaměstnavatele.Výpočetčástkasociální pojištění placené zaměstnancem (23 951 Kč x 6,5 %)1 557 Kčsociální pojištění placené zaměstnavatelem (23 951 Kč x 25 %)5 988 Kčzdravotní pojištění placené zaměstnancem (23 951 Kč x 4,5 %)1 078 Kčzdravotní pojištění placené zaměstnavatelem (23 951 Kč x 9 %)2 156 Kčsuperhrubá mzda (23 951 Kč + 5 988 Kč + 2 156 Kč)32 100 Kčzáloha na dani z příjmu fyzických osob (32 100 Kč x 15 %) - 1 970 Kč2 845 Kččistá mzda (23 951 Kč - 1 557 Kč - 1 078 Kč - 2 845 Kč)18 471 Kčmzdové náklady zaměstnavatele (23 951 Kč + 5 988 Kč + 2 156 Kč)32 095 Kčmzdové náklady zaměstnavatele (23 951 Kč + 5 988 Kč + 2 156 Kč)32 095 KčČistá mzda je tedy 18 471 Kč a zdanění práce činí 13 624 Kč (32 095 Kč). Budeme však počítat dále, že celou svoji čistou mzdu v daném měsíci utratíme za nákup zboží a služeb.Při každém nákupu tedy odvedeme státu DPH a spotřební daň.Pro zjednodušení budeme počítat, že nakoupí benzín za 1 500 Kč (8,12 %). Zdanění benzínu tedy DPH a spotřební daň je cca 57 %. Daň u benzínu je 855 Kč.Zbylou část disponibilního příjmu 16 971 Kč (18 471 Kč - 1 500 Kč) utratíte za nákup zboží a služeb. Protože již nebudeme počítat žádnou spotřební daň a další daně, tak můžeme počítat pouze se základní 20% sazbou DPH. Nebudeme tedy rozlišovat sníženou a základní sazbu DPH. Na DPH tedy zaplatíte 2 828 Kč (16 971 Kč: 120 ∙ 20).Pokud tedy vyděláváte průměrnou mzdou odvedete na všech povinných odvodech 17 307 Kč (13 624 Kč + 855 Kč + 2 828 Kč). Volně disponovat můžete s částkou 14 788 Kč (18 471 Kč - 855 Kč - 2 828 Kč). V našem orientačním příkladě dosahuje celkové zdanění 53,9 %. A to jsme nezapočítali další odvody jako daň z nemovitosti, komunální odpad…Jak je to u našich sousedů?V Česku si tedy stát „vezme“ z výdělku zaměstnance více než polovinu. Podívejme se, jak je to u našich sousedů? V Německu a Rakousku je zdanění vyšší, na Slovensku a Polsku nižší.NěmeckoPrůměrná měsíční mzda v Německu za rok 2009 byla 3 411 €. Celkové zdanění práce u průměrné mzdy dosahuje 50,9 %. Průměrná čistá mzda je 1 675 €. Zdanění u průměrné mzdy je 1 736 €. Za benzín utratí 136 €, 8,12 % z čisté mzdy. Zdanění benzínu v Německu je 67 %, tj. 91 €.DPH v Německu je 19 %. Na DPH tedy občan s průměrnou mzdou odvede 267 € (1 675 € : 119 ∙ 19). Němec s průměrnou mzdou odvede na všech povinných odvodech 2 094 € (1 736 € + 91 € + 267 €). Volně může disponovat s částkou 1 317 € (1 675 € - 91 € - 267 €). Celkové zdanění dosahuje 61,4 %. RakouskoPrůměrná měsíční mzda v Rakousku za rok 2009 byla 3 321 €. Celkové zdanění u průměrné mzdy dosahuje 47,9 %. Průměrná čistá mzda je 1 730 €. Zdanění u průměrné mzdy je 1 591 €. Za benzín utratí 140 €, 8,12 % z čisté mzdy. Zdanění benzínu v Rakousku je pak 44 %, tj. 62 €. DPH v Rakousku je 20 %.Na DPH tedy Rakušan s průměrnou mzdou odvede 288 € (1 730 € : 120 ∙ 20). S průměrnou mzdou odvede obyvatel Rakouska na všech povinných odvodech 1 941 € (1 591 € + 62 € + 288 €). Volně má pak k dispozici částku 1 380 € (1 730 € - 62 € - 288 €). Celkové zdanění dosahuje 58,4 %.SlovenskoNa Slovensku byla v roce 2009 průměrná mzda za rok 746 €. Celkové zdanění práce u této mzdy dosahuje 37,6 %. Slovák si pak přijde na 465 € čistého. Zdanění u průměrné mzdy je 281 €. Za benzín utratí 38 €, 8,12 % z čisté mzdy.Zdanění benzínu na Slovensku je 52 %, tj. 20 €. DPH na Slovensku je 20 %. Na DPH tedy občan s průměrnou mzdou odvede 78 € (465 € : 120 ∙ 20). Slovák s průměrnou mzdou odvede na všech povinných odvodech 379 € (281 € + 20 € + 78 €). Volně může disponovat s 367 € (465 € - 20 € - 78 €).Celkové zdanění dosahuje 50,8 %.PolskoV Polsku si v roce 2009 průměrně vydělali 2 956 PLN. Celkové zdanění práce u průměrné mzdy dosahuje 34 %. Průměrná čistá mzda je 1 951 PLN. Zdanění u průměrné mzdy je 1 005 PLN. Za benzín utratí Polák 158 PLN, také 8,12 % z čisté mzdy. Zdanění benzínu v Polsku je 39 %, tj. 62 PLN. DPH v Polsku je 23 %.Na DPH tedy polský občan s průměrnou mzdou odvede 365 PLN (1 951 PLN : 123 ∙ 23). Polák s průměrnou mzdou odvede na všech povinných odvodech 1 432 PLN (1 005 PLN + 62 PLN + 365 PLN). Volně může disponovat s 1 524 PLN (1 951 PLN - 62 PLN - 365 PLN). Celkové zdanění dosahuje 48,4 %.Zdanění v mimoevropských zemích je výrazně nižšíNejnižší celkové zdanění je v mimoevropských zemích OECD, tedy v Mexiku, Koreji, Austrálii, Kanadě, Japonsku, Novém Zélandu a USA. Ve všech zemích je podstatně nižší zdanění práce. Odvody zaměstnavatelů na pojistném jsou výrazně nižší než v Evropě. Nižší jsou i spotření daně, např. v USA je zdanění benzínu osminové oproti Česku a především DPH.Např. v Japonsku je 5% sazba DPH, v Austrálii a Koreji 10% sazba DPH. V USA není DPH vůbec zavedena. V USA je prodejní daň, která se v jednotlivých státech liší od 0 % až po 11 %, třeba v New Yorku je 8,875 %.

Pokračovat na článek


Na dluhu je nejhorší jeho obsluha

 Problémy se mají řešit co nejdříve. Dluhy samy o sobě nejsou velkým problémem. Nejhorší jsou náklady, které raketové vzrůstají při nečinnosti dlužníka. Z vymáhání se tak stal velice zajímavý byznys. A dluhy se nejen vymáhají, ale odkupují. Za polovinu ceny a vymáhají za mnohem víc.Dlužník a věřitelPokud se tito dva nedokáží domluvit, následuje kolotoč, který obě strany připraví o peníze. Obchodník vydělává vždy víc než výrobce a spotřebitel. Obchod je zajímavý tím, že se do něj nevkládá mnoho prostředků. Ale přináší vysoká procenta. Nedomluvením se, nakonec vydělá jenom třetí strana. Věřitel odepíše část dluhu a dlužník je donucen zaplatit několikanásobek. Alespoň tak to chodí v našich krajích.Byznys nevědomosti a špatných zákonůNevědomost je démon. A platí to nejen u vzdělání, ale především u dluhů. Poslanci vytvořili mnoho nepřehledných zákonů a různých povinností. Ke znalosti práva nestačí mnohdy ani právní vzdělání. Toho využívají různé společnosti, které si k dluhu zaúčtují neskutečně vysoké poplatky. Právníci mají svůj tarif s minimální částkou. Mohou vymáhat třeba 10 Kč za 1.500 Kč za úkon. Stejně tak exekutoři mají minimální odměny. Částka do 1.000 Kč tak stojí dlužníka na nákladech 14.900 Kč, pokud dojde až k exekuci. Stokorunový dluh tak stojí 15.000 Kč.Advokátní tarifBýt zprostředkovatelem se tak nehorázně vyplácí. Může za to jednak advokátní kartel, který bezohledně účtuje podle tarifu. Nikdo si nedovolí zakročit proti advokátní mafii, která si udělala ze zákazníků oběť svých finančních představ. Každý platí za často špatné a přeceněné služby. Dlužník je jen jedním z mnoha příkladů. Advokáti si berou procenta z případů a není divu, že pracují za desítky milionů, když jejich práce zdaleka takovou hodnotu nemá.Princip právaÚdajně je ujednání s advokátem smluvní. Ale není to pravdou. Nikdo neudělá práci pod tarif. Právníci jsou vzájemně domluveni a dlužníci platí. Původ těchto vyděračských praktik vznikl v době komplikovaného a nepřehledného práva. První pak byli notáři. Bez ověřeného podpisu nebo notářského zápisu se neobejdou ani bagatelní úkony. Kdejaká hloupost se musí ověřovat. Valné hromady společností se pořizují notářským zápisem, ačkoliv se jich účastní desítky nebo stovky zřejmě „nesvéprávných“ lidí, kteří netuší, co se tam odehrává. A notář jde, pustí si nahrávání valné hromady, poté je nechá přepsat sekretářkou a orazítkuje. Podle jmění společnosti si potom za tuto „důležitou“ činnost vyúčtuje několik set tisíc. A podobně je to s dluhy.Exekutorská mafieO tom, že exekuce dávno nejsou nástrojem věřitelů, ale především prostředkem neoprávněného obohacení exekutorů, mají všichni jasno. Přesto si tato vyvolená část právníků drží svoje postavení. Dokonce mají zákonem zaručenou neskutečnou provizi 15 % z vymožené částky. Která je uspokojována přednostně. Dalším právním trikem a vlivem na zákony se obohacuje část podnikatelů. Proč je stanovena tak vysoká procentní částka?Dlužník si tedy musí dávat pozor především na otázky obsluhy svého závazku. Zaplatit peníze, třeba i se smluvním úrokem nebývá tak obtížné, jako nasytit různé parazity, kteří si z jeho neštěstí udělali zlatý důl. Exekutor si sedne a nechá napsat sekretářce dopisy do bank a finančních institucí. Tím získá prostředky z účtů. Poté zase sekretářka zablokuje nemovitosti a když se zabavuje hmotný majetek, pošle exekutor zástupce.  Advokát nechá vepsat pokyny do předem připraveného formuláře a nedej Bože, aby byl potřeba předražený notář. Tyto mafie pomocí zákonů, které si samy prosadily, pak vytahují z občanů nezaslouženě a bezpracně peníze. A to je nejhorší stránkou dluhu. Nikoliv dluh samotný. 

Pokračovat na článek


Hmotný a nehmotný majetek v daňové evidenci

V daňové evidenci je důležité si odepisovat majetek. Drobný majetek do hodnoty 40.000 Kč nebo 60.000 Kč se odepisuje ihned, respektive je okamžitým nákladem. Ostatní majetek je dlouhodobý a jeho odpisy se řídí různými pravidly. Odepisujte, protože jinak platíte zbytečně vysoké daně.Hmotný majetekMusí splňovat dva požadavky současně. Vstupní cena musí být vyšší než 40.000 Kč a zároveň potřeba použití musí trvat alespoň jeden rok. Za hmotný majetek se považují domy, byty a stavby, pěstitelské celky (ovocné stromy, zahrady) s dobou plodnosti přes 3 roky, zvířata s hodnotou přes 40.000 Kč, majetek, který je součástí budov, ale dá se ocenit jednotlivě a zařízení nebo stroje pro výrobu. Za hmotný majetek se v žádném případě nepovažují zásoby. Pokud tedy máte na skladu polotovary nebo jiné zásoby, které slouží k výrobě, držíte je přes rok a mají hodnotu přes 40.000 Kč, nelze je v žádném případě odepisovat.Nehmotný majetekU nehmotného majetku stanovuje zákon pořizovací hodnotu vyšší než 60.000 Kč. Jedná se o majetek, který byl nabyt úplatně, vkladem společníka nebo vlastní činností, darem nebo jiným způsobem. Jedná se o duševní vlastnictví, vývoj, výzkum, autorská práva, software a technické zhodnocení uměleckých děl, které zvyšuje jejich hodnoty. Pro daňovou evidenci platí, že nehmotný majetek je okamžitě daňově uznatelným výdajem. A tedy se ihned odepíše celý. Jediná povinnost pro účtování platí pro evidenci. Nehmotný majetek musí být evidován a tedy označen cenou, datem pořízení, způsobem využití a datem uvedení do provozu nebo využití. Tento majetek tedy dnem pořízení ihned putuje do nákladů.Odpisy hmotného majetkuPro daňovou evidenci se použije pouze účetní odpis a poplatník se tak nemusí zabývat ničím jiným, než rozlišením do odpisových skupin. Celkem existuje 6 odpisových skupin. Odepisování se počítá podle let.Odpisová skupina       Doba odepisování1                                  3 roky2                                  5 let3                                  10 let4                                  20 let5                                  30 let6                                  50 letDo první skupiny patří například hospodářská zvířata a také kancelářské a psací potřeby. Druhá odpisová skupina je poměrně obsáhlá a z hospodářských zvířat se do ní dostali koně. A to nejen jako zvířata, ale také ti pod kapotou. Obsahuje také sportovní potřeby, hudební nástroje, nábytek, autobusy, nákladní vozy a třeba vybavení pro kolotoče. Třetí skupina se týká především technických zařízení jako jsou pumpy, stavební konstrukce, kotle, lodě, lokomotivy a také skleníky. Do čtvrté skupiny se dostávají budovy, které jsou z méně trvanlivých materiálů, dále oplocení, telekomunikační, plynová a elektrická vedení a například otevřená koupaliště. Pátá skupina s účetní životností 30 let odepisuje především různé stavby a šestá skupina s délkou 50 let se týká pouze nemovitostí.Daňové náklady jsou důležitou součástí přiznání k dani, pokud podnikatel neuplatňuje paušální daň. Znamenají značné snížení daňového základu, ale mnozí drobní podnikatelé je nevyužívají. Jejich propočet je přitom jednoduchý. Pořizovací cena se dělí počtem let. Každý rok si z pořízeného auta za 500.000 Kč může podnikatel odečíst 100.000 Kč z daní. Odpisy nejsou složité a je třeba je využívat.

Pokračovat na článek


Insolvenční návrh – jak neudělat chybu se svojí pohledávkou

Každý podnikatel stál někdy před otázkou řešení své pohledávky. Pokud stačí několik upozornění a peníze putují na účet, je vše v pořádku. Mnohdy se musí zapojit do vymáhání tvrdším způsobem specializovaná agentura. Občas se podaří něco dostat z exekuce a když prostředky nemění majitele, stojí věřitel před rozhodnutím. Začne uvažovat o podání návrhu na zahájení insolvenčního řízení – hovorově řečeno návrhem na konkurz?Zacházení s dluhemPřed takovým podáním by si měl věřitel především uvědomit, jak si stojí z hlediska své pohledávky a majetku dlužníka. Velký rozdíl mezi věřiteli rozeznává zákonné ustanovení o takzvaném zajištěném věřiteli. Věřitel ani tak zajištěn není, ale mohl dluh nějakým způsobem ošetřovat a tím získává výhodu proti jiným nezajištěným věřitelům. Zákon upřednostnil na nátlak bank zástavy.Zástavní právoPokud nechce být věřitel jen tím, kdo podá návrh na zahájení insolvenčního řízení, osvědčí, že mu není alespoň 2 měsíce placeno a doloží dokumenty, včetně případné platby právníkovi, měl by si zajistit institut zajištěného věřitele. Tito mají přednost před nezajištěnými věřiteli a dostávají majetek z prodeje podstaty a tedy ze zpeněženého jmění úpadce. Proto se také při přihlášení ke konkurzu uvádí onen případ zajištění. Zajištěním není směnka nebo uznání dluhu. Zajištěním se rozumí jednoznačné pojištění konkrétního hmotného nebo nehmotného majetku.Druhy zástavNejjednodušší zástavou je zástava na nemovitosti. Věřitel podepíše s dlužníkem zástavní smlouvu, která se vloží do katastru. Tím je toto právo nepochybné. Pozor na to, že v katastru již mohou být evidováni jiní zástavní věřitelé a pořadí rozhoduje. Podobný účinek má omezení práva převodu nemovitosti, které může být vázáno na splacení dluhu. Věřitel nemůže převést nemovitost bez souhlasu dlužníka a v konkurzním řízení je potom tento věřitel upřednostněn. I jakékoliv obdobné právo má svůj rozhodující význam při získání prostředků z konkurzu.Zadržovací právoPodobným právem je zadržovací právo k hmotnému majetku nebo zástava věci movité. Věřitel by si měl jakýmkoliv způsobem svoji pohledávku hmotně pojistit. Dlužník může mít třeba registrovanou ochrannou známku, může mít obchodní jméno, patent nebo projektovou dokumentaci. Věřitel se musí před podáním návrhu na prohlášení konkurzu snažit dostat tyto předměty co nejvíce na svoji stranu, tedy si je zajistit nějakým podobným právem, které jej při zpeněžení dostane na první místo.Náklady podání návrhu na konkurz mohou zálohově stát až 50.000 Kč. Proto by si měl každý věřitel nejprve rozmyslet, zda jeho pohledávka má reálnou šanci na uspokojení. Pokud nemá, musí s ní pracovat a nutit dlužníky k zajištění. Zajištěná nemovitost totiž může být velmi rychle prodána, náklady jsou podstatně nižší. Odměna exekutora činí neskutečných 15 % a insolvenčního správce 11 %, ale může být s ohledem na způsob realizace zpeněžení mnohem nižší a schvaluje ji soud, který ji může na návrh věřitele snížit. A podstatnou možností je také právo věřitele určit, zda bude nemovitost prodána dražbou, přímým prodejem a kdo prodej realizuje – dražebník nebo třeba realitní kancelář. Nevstupujte proto do konkurzu jako naivní a očekávající věřitelé. Snažte se udělat pro svůj dluh co nejvíce.

Pokračovat na článek


Uznání dluhu a jaký má smysl

 Co dělat s dlužníkem, který sice neplatí, ale tváří se tak příjemně a omluvně? A dokonce ukazuje svoji zbídačelou rodinu, které by člověk rád zaplatil snídani? Buď je možné dluh odpusit, tedy nedělat nic a nechat se přesvědčit sliby a doufat, že dlužníkova situace se zlepší, vyhraje v loterii nebo konečně sežene odpovídající práci, nebo že si v době svého finančního dostatku vzpomene na slušného věřitele.Nakládání s dluhemDluh je jistá fiktivní hodnota a znamená starost. Dluh může být promlčen a lhůta běží ode dne splatnosti. Mezi občany je tato lhůta 3 roky a mezi společnostmi 4 roky. Existují některé vyjímky, kdy například dluh na pojistném se promlčuje za 10 let. Tyto lhůty si musí věřitel hlídat a je na něm, jak bude postupovat. Dluh si musí hlídat sám včetně lhůt a rozhodnout se pro nějaké řešení.Vymahačská agenturaPoslat na dlužníka vymahače je určitý způsob, jak se domoci peněz, ale je nákladný a nejistý. Vymahači si jednat vezmou poměrně značnou část dluhu pro sebe a zkrátí tak výši dluhu. Částky za vymáhání začínají na 20 % a mohou dosahovat i vyšších částek. Existují agentury, které nabízejí vymáhání za částku, která je nad dluh, tedy náklady na vymožení požadují na dlužníkovi. Potom by vymáhání bylo docela finančně zajímavé. Otázkou vymáhání je také solidnost a doklady k dluhu. Vymahači se mohou snado s dlužníkem domluvit a dluh nevymáhat a stává se někdy, že si vymáhané částky ponechají. Slušní vymahači také požadují jednoznačné doklady o dluhu, což může být problém.Uznání dluhuMezi občany je uznání dluhu chápáno jako poměrně solidní počin dlužníka. Věřitel tak vidí dobrou vůli a na nějakou dobu se uspokojí s vymáháním. Uznání dluhu musí mít písemnou formu a dlužník musí kromě částky dluhu také prohlásit, že dluh uznává co do výše i co do druhu. Samozřejmě musí být dlužník jasně identifikován jménem, bydlištěm, případně OP nebo rodným číslem. Neškodí uznání dluhu notářsky ověřit. S takovým papírem se promlčecí lhůta prodlužuje na 10 let, respektive dnem podpisu začíná tato lhůta běžet. Jiný význam takové uznání nemá, snad jen v případě žaloby je kvalitním důkazem u soudu. Rozhodně se s ním nedá provádět exekuce, jak se někteří domnívají.SměnkaPopularitu u věřitelů má také směnka. Ta je lepším instrumentem k vymáhání dluhu než samotný dlužní úpis. Pokud je správně vyplněna a obsahuje všechny zákonné náležitosti, může být rychle realizována žalobou na vydání směnečného platebního rozkazu. Věčitel, který disponuje se směnkou pouze podá návrh k soudu, zaplatí 5% poplatek a dodá originál směnky. Soud nezkoumá žádné důkazy ani tvrzení žalovaného, ale pouze směnku, zda splňuje zákonné požadavky. Dlužník sice má právo se proti vydanému směnečnému platebnímu rozkazu odvolat, ale pouze velice omezeně. Pokud má věřitel směnku, je dokazování dluhu velice prosté.Notářský zápis se svolením k vykonatelnostiMálo známým, ale daleko nejúčinnějším postupem, jak si skutečně zajistit plnění dluhu, je notářský zápis a svolení k vykonatelnosti. Dlužník se musí dostavit s věřitelem k notáři, který sepíše dluh notářským zápisem a zároveň dlužník svolí k exekuci, pokud dluh do určité doby nesplatí. Takový zápis může provést i exekutor po vzniku dluhu. Za správnost odpovídá notář a jediným zádrhelem je, že dlužníka musí poučit o následcích. Tedy o tom, že uplynutím lhůty na splacení dluhu může věřitel ihned začít s exekucí jakéhokoliv majetku dlužníka.Vymáhat pohledávky jde tedy různým způsobem. Většinou se musí podat žaloba, která stojí další peníze. Uznání dluhu jen prodlužuje promlčecí lhůtu a směnka také stojí další náklady, i když je soudní řízení mnohem jednodušší a rychlejší. Nejlepším nástrojem na dlužníky je notářský zápis s doložkou vykonatelnosti. Věřitel může skutečně jít rovnou za exekutorem a začít obstavovat účty dlužníky, prodávat nemovitosti a zabavovat plat.

Pokračovat na článek


Od dluhu k exekuci je cesta dlouhá, ale nezvratná

Slovo exekuce se stalo pojmem, který mnohým lidem nahání hrůzu a nenechává je dospat svůj sen. Kdo exekuci nezažil, má jen mlhavé podvědomí o právech, která exekutor získává momentem, kdy je exekuce nařízena. Doba skrývání a nepřebírání pošty skončila a dosáhnout na dlužníka a jakýkoliv jeho majetek je snadné a rychlé.Vznik dluhuNa začátku problému povinného (toho, kdo musí něco uhradit) je nějaký závazek, který nebyl splacen nebo vyrovnán. Typickým příkladem je půjčka, která nebyla splacena nebo účet za některou ze služeb. Závazky vznikají také v obchodních nebo občanských vztazích třeba nevrácením půjčené věci, nezaplacením výživného nebo nezaplacením pokuty. Možností, jak nedostát nějakému závazku, je mnoho. Přesto ale samotný dluh nepostačuje k zahájení exekuce.Dluh a jeho řešeníOd dluhu totiž ještě vede cesta k nápravě stavu nebo naopak sankcím. Někteří dlužníci mohou svoji situaci řešit, ale spoléhají se na souhru náhod nebo neochotu či neschopnost věřitele něco s dluhem dělat. Občas skutečně nastane situace, kdy věřitel dluh nevymáhá a dlužník se může radovat ze stoprocentního zisku. Často se tak děje mezi příbuznými, při malých částkách nebo opomenutí a promlčení. Spoléhání se na takovou možnost je ale velice ošemetné a může se hodně prodražit. Obvykle věřitel dlužníka zažaluje a domáhá se vrácení dluhu včetně dalších plateb.Další nákladyNeuhrazením dluhu nevzniká jen povinnost uhradit dluh samotný, ale také další platby. Podání k soudu je pro věřitele nákladné, ale pokud spor vyhraje, rozhodne většinou soud o nákladech řízení. Věřitel musel zaplatit procentuální částku soudu za řešení sporu, která činí v současnosti 5 % z hodnoty žalované částky a minimálně 1.000 Kč. Také se většinou nechává právně zastupovat a advokát si počítá podle výše žaloby částku za úkony, které dosahují 1.000 až několik tisíc korun. A násobí se každým podáním a jednáním u soudu. Podání žaloby na částku 100.000 Kč tak vyjde minimálně na 6.000 Kč. Dalším poplatkem je úrok z prodlení, který může být sjednán individuálně (ale přiměřeně – například 1 % denně soud nikdy neuzná) nebo nárok vyplývá ze zákona a činí 7 % na repo sazbu, nyní tedy 7,75 % ročně.Speciální nákladyVěřitel může mít s dlužníkem sjednány ještě další sankce a tou je smluvní pokuta. Jedná se o jednorázovou částku, kterou si obě strany dohodly a může být například 20.000 Kč při částce 100.000 Kč, vyšší částku by pravděpodobně soud neakceptoval. Věřitel totiž může utrpět určitou ztrátu prostředků v důsledku nezaplacení dluhu. Například si objedná materiál na práci, kterou mu dlužník nezaplatí nebo cestuje na místo, kde má být dluh zaplacen či sám musí splatit dluh nebo si chce něco pořídit a v důsledku nezplacení tak přijde o další finanční prostředky. Pokud je sjednána smluvní pokuta, většinou soud další náhrady neuznává. Přesto existuje možnost ze zákona vyžadovat ještě náhradu škody. Ta se týká právě vyjmenovaných případů.Prodražení dluhuDluh se tedy může pěkně prodražit řízením před soudem a odsuzujícím rozsudkem. Při modelovém případu 100.000 Kč nezaplaceného dluhu po dobu jednoho roku dojde k navýšení o 5.000 Kč za soudní poplatek, 6.000 Kč za advokáta, 7.750 Kč za zákonný úrok a 20.000 Kč smluvní pokuty nebo náhrady škody. Dlužník tak z dluhu 100.000 Kč musí platit dodatečných 38.750 Kč. K tomu je třeba počítat s tím, že částka se úročí do doby splacení celého dluhu a dále narůstá o 7,75 % každý rok.Vyhýbání se povinnosti zaplatitDlužník se dnes zaplacení dluhu pokud má nějaký majetek, nevyhne. Může utíkat před věřitelem, schovávat se a nebrat telefony. Může unikat i vymahačským firmám, i když má trochu těžší život. Ale soudu neunikne. Zavedením fikce doručení totiž odpadla nutnost například žalobu vždy doručit žalovanému. Věřitel tak podá žalobu a pokud si žalovaný (věřitel) obsílku nevyzvedne, poštovní doručovatelka vyznačí dobu, kdy učinila pokus o doručení a po uplynutí lhůty 3 dnů u běžné zásilky a 10 dnů u zásilky určené pouze do vlastních rukou, je písemnost doručena se všemi právními důsledky. A není podstané, zda se s jejím obsahem příjemce seznámil či nikoliv. Takovým způsobem tedy soud vyzve věřitele k vyjádření se k žalobě a pokud tento se ve lhůtě nevyjádří, má se za to, že se žalobou souhlasí. A soud vydá rozsudek ve prospěch žalobce.Exekuční titulTímto pojmem se rozumí doklad, na základě kterého začíná exekutor jednat. Takovým titulem je právě rozsudek, který nařizuje něco zaplatit nebo vykonat, zdržet se atd. V případě, že proběhne běžné řízení, proběhnou jednání soudu a případné odvolání. Až po projednání soudem prvního stupně a zamítnutím odvolání se rozsudek stává pravomocným a ihned je možné konat úkony k vymožení dluhu. Žalovaný může podávat například dovolání nebo ústavní stížnost, ale tyto úkony nic nemění na faktu, že ve věci vstupuje do hry exekutor. Ve chvíli, kdy má žalobce pravomocný rozsudek, podá návrh soudu k výkonu rozhodnutí, označí exekutora a soud rozhodne o exekuci. Pověří exekutora výkonem exekuce a toto rozhodnutí mu doručí před doručením žalovanému. Žalovaný se tak stane povinným a žalobce oprávněným. Exekutor v době, po kterou třeba povinný netuší nic o exekuci, vykoná některé základní úkony. Obešle banky, fondy, pojišťovny, zaměstnavatele, katastr nemovitostí a další instituce, kde by se mohl nacházet nebo nachází nějaký majetek povinného a vše pečlivě zablokuje. A později vše začne prodávat a převádět ve prospěch svůj a oprávněného.

Pokračovat na článek


Zástavní právo bude výhodné pro věřitele

Zajistit si svoje pohledávky lze zástavou. Tato možnost však doposud narážela na problém realizace zástavy. Pro věřitele bylo velmi obtížné prodat zástavu pomocí dražby. Čekaly jej další výdaje a poměrně dlouhé čekání na obdržení svých peněz. To se však s novým Občanským zákoníkem změní.Smluvní ujednáníProdej zástavy v případě nesplacení dluhu se tedy rozšiřuje. Ve smlouvě o zástavě bude možné dohodnout nějaký spravedlivý způsob realizace, který bude ale objektivní. Zastavený dům bude sice moci zástavní věřitel prodat třeba přímo nějaké osobě, ale musí jít o cenu obvyklou. Toto bude samozřejmě zneužíváno, ale je správné, že věřitel má přednost a nemusí se složitě domáhat uhrazení své pohledávky. Naopak ten, kdo nebude spokojen s prodejem své zástavy, se musí obrátit k soudu.Zákonná omezeníU některých zástav Občanský zákoník určuje, že jednak musí být zástavní smlouva uzavřena písemně a podmiňuje vznik zástavy zápisem – například do katastru nemovitostí. I přes smluvní volnost však nebude možné sjednat některé podmínky. Například nemožnost vyplacení zástavy dlužníkem. Před splacením dluhu nebo i po splatnosti tak bude mít dlužník až do doby prodeje možnost zástavu vyplatit. Pokud by tedy někdo uvedl, že třeba po splatnosti už nelze uhradit dluh  a zástavu získat zpět, jde o absolutně neplatné ustanovení.  Nelze si ani dohodnout realizaci zástavy před splatností dluhu. Tedy to, že se zástava prodá, i když dlužník má ještě čas vrátit dluh. Někdy si totiž dávají věřitelé do smluv ustanovení, že pokud neprokáže dlužník, že má dostatek prostředků měsíc před splacením dluhu, zástava se realizuje.Ponechání a pojistkaZásadním způsobem se také mění možnost uspokojení ponecháním si zástavy. Opět musí jít o přiměřenou hodnotu vůči dluhu.  Oproti současné verzi zákona tedy půjde o značnou novinku. Kdo totiž dříve použil zástavu tak, že si ji ponechal, jednalo se o neplatný úkon. Ponechat si zástavu je ovšem možné pouze tehdy, pokud si takovou možnost strany písemně dojednají. A stejně tak v případě vyplacení pojistky, má věřitel nárok do výše svého dluhu. Této možnosti se však mohou strany výslovně vzdát. Pokud tak neučiní, má zástavní věřitel nárok na jakoukoliv pojistku ze zastavené věci. Zákon tak velice rozšířil možnosti zástav a je potřeba se s nimi řádně seznámit. Změní totiž zásadním způsobem vztah mezi dvěma smluvními stranami.   

Pokračovat na článek


Vymáhání slevy na byt po povodni

Jde to nebo ne? Koupili jste si nemovitost v povodňovém pásmu a teď máte starosti, jak se vypořádat se škodou? Možná není vina na vaší straně a máte nárok na slevu na byt či dům. Věděli jste, že nemovitost může být zasažena povodní?Skrytá vadaS nemovitostí mohou být velké problémy. Má totiž mnoho vlastností, které při koupi nemusí zájemce vůbec znát. To však není starost kupujícího, ale prodávajícího. Ten musí na skryté vady upozornit. Pouze zjevné vady jsou věcí a otázkou posouzení kupujícího. Tuto povinnost se mnohdy snaží prodávající eliminovat tím, že do smlouvy dá obecnou formulaci o tom, že kupující byl se stavem nemovitosti seznámen, stav je mu znám a souhlasí s ním a někdy dokonce, že byl se všemi vadami obeznámen před podpisem smlouvy. Ale tato formulace za určité situace obchází zákon.    Přesné stanovení vadyJe tedy pohodlné shrnout vady do obecné formulace, ale před soudem toto neobstojí. Vadu, kterou nemohl kupující zjistit prohlídkou a na kterou jej konkrétně prodávající neupozornil, je skrytou vadou  a platí pro ni zvláštní režim. Za takovou vadu, kterou je třeba vadná konstrukce, může i po koupi a zaplacení ceny požadovat kupující slevu a pokud taková vada činí věc neupotřebitelnou, pak je možné od smlouvy odstoupit. To znamená vrátit nemovitost a dostat peníze zpět.Lhůty a termínyNa skrytou vadu musí ale kupující upozornit prodávajícího bez zbytečného odkladu. A dokonce má povinnost podat žalobu do 6 měsíců od koupi nemovitosti. To  je poměrně krátká a nevýhodná lhůta. Skryté vady stavby se mohou projevit mnohem později. Tady je nepochopitelné, proč zákonodárce na zboží poskytuje 2 roky garance a na nemovitost určil jen půl roku. Pokud například někdo prodá nemovitost na jaře a sníh nebo déšť začnou dělat problémy až v zimně, má kupující smůlu.   Nemovitosti v povodňovém pásmuTo, že je nemovitost v povodňovém pásmu, by měl prodávající vždy uvést ve smlouvě. Kupující by se také uvedenou skutečnost měl dozvědět z pojistky a pokud mu ji výslovně prodávající nesdělil, pak má nárok na slevu z kupní ceny. V případě povodně se dokonce dá mluvit o naprosto neupotřebitelné věci a tedy odstoupení od smlouvy. Problém je tedy se lhůtou. Kdo si koupil nemovitost před půl rokem, může vadu ještě uplatnit. Někdo byl ovšem na povodňové pásmo upozorněn a pokud rovnou nepožádal o slevu, má nyní smůlu. Nárok se tedy týká pouze toho, kdo o problému nevěděl a ještě k tomu jen do 6 měsíců od koupě – od převodu nemovitosti v katastru nemovitostí, který se provádí dnem podpisu smlouvy.      

Pokračovat na článek


Notářský zápis jako rozsudek bez soudu

Notář má v českém zákonodárství výjimečné postavení. Řada byrokratických zákonů, nařízení a předpisů mu zajišťuje pohodlnou práci a život. Občanu nestačí dostavit se na úřad a předložit listinu. Většinou ji musí mít ověřenou. Notář si proškolí nějakého pracovníka, který vezme občanku a potvrdí, že tento člověk je totožný s tím, kdo dokument podepsal. Přitom by stačilo, aby si to ověřil úředník při samotném podání.Notářský zápisPokud některý zákon vyžaduje sepsání notářského zápisu, znamená to dostavení se k notáři, který sepíše nějaké skutečnosti a ze zápisu se stává veřejná listina. Stejně tak jsou stejnopisy, opisy a výpisy z notářských zápisů veřejnými listinami a mají stejnou právní sílu. Proč je třeba tolik byrokracie, netuší asi ani zákonodárci, ale shromažďování listin je takovým národním sportem. Je tím vykázána nějaké práce a stohy v archívech jakoby vypovídají o pracovním nasazení úředníka.Zajišťovací institutyExistuje však jeden opravdu zajímavý a užitečný notářský zápis. Zajistit si skutečné a bezpodmínečné splacení nějaké pohledávky, není jednoduché. A hlavně nemusí být jisté, rychlé ani levné. Zajištění směnkou znamená poplatek soudu a nějaký čas na soudní řízení. Realizace zástavy na nemovitosti také není jednoduchá a smlouvy nebo z nich neuhrazené závazky se musejí žalovat, dokazovat a platit. Ale jeden zajišťovací institut je v podstatě rozsudkem.Notářský zápis se svolením k vykonatelnostiPrávě vykonatelnost je tím kouzelným termínem. V podstatě se přestává jednat o zajišťovací instrument a začíná pro dlužníka skutečný problém. Pokud někdo chce mít exekuční titul, na který nemusí roky čekat, zvolí právě tuto možnost. Sepsání závazku a bezpodmínečný souhlas s exekucí jsou nevídaným nástrojem v rukou věřitele, který může být bez dalších problémů v případě nesplnění dluhu ihned realizován.Závazkový právní vztahVykonatelný notářský zápis není samospasitelný a použít se může jen u závazkových vztahů, tedy těch, kde vzniká nějaká povinnost na jedné straně a právo nebo povinnost na straně druhé. Tento zápis lze použít tedy u půjček, obchodních smluv, pronájmů, ale nelze se domáhat osobnostních, autorských nebo jiných práv, která znamenají nějaký vzájemný sporný nárok. Pokud tedy někdo nesplní svůj závazek, může se použít sepsání notářského zápisu, který musí (bez toho je absolutně neplatný) obsahovat:1. označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (tzv. osoba povinná), včetně uvedení údaje, jak byla ověřena její totožnost,2. označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (tzv. osoba oprávněná), včetně uvedení údaje, jak byla ověřena její totožnost,3. skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá,4. předmět plnění,5. dobu plnění,6. prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu.Notářský zápis může obsahovat také smluvně sjednaná další ustanovení, která se přímo váží k závazku. Tedy se závazkem může být spojován úrok, předání věci nebo vrácení jistiny. Pokud se uvede nějaká skutečnost, která se závazkem nesouvisí (třeba otázka jiných vzájemných vztahů, nájmů, pronájmů), pak toto nebude znamenat neplatnost zápisu, ale neplatnost jen takových ustanovení.Další náležitostiNotářský zápis musí především obsahovat přesnou formulaci, že věřitel souhlasí s vykonáním (tedy exekucí) na svůj majetek, že byl o této možnosti poučen a rozumí jí. To znamená, že může být po uplynutí lhůty k zaplacení dluhu notářský zápis ihned předán exekutorovi a bez dalšího zkoumání zahájena exekuce. Notářský zápis má ale od soudního rozhodnutí přece jen jednu menší nevýhodu. Dlužník se může domáhat jeho zrušení a to proto, že oprávněná osoba nemá na plnění nárok. Věřitel je tak chráněn proti tomu, aby třeba i při splnění svého závazku věřitel stejně neuplatnil možnost exekuce a nevymáhal dluh znovu. Což se někdy stává například u směnek, kde si dlužník nevyžádá tento cenný papír zpět.Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti je skvělým zajišťovacím instrumentem a může zbavit věřitele mnoha starostí. Výhodou sepsání je, že notář odpovídá za formální i věcnou stránku a jde tedy o velice obtížně zpochybnitelný doklad. Věřitel tak nemusí utrácet další prostředky, nervovat se u soudu nebo vyhazovat peníze a platit další náklady. Tento institut se málo využívá, ale měl by se dostat do popředí zájmu podnikatelů. Kdo myslí na důsledky, má potom daleko větší možnost domoci se svých peněz.

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Finance

Obchodní riziko

Pod pojmem obchodní riziko se zpravidla chápou dvě oblasti rizika. První je riziko spojené s výkyvy tržeb a druhá oblast souvisí s rizikem vyplývajícím z provozní páky.Prodejní rizikoProdejní riziko související s možností, že očekávané tržby nebudou dosaženy, ovlivňuje řada faktorů. Namátkou uvádím dle mého soudu nejvýznamnější, na které byste určitě přišli i bez mé pomoci:variabilita poptávky po našich výrobcích a službáchstabilita prodejních cencenová elasticita poptávky po naší produkci a službách, tj. v jakém procentním rozsahu se změní (zvýší) naše tržby pokud změníme (snížíme) cenu o určité procento diverzifikace portfolia produktů a služeb, které nabízíme a to i z geografického pohledu Všechny výše uvedené body mají společného jmenovatele a tím je jednoznačně stupeň konkurence ve sféře, kde každý z nás podniká.Pokud jde o měření rizika, lze použít směrodatnou odchylku k odhadnutému trendu vývoje tržeb tak, jak bylo prezentováno v kapitole měření rizika (ve financích). Obrázek 1: Historie a lineární trend čistých tržeb Z obr. 1 vidíme vypočtenou směrodatnou odchylku a trendovou rovnici v grafu. (Trendovou rovnici získáme v souladu s návodem v kapitole riziko ve financích). Abychom mohli srovnávat napříč firmami, podobně jako v případě variačního koeficientu by bylo vhodné tuto absolutní hodnotu směrodatné odchylkynějak vztáhnout relativně k trendové rovnici. Doporučil bych srovnávat její výši s hodnotami v rámci trendové rovnice a to asi nejlépe s počátkem a koncem, tj. s trendovou hodnotou v roce 1 a 8. Čím by byly obě hodnoty variačního koeficientu u příslušné společnosti v rámci stejného srovnávaného časového období vyšší, tím bude rizikovost vyšší.Provozní pákaProvozní hospodářský výsledek bude kromě rizika na straně výnosů také závislý na riziku v oblasti nákladů. Co do rizika variability provozních nákladů, bude rozdíl mezi firmou, jejíž podíl fixních nákladů bude vyšší oprotité, která má mnohem menší podíl fixních nákladů, i když co do tržeb a celkových nákladů jsou na tom úplně stejně. V případě velkého podílu fixních nákladů bude mít jakákoliv změna prodejů mnohem větší dopad na provozní zisk takové společnosti než v případě firmy s výrazným poměrem variabilních nákladů. Variabilní náklady jsou ty náklady, které závisí (rostou nebo klesají) podle velikosti výstupu. Typickým příkladem je spotřeba materiálu. Tento náklad bude "kopírovat" velice přesně výrobu a produkci. Naproti tomu jsou náklady,jejichž výši lze velice těžko vztáhnout k rozsahu výroby a prodeje. Jde například o nájemné, které hradíme vlastníkovi nemovitosti, jehož prostory využíváme k podnikání. Nájem bývá smluvně stanoven na určitou částku bez ohledu na to, jak se nám daří nebo nedaří prodávat. Mezi těmito extrémy je celá řada nákladů, které jsou "napůl" fixní a "napůl" variabilní.Čím je tedy proporce těchto fixních nákladů vyšší, tím vyšší neseme provozní riziko. Řečeno laicky, pokud jsou naše náklady vesměs variabilní, např. šijeme z látek oděvy, pokud nebude odbyt, jednoduše nebudeme nic nakupovat a nic spotřebovávat do nákladů. Pokud bude velký odbyt,budeme nakupovat potřebná množství látek. Naše tržby jsou celkem přesně kopírovány těmito variabilními náklady. Naproti tomu, pokud bychom podnikali v oblasti umění, pronajali si galerii a sbírku obrazů, podstupujeme značné riziko z toho titulu, že pokud k nám na výstavu nikdo nepřijde,naše tržby budou minimální a my utrpíme velkou ztrátu, neboť naše náklady jsou fixní a nekopírují téměř vůbec naše tržby. Pokud by naopak byla návštěvnost nečekaně vysoká a tržby by lámaly rekordy, fixní povaha těchto nákladů by zajistila velký zisk. Rozptyl možného provozního zisku je v tomto případě mnohem vyšší a tudíž je vyšší i riziko. Znovu připomeňme, že vyšší riziko neznamená nutně jen něco negativního jako je ztráta. Znamená i možnost vyššího zisku, než jsme očekávali.Pojem provozní páka má pak naznačovat totéž co páka ve fyzice, pomocí mnohem menší síly například zdvihnout těžký předmět. Pokud máme velký podíl fixních nákladů, s jejich nezměněnou výší tak můžeme hodně vydělat ale i hodně prodělat. Výše provozní páky je pak posuzována jako poměr fixních nákladů k celkovým (zpravidla provozním) nákladům. Je ale jasné, že pokud se zamyslíte nad nepřeberným množstvím nákladů, které vaše firma nese, velice často naleznete náklad, který je "něco mezi". Proto je v praxi značně obtížné firmy mezi sebou na této bázisrovnávat, nicméně jedná se o velice důležitý analytický nástroj při posuzování investic! Proto je nutné, abyste o něm měli základní povědomí a i proto si ukážeme jeho vazbu k tzv. bodu zvratu v rámci objasnění bodu zvratu. Shrneme-li tedy, co pod pojmem provozní páka chápat, pak velká provozní páka znamená, že za jinak stejných okolností dochází i při malé změně prodejů (tržeb) k velkým výkyvům provozního zisku. Bod zvratu (angl. break-even point)Bod zvratu je ekonomický pojem, který znamená situaci, kdy celkové výnosy přesně pokrývají fixní i variabilní náklady s nimi spojené. Vezměme příklad švadleny, jejíž náklady, jak jsme výše naznačili, budou převážně variabilní. Asi není třeba hlouběji rozpitvávat modelovou situaci,kdy vyjádříme její celkové tržby za košile, které šije a prodává, jako jejich prodejní cenu násobenou prodaným množstvím. Podobně, opět velmi zjednodušeně, asi není problém vyjádřit její celkové provozní variabilní náklady jako určitý objem látky na každou košili násobený jeho nákupní cenou. Pokud budeme předpokládat, že mezi její náklady patří i fixní porce nákladů spojená s odpisem šicího stroje (odepisuje nikoliv výkonově ale časově po dobu 5 let), pak by pro bod zvratu musela platit rovnice 1: Rovnice 1: Bod zvratu Rovnice 2: Bod zvratu po úpravě Příklad 1Řekněme, že na jednu košili švadlena spotřebuje 2 běžné metry půl metru široké látky, přičemž každý metr látky stojí 200 Kč. Potom lze přepočítat, kolik bude stát jedna košile co do nákupní ceny, resp. variabilního nákladu. V tomto případě by tedy variabilní náklad na jednu košili činil 2 metry (půl metru široké látky)násobené jejich cenou 200 Kč za metr. Variabilní náklad jedné košile by tedy byl 400 Kč. V souladu s tímto přepočtem lze upravit i rovnici 1 do rovnice 2. Dále předpokládejme, že švadlena ročně odepíše do nákladů částku 5 000 Kč z pořizovací ceny svého šicího stroje, který je ještě poháněn mechanicky, takže švadlena nemá žádné další náklady při spotřebě elektrické energie. Současně prodejní cena jedné košile činí 450 Kč.Pokud bychom měli stanovit množství košilí, při nichž bude dosaženo bodu zvratu, tj. kdy švadlena svými výnosy z prodaných košilí přesně pokryje všechny své náklady, dosadíme pouze všechny údaje do rovnice 2:Obrázek 2: Produkce pro bod zvratu - malá provozní páka Rovnice 3: Určení potřebné produkce pro bod zvratu Obrázek 3: Produkce pro bod zvratu - velká provozní páka 450 K = 400 K + 5000 K = 100Z výše uvedeného výpočtu lze dále odvodit potřebnou výši výnosů a nákladů, při nichž dochází k bodu zvratu. Tato úroveň zde činí 45 tis. Kč. Do úrovně 100 košil bude švadlena stále v provozní ztrátě, teprve od úrovně 100 prodaných košil se přehoupne přes bod zvratu do provozního zisku. Taktéž lze pouhou matematickou úpravou určit množství produkce, aby byl dosažen bod zvratu. Tento vztah ukazuje rovnice 3.Příklad 2Teď se podívejme na situaci, kdy by tatáž švadlena namísto šití košil koupila výkonný počítač vyvinutý na matematické modelování meteorologických modelů počasí. Na základě dat z různých měřících zařízení a satelitů by tento počítač na základě svých kalkulací poskytoval předpověď počasí a tyto výsledky by naše švadlena prodávala meteorologům. Řekněme, že pro názornost by jednu "předpověď" švadlena prodávala také za 450 Kč. Jejími variabilními náklady by nyníbyla pouze spotřeba elektrické energie, která by činila pro komplikovaný výpočet jedné předpovědi 150 Kč na předpověď, tj. průměrný variabilní náklad o 250 Kč méně, než v případě šití košil (a spotřeby látky). Na druhou stranu, odpisy tohoto počítače by zde byly 30 000 Kč ročně. Jak by se změnila celá situace?První, čeho bychom si měli všimnout, je vyšší míra odpisů, resp. fixních nákladů oproti předchozímu příkladu. Lze usuzovat na to, že v této situaci švadlena podstupuje vyšší provozní riziko v důsledku vyššího poměru fixních nákladů (vyšší provozní páka). V tomto případě bude požadovaný roční počet předpovědí k pokrytí veškerých nákladů v souladu s rovnicí 3 také 100, tj. 30 000/(450-150). Pokud si ale znázorníme i tento příklad graficky na obrázku 3, lze jeho srovnáním s obrázkem 2 dojít ke stejnému závěru,jaký jsme uvedli při shrnutí provozní páky, tedy že za jinak stejných okolností dochází i při malé změně prodejů (tržeb) k velkým výkyvům provozního zisku. Pokud totiž uvažujeme výchozí situaci v bodu zvratu, tj. při produkci sto košilí nebo předpovědí počasí, potom 10% pokles této produkce na 90 by v případě šití košilznamenalo provozní ztrátu jen v rozsahu 500 Kč (nižší provozní páka), naopak v případě vyšší provozní páky v příkladě 2 by se ztráta vyšplhala až na 3 000 Kč!Protože správné zařazení jednotlivých nákladů je velmi důležité pro tvorbu business cases, kterým se tyto stránky v jiné sekci také věnují, uveďme ještě jeden, tentokrát komplexnější příklad a jeho řešení v Excelu.Příklad 3Řekněme, že podnikáme v oblasti pekárenství a naše firma peče pečivo. Budeme uvažovat, že prodáme v průměru 30 tisíc kusů pečiva, jehož průměrná cena při daném portfoliu výrobků činí 12 Kč. Co se týká mouky a ostatních surovin, jejich spotřeba loni činila 90 tis. Kč. Na výrobu pečiva používáme elektrickou pec,která stála 100 tis. Kč, odepisujeme jí po dobu 10 let rovnoměrnými odpisy a na pec jsme si půjčili u banky 70 tis. Kč s ročním úrokem 8%. Splaceno máme zatím pouze 20 tis. Kč, takže náš dluh u banky činí k současnému dni 50 tis. Kč. Pec na výrobu stejného množství pečiva (30 tis. kusů) spotřebovala v loňském roce elektřinuza 20 tis. Kč (v této částce je započten i roční servis, u něhož předpokládáme podobné náklady i letos). Pronajímáme si prostory, za které podle smlouvy platíme fixní částku 5000 Kč měsíčně plus navíc 4% z tržeb. Dále máme jednoho zaměstnance na částečný úvazek, který obsluhuje pec a je hodnocen podle upečeného objemu pečiva. Loni, při prodeji 30 tis. kusů tvořily jeho mzdové náklady včetně sociálního a zdravotního pojištění celkem za rok 180 tis. Kč. Daně a účetnictví nám vede externista, za 8 tis. Kč měsíčně. Korporátní daňovou sazbu (sazba daně z příjmů právnických osob) uvažujme 20%. Jakého objemuvýstupu (počtu prodaného pečiva v nezměněné struktuře) a výsledku hospodaření z běžné činnosti musíme dosáhnout k dosažení bodu zvratu? Z uvedeného linku si můžete stáhnout naznačené řešení s výsledkem v Excelu, nicméně nejpodstatnější je určení fixních a variabilních nákladů, které se mění s rozsahem produkce:

Pokračovat na článek


Peněžní toky, cash flow, náklad, výnos, odpis, pracovní kapitál, NOPAT, NOPLAT, FCFF

Bohatneme penězi nikoliv účetní technikouKaždý z nás podniká proto, aby vydělal, aby zbohatl. Bohatství každého z nás, ať už je ve formě nemovitostí nebo věcí movitých poměřujeme penězi. I my jsme začali podnikat, abychom si přišli na zajímavé peníze za ty všechny starosti kolem.Investoři na burze také kupují akcie, aby vydělali peníze, ať už z dividend nebo z prodeje akcií v budoucnu za vyšší cenu. Podstatné pro zbohatnutí tedy je mít peníze k dispozici pro následnou investici, které věříme, že na ní zbohatneme. Pokud budeme se svou firmou v zisku, nicméně co do peněz k dispozici budeme na nule a nikdo nám nepůjčí, profitabilní investici zkrátka nezrealizujeme, nemáme zdroje, nemáme peníze, jediné co kromě zisku máme, je smůla a možná i víra, že nám naši dlužníci vydělané peníze snad zaplatí. Nebo další situace, letos jsme ve ztrátě, ale banka nám přesto poskytla provozní úvěr a díky tomu můžeme do této investice jít a vydělat peníze (ne primárně dosáhnout zisku)! Zisk nutně neznamená příliv peněz a ztráta nutně neznamená úbytek peněz, ačkolivzpravidla to tak bývá. "Zpravidla" však neznamená vždy!Ačkoliv věřím, že všichni chápete tento rozdíl mezi ziskem, náklady a výnosy v účetním pojetí a jejich vazbou na cash flow (česky peněžními toky), přesto jen pro jistotu naznačím pouze některé faktory, které způsobují odchylky mezi účetnictvím a peněžními toky. Detailněji ve formě tvorby business case a úprav účetních dat na reálné peněžní toky se k tomuto problému vrátíme v další sekci tvoříme business cases v kapitole dnešní výdaj, budoucí příjmy.Účetnictví pracuje s okamžikem, kdy jsou výnosy generovány a náklady neseny. Tento okamžik nemusí být totožný s momentem získání nebo výdeje peněz. A jsou to právě tyto momenty, kdy peníze získáváme nebo hradíme,které nás budou při finančním posuzování našich záměrů zajímat. Druhým důležitým faktorem je specifikum dlouhodobých aktiv. Jejich náklady (oproti peněžnímu výdaji při koupi) se do účetnictví dostávají až zpětně po dobu "účetní životnosti" aktiva formou odpisů. I zde dochází k nekonzistenci mezi peněžními toky a účetním ziskem. Peněžní toky (peníze) jsou v účetnictví ovlivněny velkým množstvím faktorů.První velkou skupinou jsou tzv. nepeněžní náklady a nepeněžní výnosy, se kterými akruální účetnictví pracuje. Nejznámějším nepeněžním nákladem jsou dozajista odpisy. Odpis je umělé, fiktivní a s penězi nesouvisející rozložení celkového nákladu spojeného s pořízením aktiva v čase. V případě 100% úhrady dlouhodobého aktiva vydáme při jeho koupi peníze poprvé a naposled a to v plné výši jeho pořizovací ceny. Tím je příběh jeho pořízení z pohledu peněz u konce. Z hlediska nákladů nemá akt nákupu takového fixního aktiva v účetnictví žádný záznam. Teprve následně v průběhu jeho využívání se proti jeho příspěvku k tvorbě výnosů rozpouští postupně jeho pořizovací cena formou odpisů. Odpisy tedy vůbec nemají žádný vztah k peněžním tokům. Podobně je tomu například v souvislosti s tvorbou opravných položek k pohledávkám (vizte následující odstavec) nebo tvorbou rezerv do nákladů. Mezi příklady nepeněžních výnosů můžeme uvést například rozpouštění rezerv a opravných položek zpětně do výnosů. Jde o čistě účetní operacena základě základních principů, které se účetnictví snaží dodržovat. V našich analýzách ale rozhodně s rezervami a opravnými položkami pracovat nebudeme.Další velkou skupinou jsou pohledávky a závazky. Rozdíl pohledávek spolu s ostatními krátkodobými aktivy na straně jedné a závazky s ostatními krátkodobými pasivy na straně druhé se souhrnně označuje jako pracovní kapitál. Pokud prodáme své výrobky nebo služby a účetně realizujeme výnos, můžeme okamžitě získat peníze. V takovém případě nevzniká mezi účetními výnosy a peněžními příjmy rozdíl. V praxi je ale velká řada prodejů uskutečňována na obchodní úvěr s dobou splatnosti mnohem později, než nastal účetně moment realizace výnosu. V takových případech opět vzniká nesoulad mezi účetním výnosem a peněžním příjmem. Navíc, může se stát, že naše pohledávka nakonec vůbec naším dlužníkem z nějakého důvodu uhrazena nebude a my ji budeme muset nakonec odepsat do nákladů. To je již zmiňovaný nepeněžní nákladv předchozím odstavci, který s peněžními toky také nemá nic společného. Podobně v okamžiku nákupu můžeme zaplatit za materiál, zboží a služby hotově, ale účetně je okamžik vzniku nákladu spojený až s okamžikem jejich spotřeby. Pokud navíc nakoupíme na obchodní úvěr, opět se rozchází účetnictví s reálnými peněžními toky, které nás v případě finančního posuzování investic zajímají. V kapitole dnešní výdaj, budoucí příjmy věnované první ukázce tvorby nejčastějšího typu business case, si ukážeme, že růst pracovního kapitálu mezi dvěma účetními obdobími odpovídá témuž snížení cash flow oproti zisku a opačně.Pochopitelně i v momentě, kdy si vybereme z firemních prostředků peníze pro vlastní použití nebo je naopak do firmy vložíme, ani v tomto případě není jednotnost mezi účetními náklady a výnosy a peněžními toky. Takovéto kroky se v účetnictví na straně nákladů a výnosů vůbec neobjeví, ačkoliv do firmy nebo z ní peníze reálně plynou! Stejně tak tomu bude v případě získání úvěru u banky a připsání peněz na účet nebo opačně splácení jistiny. Ani zde tato bilanční transakce nemá vazbu na náš hospodářský výsledek, ačkoliv peněžní toky ovlivňuje.Pochopitelně bychom nalezli další příklady, nicméně pro naše podmínky byly výše uvedené příklady asi nejdůležitější a dostatečné pro budoucí kapitoly. Později si ukážeme, že příklady v tomto odstavci jsou tzv. cash flow z finanční činnosti (finanční cash flow).Další oblastí, kterou chci zmínit, jsou úroky (náklady cizího kapitálu iCK), které vstupují do diskontní míry v souladu s rovnicí WACC. O diskontování, jehož úkolem je převod budoucích hodnot peněz na jednotnou (současnou) bázi, již víme, že eliminuje kromě úroků (explicitních nákladů cizího kapitálu) z budoucích částek rovněž i implicitní náklady obětované příležitosti. Tímto jejich vyloučením získáváme srovnatelnou výši budoucí částky s částkou dnešní. V případě použití WACC tedy peněžní toky snižujeme o celkový náklad kapitálu (z části vlastního a z části cizího). Cizí kapitál nese náklad ve formě úroků, vlastní kapitál je zpoplatněn prostřednictvím námi požadované míry výnosu vlastního kapitálu. Tato skutečnost je velmi důležitá při výpočtu peněžních toků. Diskontováním budoucích peněžních toků tedy explicitní úrok cizího kapitálu eliminujeme a spolu s ním při použití WACC i náklad vlastního kapitálu. To je i jedním z důvodů, proč nemůžeme vycházet z čistého zisku v účetnictví!Účetní čistý zisk je spodní řádek výsledovky, to znamená, že je už snížen i o úroky (ty jsou kromě platby též nákladem). Pokud bychom vycházeli při výpočtu peněžních toků z čistého zisku, aniž bychom k němu úroky zpětně nepřičetli (včetně zpětného zohlednění daňového štítu), diskontováním bychom je odečítali vlastně podruhé! Proto se při výpočtu peněžních toků vychází z čistého upraveného provozního zisku. V angličtině se můžete setkat se zkratkou NOPAT (net operating profit after tax) nebo NOPLAT (net operating profit less adjusted tax).Nelekejte se složitostí obou názvů. Pro naše účely výpočtu peněžních toků, které budeme diskontovat (označme je FCFF - free cash flow to firm), zkrátka vyjdeme z provozního zisku před odpočtem úroků a daní. Z této úrovně zisku dostaneme právě FCFF. FCFF nám vlastně udává výši peněžního příjmu v daném období (včetně zahrnutí veškerých investičních výdajů), které jsme podnikáním získali a kterými můžeme hradit náklady na oba druhy kapitálu. Můžeme těmito vydělanými penězi splatit úroky a část dlužné jistiny bance a pokud něco zbyde, můžeme si je převést na náš osobní účet a udělat si něčím radost.Pokud naopak výše FCFF bude záporná, v průběhu daného období byly naše peněžní výdaje (včetně započtení investic) vyšší než příjmy a naše firemní peněžní prostředky se na účtu ztenčily. Případné řešení nedostatku likvidity (peněz na účtech) může být v tomto případě naopak ve formě navýšení úvěru, čímž lze eliminovat schodek hotovosti z běžné podnikatelské a investiční činnosti. Touto problematikou se budeme detailněji zabývat v rámci našeho prvního business case v kapitole dnešní výdaj, budoucí příjmy. V neposlední řadě bych chtěl zdůraznit potřebu pracovat s peněžními toky po zdanění. I daň je peněžní tok (výdaj), který nás o peníze připravuje a je ho tedy třeba zohlednit! Nemějte obavy, jak s tímto požadavkem naložit. I to si později na vzorových business cases ukážeme.Pokud bych se měl pokusit o shrnutí dosud uvedeného, účetnictví je jistě neocenitelný pomocník především u obrovských firem s velkým množstvím vlastníků a věřitelů, kterým odhaluje finanční kondici takové firmy. V podmínkách drobných podnikatelů spolu s nepřehlednou legislativou v oblasti daní v ČR může být jeho přínos skutečně sporným (pokud pominu daňové zájmy státu, které by se bez účetnictví prosazovaly velmi obtížně). Podstatné je, že z hlediska posuzování investic hrají klíčovou roli peněžní toky.Pakliže budeme schopni posoudit a odhadnout veškeré peněžní toky, které náš posuzovaný záměr vyvolá, při aplikaci pravidla přepočtu těchto částek k jednotné časové bázi pro jejich srovnatelnost jsme připraveni danou investici posoudit.V následující kapitole se proto seznámíme se základním stavebním kamenem při finančním hodnocení našich záměrů a tím je koncept čisté současné hodnoty.

Pokračovat na článek


Stavíme dům s hypotékou

Chcete si postavit vlastní dům, ale nemáte dostatek peněz? Řešením je hypotéka na financování stavby domu. Vyřízení této hypotéky je ale složitější a vyžaduje více úkonů. Velkou výhodou je možnost postavit si dům přesně podle svých představ a plánů. Největším rozdílem mezi hypotékou na byt, nebo dům a hypotékou na stavbu je čerpání hypotečního úvěru po částech podle průběhu stavby. S tím souvisí jiné podmínky pro získání hypotéky.Nutným dokladem pro podání žádosti o hypotéku je potvrzení o příjmech. Podnikatelé dokládají příjmy daňovým přiznáním. Manželé žádají o hypotéku společně. Další potřebné doklady jsou stavební povolení, případně ohlášení stavby, projektová a stavební dokumentace, smlouva o dílo, příp. smlouvu o budoucí smlouvě o dílo s dodavatelem stavby, položkový rozpočet a doklad o případných vlastních investovaných prostředcích, geometrický plán, ocenění budoucí nemovitosti a nakonec výpis z katastru nemovitostí. Pro čerpání hypotéky některé banky již nevyžadují faktury a rozpočet si může klient vypracovat sám.Pokud vlastníte pozemek na stavbu domu, máte relativně snadnou situaci pro získání hypotéky. Do zástavy vložíte pozemek a banka vám poskytne úvěr. Poté můžete začít stavět. Částečně dokončenou stavbu zanesete do katastru nemovitostí a adekvátně zvýšíte výšku úvěru. A vždy po ukončení další části stavby zastavíte její část. Každou dokončenou část stavby musí ohodnotit znalec.Pokud nemáte vlastní pozemek a máte finanční prostředky na část investice, můžete financovat koupi pozemku, nebo začátek stavby. Dále můžete využít i tzv. předhypoteční úvěr, za který není nutné ručit nemovitostí. Jedna možnost je uhradit část ceny pozemku a získat jednu hypotéku na dům i pozemek. A poté ihned začít stavět. Druhá varianta jsou dvě hypotéky, jedna na pozemek a druhá na stavbu. Finanční prostředky využijete na financování začátku stavby. Hypotéku na pozemek začnete splácet ihned po podepsání kupní smlouvy a hypotéku na stavbu po kolaudaci stavby. Obě hypotéky musí být od jedné banky.Další možností je využít nemovitost příbuzných a známých pro zástavu a ihned začít stavět. Pokud má nemovitost pro zástavu vyšší hodnotu, můžete klidně čerpat celou částku na stavbu. Po dokončení stavby zastavíte vaši hotovou stavbu a původní nemovitost vyvážete.Pro zjištění výše hypotéky, kterou si můžete dovolit slouží hypoteční kalkulačka, kterou nabízí téměř všechny banky na webu. Novinkou je virtuální pobočka od Hypoteční banky, pomocí které můžete komuknikovat se svým bankéřem z pohodlí domova, nebo kanceláře až do 21 hodin večer.

Pokračovat na článek


Průměrné vážené náklady kapitálu, WACC, náklady obětované příležitosti

Náklady obětované příležitosti, průměrné vážené náklady kapitáluV předchozích kapitolách jsme mimo jiné diskutovali o rozdílu mezi subjektivní hodnotou peněz pro nás v daném časovém okamžiku a jejich (z dnešního pohledu) nižší hodnotou v budoucnu. V této kapitole si řekneme, podle čeho ji přesně určíme. Otázku výpočtu necháme na další kapitoly, neboť půjde jen o dosazení správných čísel dosprávného vzorečku.Opakování a shrnutí předchozích kapitolVíme, že pokud posuzujeme jakékoliv budoucí částky k dnešnímu dni, jejich hodnota vztažená právě k dnešku bude pro nás dnes subjektivně nižší, protože dnešní peníze můžeme utratit hned nebo je investovat a něco vydělat. Navíc, vnitřně bychom raději třeba měli to či ono hned a ne až za rok. Odložení spotřeby do budoucna nás "vnitřně" zkrátka něco stojí. O co tedy bude námi subjektivně vnímaná hodnota dnešní tisícikoruny vyšší než hodnota tisícikoruny za rok? A analogicky, o kolik bude námi vnímaná hodnota tisícikoruny v budoucnu nižší oproti tisícovce v peněžence dnes? Na tuto otázku jsme v kapitole věnované časové hodnotě peněz a jejímu vztažení k jednotné bázi zmínili výnos, který můžeme investováním této částky získat. Shrnuli jsme, že jakákoliv budoucí částka tento výnos v sobě už z našeho pohledu implicitně obsahuje. Tedy ještě to upřesníme, je to jakýkoliv očekávaný výnos, který můžeme a jsme ochotni v současné situaci s našimi penězi dosáhnout při daném stupni rizika takové investice, očekávané inflaci (inflační prémie) a při daných nákladech na převod zpět na peníze (prémie za likviditu). Tyto faktory (přirážky) požadované úrokové míry jsme shrnuli v kapitole věnované nákladům peněz. Jinými slovy všechny tyto faktory vstupují do výše výnosu, který budeme jako investoři požadovat, abychom danou částku investovali a raději si za ní dnes třeba něco nekoupili. (Obráceně, pokud si peníze půjčíme, budou tyto faktory určovat výši našeho nákladu na vypůjčení peněz). Nemusí to být tudíž jen úrok, může to být výnos z růstu cen akcií, výnos z dluhopisů, atd. pokud jsou vyšší než úrok a pokud se nebojíme příliš velkého rizika neúspěchu naší investice (tedy pádu jejich cen a z toho plynoucí ztráty). V takovém případě, pakliže máme velkou averzi k podstupovanému riziku, budeme investovat do méně výnosných investic, které ale slibují mnohem větší pravděpodobnost takového výnosu. Zkrátka každý z nás je jiný. Někdo se bojí riskovat více někdo méně, podle toho takémůže někdo dosahovat vyšší výnos (nebo v opačném případě ztrátu) z akcií než někdo jiný ze svých peněz u banky. Každopádně každý máme svou investiční strategii, někomu vynáší jeho investice a podnikání více, jinému méně.Proto hodnota budoucí tisícikoruny bude oproti tisícovce dnes u každého z nás různě menší. Bude výrazněji nižší, o co lepší jsme investoři, tj. o co vyšší obecně dosahujeme ze svých investic výnos. Čím je totiž někdo schopnější investor, tím více vydělá a o to víc bude pro něj mít dnešních 1000 Kč vyšší subjektivní cenu, respektive budoucí tisícovka nižší cenu, než u jiného, kdo výnosy příliš neřeší a nechává všechny své peníze třeba jen na běžném účtu s minimálním úrokem. Důvodem je právě vyšší anticipovaný výnos v budoucí tisícovce u dobrého investora, po jehož vyloučení při převodu hodnoty peněz na současnou bázi bude její hodnota nižší než u průměrného investora. Pochopitelně že se ve financích předpokládá,že nejsme úplně hloupí, a když můžeme, tak (kromě určitého množství potřebných volných peněz ke každodenním transakcím z minulé kapitoly) přebytečné peníze máme nějakým způsobem zainvestovány podle naší averze k riziku, potřeby likvidity apod. Jinými slovy se předpokládá, že chceme zbohatnout v rámci naší povahy a strachu z rizika co nejvíce a investujeme tak peníze co nejvýnosněji v rámci vnitřních rizikových mantinelů každého z nás. Někdo investuje své úspory do banky, jiný do rizikovějších akcií. Takže rozdíl mezi nominální hodnotou peněz v budoucnu a jejich přepočtenou současnou hodnotou k dnešnímu dni není pouze úrok v bance, ale jakýkoliv případný vyšší výnos, kterého jsme schopni a ochotni dosahovat. U každého z nás tak půjde o specifickou a jinou hodnotu, navíc z různých typů investice (vklady v bankách, dluhopisy, akcie, komoditní trhy, kurzové investice, reality...).Při určení toho, jak nebo podle čeho stanovit konkrétně onen implicitní výnos v budoucích penězích a jeho vyloučením zjistit současnou hodnotu, bude v prvé řadě záviset na tom, zda jste běžný člověk, který má své úspory v bance, náruživý investor obchodující na burze, živnostník nebo vlastníte firmu. Dosahovaná výnosová míra v každém z těchto případů bude jiná a to primárně z důvodu různého podstupovaného rizika, takže velkou roli při hledání vhodné alternativy hraje váš postoj k riziku. V každém z uvedených příkladů intuitivně jakoukoliv investici srovnáváte s určitou alternativou, které co do výše výnosudosahujete. To znamená, že v případě "obyčejného člověka", který se všemožně vyhýbá riziku (na burze by kromě zisku mohl o část peněz snadno přijít) a má úspory v bance, srovnává alternativní varianty s dosahovaným výnosem (úrokem) v bance. Investoři na burze mají povědomí o své výnosové míře a srovnávají investice s ní. V případě živnostníka, který financuje svá aktiva pouze vlastními zdroji (tj. počátečním vkladem a reinvestovanými zisky), pokud sleduje a zná míru svého výnosu z podnikání, srovnává, zda mu nová investice pomůže tuto celkovou míru zvýšit. Pokud nebude dosahovat úrovně jeho průměrného výnosu z podnikání, pak tuto průměrnou míru bude taková investice tlačit dolů. Je-li moudrým manažerem, takovou investici zavrhne. Pokud svou míru výnosu nezná, posuzuje (nebo by alespoň měl posuzovat) očekávanou míru výnosu k jiným variantám investování svých peněz při obdobném riziku a zpravidla tak i obdobné míře výnosu. Zkrátka srovnáváme s tím, čeho dlouhodobě dosahujeme, s nějakou naší obvyklou výnosovou mírou. Pokud se domníváme, že daná investice při svém riziku vzhledem k naší povaze je lukrativní, tzn. její výnosnost (míra výnosu) je vyšší, než na jakou jsme obvykle "zvyklí", je šance, že do takového podniku půjdeme (alespoň z ekonomického hlediska). Mimo to pochopitelně balancujeme mezi výší výnosu a výší rizika a hledáme onen mezní bod, kam až jsme z hlediska očekávaného výnosu ochotni s výší rizika zajít. V případě firem s řadou aktiv financovaných částečně vlastním kapitálem (vlastními zdroji), částečně úvěry, je situace komplikovanější. Dosud jsme se totiž bavili výhradně o investování vlastních peněz, nikoli půjčených. U půjčených peněz je většinou jasné, jaký je jejich náklad. U půjček od bank, úvěrů, leasingu známe náklad každé vypůjčené koruny formou stanoveného úroku. Takže v případech, kdy máme aktiva financována jednak vlastními zdroji ale i cizími zdroji (přes úvěry, leasing, půjčky atp.) bude záležet na struktuře financování, tj. v jakém poměru jsou financována naše aktiva vlastními zdroji a jakým poměrem cizími zdroji. Současně je teoreticky správné posoudit, zda některá aktiva nejsou nezbytná pro naše podnikání a jak zacházet s těmi cizími pasivy, kterým jednoznačně nelze přiřadit explicitní náklad ve formě úroku (např. závazky z obchodních vztahů). S nimi je pak potřeba zacházet určitým specifickým způsobem podle jejich povahy. Jsme na tenkém ledě, pod kterým je hluboká voda s teorií stanovení diskontní míry. Pro naše praktické podnikatelské účely nemá smysl rozhodně tyto hloubky prozkoumávat. Přesto se některé základní informace dozvíte v sekci diskontní míra, neboť pro investiční posuzování bude nezbytné, abyste určitou základní znalost obdrželi.Pro tuto chvíli stačí, když budeme chápat, že cizí kapitál (cizí zdroje, tj. dluhy) mají explicitní náklad, který známe ze smluv. Jde nejčastěji o úroky. Pokud jde o vlastní zdroje, které vkládáme do podnikání nebo reinvestujeme ze zisků, budeme jejich budoucí hodnotu posuzovat přes výnos, který lze alternativně získat jinak (při podobné míře rizika). Jde sice o dosti zjednodušený přístup, ale jeho zjednodušení rozhodně neznevažuje jeho správnost! Připravili jsme si půdu pro představení nesmírně důležitého ukazatele a tím jsou vážené průměrné náklady kapitálu (WACC).Nyní vám položím následující otázku. Řekněme, že jste investovali své úspory ve výši 200 tis. Kč do banky A, která nabízí čistý úrok (po zdanění) 2,1%. Kdybyste neinvestovali do této banky, investovali byste do jakékoliv jiné banky na trhu, které ale nabízí čistý úrok po zdanění pouze 2%. Do ničeho jiného investovat nechcete, protože víte, že při nedávné krizi přišlo spoustu lidí o velké peníze na rizikových akciových trzích. Na investici do realit máte příliš málo, než aby se vám administrativní náklady spojené s nákupem pozemku vrátily. Budete tedy posuzovat pouze současnou investici při výnosu 2,1% s analogickou investicí za 2%. Váš výnos budou ony 2,1%, nicméně mohli jste bývali uložit své peníze i za 2%. Naštěstí nejste hloupí a líní, zjistili jste si mezi bankami potřebné a našli jste si tu nejvýhodnější investici. Kolik jste vydělali, jaký je váš "zisk"? Cítíte, kam vás směřuji? Pokud srovnáme obě varianty, náš inkrementální (dodatečný) zisk, o který zbohatneme navíc oproti variantě, kdy bychom investovali do jakékoliv jiné banky s výnosem pouze 2%, je v tomto finančně-ekonomickém pojetí 0,1% (2,1% - 2,0%). Těch 0,1% je to, oč vyděláte více oprotisituaci, pokud byste se nepídili, která banka vám nabídne za vaše peníze nejvíce. Všimněte si, že na 2,0% (ač jde také o výnosovou míru výnosu, výnosový úrok) je pohlíženo jako na "náklad"! Odečítáte ho při srovnávání s vámi vybranou variantou vkladu v bance A při 2,1% výnosu. Takže i na alternativní (druhý) nejvyšší výnos se v ekonomii a financích při srovnávání variant díváme jako na určitý náklad. Za chvíli ho pojmenujeme nákladem obětované příležitosti. Ale nejprve hurá k průměrným váženým nákladům kapitálu. Průměrné vážené náklady kapitálu (WACC) - první částPrůměrné vážené náklady kapitálu označované i v české praxi zkratkou WACC (weighted average cost of capital) představují, jak název napovídá, vážený průměr nákladů vašeho kapitálu. Co si pod tím představit? Řekli jsme, že peníze (jejich vypůjčení) má své náklady. Pokud si od banky půjčíte peníze, musíte zaplatit úrok. To je explicitní náklad peněz, je jasně stanoven v úvěrové smlouvě, je zřejmý. Pokud vložíte peníze do podnikání i vy sami, i vy ponesete určitý náklad, ač to vypadá na první pohled divně. V tomto případě nejde o explicitní, ale implicitní náklad, neboť jste se pustili do podnikání, abyste také vydělali! Abyste vydělali (mnohem) více, než například investicí vašich peněz v bance. Proto ani vaše vlastní investované peníze do podnikání nejsou z tohoto ekonomického pohledu zadarmo, bez nákladů! Cítíte analogii s předešlým případem investice do banky A při 2,1% úroku oproti 2% výnosům u ostatních bank? Tím, že investujete čas i peníze do podnikání, očekáváte určitě vyšší výnos než jinde. Podnikání je analogií vkladu do banky A (oproti nižším výnosům pokud byste nepodnikali a peníze třeba jen někam uložili).Vtip je v tom mít na paměti neustále jednu věc a tou je srovnávání. Též v podnikání máte možnost volby a co víc, většinou mnoho voleb jak dál, jak věci řešit atd. Pokud tedy investujete své peníze, auto nebo cokoliv jiného do podnikání, srovnáváte tento výnos s jinou nejlepší alternativou, kam jste peníze nebo jakékoliv jiné aktivum mohli investovat jinam (stejně jako jsme výše srovnávali výnos u banky A a ostatních bank). To je motorem vašeho úspěchu! Srovnávat a hledat nejlepší (nejvýnosnější) způsoby jak se svými penězi naložit. Nejvýnosnější nerealizovaná alternativa vaší investice, její výnos, je vaším nákladem, nákladem vašich vlastních investovaných peněz!Ekonomové tyto implicitní náklady nazývají náklady obětované příležitosti, anglicky opportunity cost. Na první pohled to vypadá dost nepochopitelně a šíleně akademicky, ale jde o naprosto klíčový prvek pro jakýkoliv investiční management. Náklady obětované příležitostiPokud má člověk někdy něco hodnotit, vždy tak může činit jen na základě srovnání. Bez srovnání neexistuje hodnocení a ani možnost něco zlepšovat. Když byste si půjčili peníze jen od banky při daném úroku, vaše firma by prosperovala, jen pokud by její výnos (míra čistého výnosu na jednu půjčenou korunu) přesahovala náklad na tuto jednu půjčenou korunu u banky (tj. úrok). (Zatím se neznepokojujte, jak se co přesně počítá, teď jde o pochopení logiky!)Srovnáváte. Srovnáváte a to vám ukazuje, jestli kráčíte při svém podnikání správným směrem nebo nikoliv. Stejným způsobem se díváte i na své peníze, auto atp. Auto můžete třeba někomu půjčit nebo prodat a utržené peníze investovat jinam než do vaší firmy. Totéž platí o penězích. Pokud byste nepředpokládali, že za všechny ty nervy kolem dostanete víc než třeba vkladem v bance nebo investováním do akcií, asi byste dávno nepodnikali. Srovnáváte! Srovnáváte váš výnos z vašich peněz proti nejlepší možné alternativě! Pokud jednáte racionálně,musí být výnosy z investice vašich aktiv do vaší firmy vyšší než jakákoliv obdobně riziková investice jinde. Opportunity cost (náklady obětované příležitosti) jsou tak totéž co explicitně stanovené náklady vašich věřitelů (např. bank), jen nejsou na první pohled vidět. Znovu zopakuji, důležité je srovnávat. Srovnávat alternativy! Hledat ke všemu alternativu a tu srovnávat s naší investicí. Pokud si zapamatujete, že vždy je třeba srovnávat, budete automaticky po určité době s rostoucí praxí tušit, jaké náklady obětované příležitosti v tom kterém případě kde použít a jaká bude zhruba jejich výše.A jak jsem uvedl v příkladě banky A a ostatních bank s různým výnosem, při hledání zisku v rámci tohoto srovnávání jde o rozdíl mezi naší (ideálně vyšší) výnosností a výnosností druhé nejlepší alternativy takové investice (jejíž výnos ale může být srovnatelný, díky konkurenci na trhu a tlaku k vyrovnávání výnosových měr u investic s obdobným rizikem). Investovali jsme v bance A při 2,1% výnosu s alternativou investovat v ostatních bankách při 2,0% výnosu. Fakticky jsme vydělali jen 0,1% při srovnání těchto dvou variant. Jistě, lze srovnávat i tyto 2,1% s variantou, že necháme peníze doma v matraci. Jenže toto rozhodně není vhodná srovnatelná varianta našeho investování! Pokud nebudeme dodržovat podmínku srovnání s nejvýnosnější alternativou podobného rizika, pak k sobě sice budeme hodní, naše analýzy budou vycházet hezky, ale po čase naše výsledky chodu firmy rozhodně tak hezky vypadat nebudou! Varuji předem! :-)V budoucích sekcích budete mít možnost si problematiku nákladů obětovaných příležitosti více "osahat". Seznámíme se s problémy jejich určení a budete mít možnost si sami vyzkoušet, jak moc ovlivňují výsledek našeho rozhodnutí prostřednictvím výše diskontní míry.Průměrné vážené náklady kapitálu (WACC) - pokračováníAktiva firem ale i živnostníků a vlastně i řady domácností jsou financována nejen vlastními zdroji (vlastním kapitálem v účetním pojetí) ale i půjčkami od bank, které vám pomohly tato aktiva (tj. auta, stroje, nemovitosti, cokoliv co používáte při podnikání) získat. To co máte, co používáte při svém podnikání, jstezískali buď tak, že jste v počátcích nebo i později v průběhu své činnosti investovali vlastní peníze, nářadí, nemovitost atp., abyste mohli začít nebo jste později reinvestovali vaše zisky a z nich vaše firma a aktiva dále rostla. Takto je část vašich celkových aktiv financována vašimi vlastními zdroji (vlastním kapitálem). Druhou formou financování vašich aktiv jsou například půjčky od bank, máte auto na leasing, získali jste peníze na směnku. Jde o cizí zdroje (cizí kapitál).V předchozím textu jsme se seznámili s náklady obětovanými příležitosti, což jsou implicitní náklady z druhé nejlepší alternativy k dané investici při podobném riziku. Víme také už, že cizí úročené zdroje (závazky) i vlastní zdroje (vlastní kapitál) nesou náklad. U závazků (půjček, úvěrů, leasingu atp.) jsme schopni tento náklad kvantifikovat podle úvěrových smluv, leasingových smluv atd. jako určitý úrok, u vlastních zdrojů pak výnosemnejlepší alternativy investice těchto aktiv při podobném riziku. Pakliže máme takové hodnoty nákladů obou zdrojů financování k dispozici, potom se dá odhadnout vážený průměr jednotlivých nákladů financování našich celkových aktiv, což je právě ukazatel WACC. Pro názornost si to demonstrujme na následujícím příkladu (znovu zdůrazňuji, jde o první ilustrativní seznámení s pojmem průměrné vážené náklady kapitálu s výrazným zjednodušením pro pochopení nefinančníkem!)Příklad 1Řekněme, že naše aktiva při podnikání jsou auto v tržní ceně 210 tis. Kč, bruska parket v tržní ceně 80 tis. Kč a počítač v aktuální ceně 10 tis. Kč. Tato aktiva v celkové výši 300 tis. Kč jsou financována vlastními zdroji ve výši 210 Kč a úvěrem u banky ve výši 90 tis. Kč. Jinými slovy,auto jsme vložili do podnikání vlastní, bylo naše a teď je součástí majetku naší firmy, na brusku a počítač jsme si půjčili u banky 90 tis. Kč při 5% úroku ročně. Jaký bude průměrný náklad kapitálu naší firmy?Z hlediska financování našich aktiv (pasiva v bilanci) činí vlastní zdroje 70% (210 tis. Kč /300 tis Kč), cizí zdroje 30% (90 tis. Kč /300 tis. Kč). Co se týká cizích zdrojů (úvěr od banky ve výši 90 tis. Kč), jeho explicitní náklad činí oněch 5% ročně. Víme už, že i naše auto investované do firmy nese náklad, ačkoli je naše a my za něj nikomu nic přímo neplatíme. Neplatíme, ale mohli bychom za něj něco získávat, pokud bychom ho třeba pronajali a nepodnikali s ním. Za 5% úvěr máme počítač a brusku a i s jejich pomocí dosahujeme zisku. Stejné je to i s autem. I ono nese svůj náklad (kromě účetních odpisů) z finančního pohledu rovněž ve formě ušlého výnosu z jeho pronájmu. Ekonomové se na tento ušlý výnos dívají jako na náklad obětované příležitosti. Měli bychom z pronájmu našeho auta rovněž nějaký výnos stejně tak, jako nám auto v současné chvíli pomáhá dosahovat výnos při podnikání. Proto proti aktuálnímu výnosu z podnikání postavíme alternativní výnos například z jeho pronájmu nějaké organizaci nebo z jeho prodeje a investici peněz do akcií nebo čehokoliv jiného, snadno realizovatelného s podobnou mírou rizika. Řekněme, že máme možnost auto pronajmout a jeho čistý výnos pro nás by tak činil 16 800 Kč ročně. To by znamenalo míru výnosu auta z této alternativy 8% (16,8 tis. Kč / 210 tis. Kč). Těchto 8% tedy bude náklad obětované příležitosti automobilu. Obětujeme výnos této varianty pronájmu tím, že auto využíváme jinak. Pojem jinak zde znamená naší současnou podnikatelskou činností. U počítače i brusky v celkové hodnotě 90 tis. Kč je to snadné. Tam víme přesně jejich náklad financování cizími zdroji (5%).Máme tedy podstatné informace pro odhad zatím zjednodušených průměrných vážených nákladů kapitálu (bez zakomponování daňového štítu). Zkuste selským rozumem spočítat jejich výši a odvodit vzorec.Rovnice 1: průměrné vážené náklady kapitálu - základní zjednodušená rovnice neobsahující daňový štítDosazením výše uvedených údajů dostáváme odhad průměrných vážených nákladů kapitálu ve výši 7,1% (0,7*8+0,3*5). V budoucím textu se k WACC vrátíme a prohloubíme naše povědomí o tomto ukazateli zahrnutím například daňového štítu, diskuzí o výpočtu vah obou složek kapitálu a hlubším objasněním jeho role. Můžete si být jisti, že role WACC při posuzování hospodaření naší firmy a u investičních analýz bude klíčová (spolu s implicitními náklady obětované příležitosti, jejichž prostřednictvím určujeme ony "skryté" náklady vlastního kapitálu, které do výpočtu průměrných vážených nákladů kapitálu vstupují).ShrnutíShrnu-li dosud uvedené, výše implicitně zahrnutého výnosu budoucích peněžních částek se bude značně lišit případ od případu. Pokud jste fyzická osoba, která nepodniká a má své úspory uložené v bance, jde pouze o implicitní náklady obětované příležitosti z druhé nejlepší alternativy investování těchto vašich peněz (při obdobném riziku). Vzorec WACC bude platit i pro vás, WACC bude roven přesně vašim nákladům obětované příležitosti (růžová bublina v rovnici 1). Pokud podnikáte a kromě vlastních zdrojů máte svá aktiva financována i cizími zdroji (úvěry, půjčky. leasing...), pak půjdev souladu s uvedenou rovnicí WACC o vážený průměr implicitních nákladů obětované příležitosti u vlastního kapitálu a explicitních nákladů cizího kapitálu (především úroky).Při srovnávání variant představují výnosy druhé nejlepší a obdobně rizikové investice náklad obětované příležitosti. Toho budeme využívat v souvislosti s WACC. Takový výnos tedy bude vstupovat do výpočtu WACC jako náklady vlastního kapitálu. V sekci diskontní míra si ukážeme v průběhu jednotlivých kapitol, jak problém s určením nákladů vlastního kapitálu řešit.

Pokračovat na článek


Finanční nezávislost

Jak se stát finančně nezávislýmZa finančně nezávislého považuji člověka, který nastřádal jmění, které mu bez nutnosti pracovat přináší pasivní příjmy pokrývající jeho výdaje. Již jsem zmínil, že jsem 100% přesvědčený, že každý člověk bez ohledu na to, v jakém prostředí vyrůstal a jaké má předpoklady, se může stát finančně nezávislým. K tomuto cíli je však nezbytné radikálně změnit svůj přístup k penězům. Přestaňte uvažovat, co si za své peníze můžete koupit, ale kde Vám Vaše peníze mohou vydělat.Investování je jedním z prostředků. Nejprve musíme totiž mít co investovat a musíme se snažit investovat co nejvíce z našich příjmů. Uvědomme si, že samotný vysoký příjem z nás finančně nezávislé neudělá, pokud peníze pouze spotřebováváme a nezískáváme za ně skutečnou hodnotu, která se v čase neustále zvyšuje. Osoba s průměrným příjmem vedená k úspornosti, která ví, jak se svými financemi naložit, je schopna se stát finančně nezávislá mnohem dříve než například dobře vydělávající právník, který si žije „na vysoké noze“. Přináším zde své tipy, jak se stát co nejdříve finančně nezávislým:Neohlížejte se na to, co si o Vás myslí druzí. Nelpěte na drahém značkovém oblečení, luxusních autech, zlatých hodinkách ani velikých domech. Neutrácejte své peníze jen abyste vypadali důležití. O Češích se říká, že jsou velmi hrdí na svůj majetek – když si koupí značkové oblečení, chce aby logo výrobce bylo co nejvíce vidět, aby všichni okolo viděli, „že on na to má“. Ale lidé z Vašeho okolí Vám tyto věci budou závidět chvíli, ovšem to, že od 45let nemusíte pracovat Vám budou závidět do konce života. Nejste tím, čím jezdíte! Bulvár se nám snaží vnutit představu, že kdo je bohatý, musí své bohatství dávat najevo pomocí materiálních statků. Pokud se toužíte přiblížit životnímu stylu svých oblíbených celebrit, nikdy se nestanete finančně nezávislými. Snažte se nevnímat reklamu. Všechny zdánlivě výhodné marketingové akce jsou jen obchodním trikem, která Vás mají přimět k tomu, abyste své vydělané peníze utratili za něco, co možná ani nepotřebujete. Nenechejte se zlákat na dobře vypadající zboží. Za chvíli Vám stejně zevšední a jeho hodnota bude třetinová.Neinvestujte „až co zbude“. Stanovte si co nejvyšší konkrétní měsíční částku vzhledem k příjmům a nezbytným výdajům – ideálně 20% příjmů – a až poté zbylé peníze začněte spotřebovávat a utrácet za radosti života.Omezte dnešní spotřebu na minimum. Nemůžete investovat bez ničeho, nejprve musíte začít spořit. Veškeré spotřební zboží jako auta, elektronika, značkové oblečení či vybavení domácnosti ztratí 50% své hodnoty během několika let používání. To je hlavní důvod, proč se lidé s nadprůměrnými příjmy nestanou bohatými – hodnota jejich majetku jim v čase klesá místo, aby se zvyšovala. Tito lidé budou proto muset celý život pracovat, aby si udrželi svůj standard, bez kterého se, zdá se, neobejdou. Úspěšní střádalové a investoři budou však tou dobou díky své skromnosti na odpočinku. Čím dříve takto začnete a čím více se Vám dnes povede uspořit, o to dříve si budete moci svých peněz dosyta užít.Zboží, které Vám nevydělá, kupujte co nejlevnější. Všechny výše zmíněné statky pořizujte opotřebované, ale za velmi výhodnou cenu. Využijte internetové aukce (např. Aukro) nebo nakupujte majetek zabavený v exekucích. Zboží na jedno nebo na několik použití si pořiďte v půjčovně nebo si jej vypůjčete od svých přátel.Udělejte si pořádek ve svých výdajích. Neplaťte navíc, když nemusíte. Využívejte bankovních služeb bez poplatků (např. u mBank). Poraďte se, zda neplatíte zbytečně vysoké životní pojištění. Ušetřete na spotřebě energie a vody a dalších výdajích na bydlení. Kupte si úsporný automobil a nejezděte autem kvůli každé maličkosti. Nepořizujte si dům či byt větší než doopravdy potřebujete. Zrušte kabelovou televize s kanály, na které se stejně nedíváte. Zjistěte si, který tarif mobilního operátora je pro vás nejlevnější.Bydlete ve vlastním a naučte se využívat hypotéku. Přestaňte platit peníze za pronájem a pokud máte stabilní příjem, požádejte o hypotéku. Vyberte si nemovitost v rámci Vašich příjmů a využijte maximální doby, na kterou Vám banka hypotéční úvěr poskytne. Využijte levné úrokové sazby pod 6% a ze svého financujte nemovitost co nejnižší částkou. Vaše peníze Vám mohou přinést zhodnocení až 9% ročně, tak ty své nechejte pracovat. Primárním cílem hypotéky není přeplatit co nejméně, ani platit co nejkratší dobu, ale co nejnižší splátka. Částka, o kterou se Vám sníží měsíční platba, Vám přece vydělá více než platíte bance... Refinancujte se mnou svou hypotéku!Prodejte vše, co již nepotřebujete. Vyprázdněte svůj šatník od oblečení, které nenosíte. Prodejte knížky, které jste četli. Zbavte se svých zachovalých hraček. Můžete opět využít některé z internetových aukcí.Omezte na minimum alkohol a cigarety. Snižte svou spotřebu ze návykové látky, za které nejen utratíte peníze, ale navíc si ničíte vlastní zdraví. Neplaťte neustále se zvyšující spotřební daně. Ušetřené peníze za cigarety si proto můžete dovolit investovat obzvláště agresivně do rozvojových trhů s vysokým výnosem, dočasné ztráty 50% investice budou na dlouhém horizontu patrně kompenzovány nadprůměrným zhodnocením, kdežto peníze, které prokouříte budou navždy pryč.Ušetřete na daních. Víme dobře, jak český stát s našimi penězi hospodaří, jaká je v naší zemi korupce a jak jsou zneužívány sociální dávky. Minimalizujme proto své daňové platby! Při nákupu spotřebního zboží platíte 20% DPH, z úroku na spořícím účtu či termínovaném vkladu 15% srážkovou daň, daně z příjmu, odvody na pojistné, daně z nemovitosti, spotřební daně z pohonných hmot či cigaret. Téměř půl roku průměrný Čech pracuje, jen aby si „vydělal“ na daně. Nakupujte použité spotřební zboží, investujte své vklady do konzervativních investic (které jsou také vždy k dispozici, výnosnější a po 6 měsících osvobozeny od kapitálových zisků), začněte sami podnikat, zvolte si menší bydlení, pořiďte si úsporné auto a omezte kouření, využívejte služeb svých přátel a „plaťte“ jim protislužbou, ne svými penězi. Sami poznáte, kolik peněz, které by skončili v kapsách politiků za Vás mohou pracovat a nasměrovat Vás tak k předčasnému důchodu.Změňte způsob cestování. Obejděte celý turistický průmysl – na svých dovolených se ubytujte u místních (např. v komunitě Couchsurfing nebo Hospitality), dopravujte se low cost aerolinkami za akční nabídky. Jakou hodnotu má dnes loňská luxusní dovolená v Thajsku? Prožitky jsou nezapomenutelné, ale peníze jsou pryč. Sepište si proto seznam zemí, které chcete navštívit a začněte nejprve od těch nejbližších. Vzdálenější místa Vám nikam neutečou ani nezmizí. Ušetřené peníze opět nechejte pracovat. Budujte svou finanční nezávislost a poté si klidně dopřejte roční cestu kolem světa po jeho nejexotičtějších koutech. Peníze pro Vás již nebudou hrát roli.Nerozmazlujte své děti a také je veďte k šetrnosti. Malé děti stejně nemají rozum, aby pochopili, že mají nejlepší kočárek, nejdražší hračky nebo nejkrásnější oblečení. Čím dříve je začnete rozmazlovat, tím hůře je odnaučíte, že ne vše si mohou dovolit. Za ušetřené peníze zajistěte raději svým potomkům kvalitní vzdělání a finance pro osamostatnění se. Nedotujte své dospívající děti – peníze, které dostaly od rodičů snáze utratí za zbytečnosti a hlavně se nikdy nenaučí, že je třeba pro peníze tvrdě pracovat. Neříkejte a neukazujte svým dětem, že jste bohatí, celý život na to budou spoléhat.Vydělávejte na svých koníčcích. Říká se, že každý koníček něco stojí. Nemusí to však být pravda. Baví-li Vás sport, staňte se instruktorem spiningu. Cestujete-li rádi, pořádejte přednášky nebo pište články ze svých cest. Vyžíváte-li se v nakupování, pracujte jako fingovaný zákazník (mystery shopping). Milujete-li víno, dělejte degustátora... Téměř každý koníček lze částečně zpeněžit nebo na něm lze přímo vydělávat jako své podnikání.Udělejte si přátele mezi lidmi ze spousty profesí. Buďte společenští, nebojte se navazovat nové známosti a seznamte a spřátelte se s lékaři, právníky, obchodníky, daňovými poradci a dalšími odborníky. Vždy když budete potřebovat cokoli zajistit, dostanete to se slevou. Na oplátku samozřejmě v rámci svého povolání ušetřete těmto Vašim přátelům, kdykoliv budou potřebovat. Odborníci ve svých profesích Vám navíc mohou dát zajímavý investiční typ ze svého oboru podnikání.Ušetřené peníze investujte efektivně. Spořící účty, termínované vklady, penzijní připojištění, stavební spoření. Všechny tyto produkty vydělávají pouze finančním institucím a připravují Vás nebo náš stát o peníze! Vezmou Vaše peníze a sami si je zhodnotí efektivněji za dvojnásobný úrok. Obejděte je a investujte za ten dvojnásobný úrok sami! Vaše investice budou vždy patřit pouze Vám, budou je obhospodařovat odborní správci a nikdo jiný je nemůže zahrnout do svého majetku.Neustále se zdokonalujte. Zvolte si dobře placený obor, pro který máte vrozené předpoklady a staňte se co nejdříve odborníky ve své stávající nebo vysněné práci. Využijte svůj volný čas k sebezdokonalení – fyzickém i duševním. Odbornost a kvalifikace přináší větší příjem a tím i možnost investovat více peněz, které Vám přináší další pasivní příjmy bez práce. Budete-li v něčem opravdu dobří, nikdy se nebudete muset strachovat, že se neuplatníte a budete muset sáhnout do úspor, která Vám vydělávají na předčasnou penzi.Začněte podnikat. Hodnota stejné Vaší práce v zaměstnání bude vždy snížena o zisk Vašemu manažerovi a vlastníkům podniku. Abyste za svou práci dostali maximální příjem, osamostatněte se. Začněte podnikat při práci ve volném čase, pokud nemáte vstupní kapitál. Poté, co si vytvoříte kapitál díky Vámi investovaným penězům a získáte zkušenosti, vložte svou energii do podnikání. Samostatně výdělečné osoby navíc vždy odvedou méně peněz na daních a odvodech než zaměstnaná osoba. Toto platí dvojnásob v souvislosti s tím, jak stát s Vašimi penězi hospodaří (veřejný dluh 1,2 bilionu Kč).Plánujte svůj rodinný rozpočet a buďte disciplinovaní. Nezbytné výdaje snižte na minimum, poté stabilně odkládejte co největší částku, která Vám bude vydělávat, a zbytek příjmů můžete účelně spotřebovávat. Sepište si své výdaje ať víte, kolik peněz jste vynaložili zbytečně. Chovejte se stejně jako podnik, který má své oddělení účetnictví, aby mohl odstranit zbytečné náklady maximalizovat tak zhodnocení svého kapitálu. Buďte trpěliví. Cesta k finanční nezávislosti bude dlouhá a trnitá, ale na jejím konci nás čeká zasloužený a nekonečný odpočinek. Kdo přemůže období odříkání, je ochoten přijmout riziko a myslí dlouhodobě, do svého vysněného cíle dorazí. Čas je náš největší přítel, protože nám zhodnocuje náš majetek.ZAČNĚTE IHNED. S každým oddálením zahájení budování finanční nezávislosti se připravujete o budoucí výnosy. Dnešní peníze Vám vydělají nejvíce, protože budou pracovat nejdéle. Pokud nezměníte svůj přístup k penězům a nezačnete budovat svou finanční nezávislost ihned, nezačnete nikdy. Vždy si najdete důvod, proč ještě nemůžete investovat – nejprve máme příliš malý příjem, poté si chceme naopak peněz užít, nato se nám narodí dítě, vezmeme si hypotéku... Bude Vám 45 a nebudete mít vůli svůj životní styl změnit, budete zadlužení, zaneprázdnění a hlavně nebudete mít čas na to, aby Vám peníze vydělávaly. Budete odkázáni na nizoučký státní důchod a budete si zoufat, proč jsem tehdy nezačal při pohledu na lidi, kteří sdíleli tuto filozofii a již nemusí pracovat. 

Pokračovat na článek


Nákup nemovitosti je hračka

Nákup nemovitosti je důležitý krok v životě. Informujte se, co a jak kupujete. Nákup či nájem nemovitosti je zásadní životní krok a my vám pomůžeme ho udělat bez zbytečných přešlapů.Nákup domu či bytu je vždy velmi významným krokem v každé domácnosti. V dnešní složité době, kdy je nepřeberné množství nemovitostí v nabídce, je velice obtížně rychle a efektivně něco vybrat.Nákup nemovitosti přes realitní kancelářČasto se tak lidé obracejí na realitní kanceláře, které výrazně usnadňují a možná i urychlují celý nákupní proces. Člověk se zkrátka nemusí snažit něco sám složitě hledat, ale realitní kancelář mu připraví nabídku ze svého portfolia. Důležité je se však dobře informovat, pečlivě číst smlouvu o spolupráci a detailně si vše zjistit, nejlépe i z jiných zdrojů. Na první pohled se to možná zdá velice náročné, v praxi je to však velice užitečné a vyhnete se případným problémům při nákupu nové vysněné nemovitosti.Při spolupráci s realitní kanceláří je vždy podepisována smlouva o zprostředkování.V této smlouvě jsou stanovena pravidla jednání kanceláře a také skutečnosti, které jsou spjaty s následnou koupí nemovitosti. Především pak provize kanceláře. Pro informaci a srovnání vyvěsila Česká komora realitních kanceláří na svém webu doporučenou výši provizí, kterou by si měly realitní kanceláře účtovat. Dokonce je na stránkách komory i vzor zprostředkovatelské smlouvy, od které se můžete při jednání s realitní kanceláří odrazit a již předem nastudovat všechny obvyklé skutečnosti, které se ve smlouvě vyskytují. Důležité je si uvědomit, že spolupráce s realitní kanceláří není levnou záležitostí, stejně tak i nákup domu či bytu. Obvykle si kancelář účtuje desetitisíce korun za zprostředkování obchodu. U nájmu to mohou být až dva měsíční nájmy. U prodeje několik procent z prodejní ceny nemovitosti – čím dražší je nemovitost, tím méně procent si realitní kanceláře účtují. Ve světě je obvyklá sazba okolo 3-4% z prodejní ceny a velice podobné jsou částky i u nás. Za nemovitost okolo 2 – 3 milionů je obvykle účtováno zhruba 5% z prodejní ceny. U částek nad 10 milionů pak 3%. Jen pro informaci, k této ceně je potřeba připočítat ještě daň z převodu nemovitosti, která činí další 3% z částky, za kterou bude nemovitost prodána či z částky odhadní. Podle toho, která je vyšší.

Pokračovat na článek


Vznik věcného břemene ponecháním si části vlastnického práva

 Právní praxe naráží při převodech nemovitostí poměrně často na situaci, kdy je převáděna nemovitost na nového nabyvatele, nicméně je žádoucí, aby původnímu vlastníku vzniklo ve formě věcného břemene k nemovitosti určité věcné právo, typicky právo doživotního užívání. V současné době se takové situace v důsledku zažitých zvyklostí většinou řeší tak, že smlouva o převodu nemovitosti (kupní, darovací) je zároveň i smlouvou o zřízení věcného břemene. Dojde tak k převodu vlastnictví k nemovitosti na nového nabyvatele a posléze (či zároveň) ke vzniku věcného břemene ve prospěch zcizitele. Naskýtá se otázka, zda takový postup je jediný možný.JUDr. Milan Vašíček, Dan Dvořáček, Brno, Praha*I. ÚvodemPrávní praxe naráží při převodech nemovitostí poměrně často na situaci, kdy je převáděna nemovitost na nového nabyvatele, nicméně je žádoucí, aby původnímu vlastníku vzniklo ve formě věcného břemene k nemovitosti určité věcné právo, typicky právo doživotního užívání.V současné době se takové situace v důsledku zažitých zvyklostí většinou řeší tak, že smlouva o převodu nemovitosti (kupní, darovací) je zároveň i smlouvou o zřízení věcného břemene.1 Dojde tak k převodu vlastnictví k nemovitosti na nového nabyvatele a posléze (či zároveň) ke vzniku věcného břemene ve prospěch zcizitele. Naskýtá se otázka, zda takový postup je jediný možný. Pokud je subjekt A vlastníkem pěti pomerančů a usmyslí si, že subjektu B převede tři a dva si chce ponechat, může to udělat buď složitě, tedy tak, že mu převede všech pět a pak si nechá dva vrátit, nebo jednoduše tak, že mu dá pouze tři. Nechceme tvrdit, že tato obrazná analogie je bezezbytku aplikovatelná na vznik věcného břemene ponecháním si části vlastnického práva v souvislosti s převodem nemovitosti. Chtěli bychom se však pokusit o prozkoumání této otázky a nalezení míry, v níž je takový postup eventuálně možný.Vlastnické právo je v klasickém pojetí civilního práva převáděno vždy jako určitý ideální celek blíže neurčených práv, jejichž nepřímým předmětem je věc v právním smyslu. V institutu spoluvlastnictví pak nacházíme promítnut fakt, že vlastnictví lze převádět nejen jako celek, ale též v ideálních jeho částech – podílech. Lze však převádět samostatně též určité konkrétní složky vlastnického práva, nikoli jen ideální podíl? A pokud ano, jaké jsou podmínky takového převodu a jaké jsou jeho důsledky? Na tyto otázky bychom rádi nalezli odpověď v tomto příspěvku.II. Pohled civilního právaVlastnické právo se skládá z velmi různorodé škály vlastnických oprávnění, která díky absolutní povaze tohoto práva zaručují vlastníkovi ochranu před zásahy třetích osob. Jedná se o klasické ius utendi, fruendi, disponendi et abutendi, tedy o právo věc užívat, těžit její plody, věcí majetkově disponovat a případně věc zničit. V praxi se užívají právní vztahy, kdy vlastník na bázi obligační umožní výkon některých těchto práv jiné osobě, např. nájemní smlouvou. V takovém uspořádání vztahu vlastníku zůstávají všechna jeho oprávnění a nájemce svá práva vykonává jen odvozeně od práv vlastníkových, nedochází zde tedy k dělení vlastnictví tak, že by určité složky vlastnického práva originárně náležely jinému subjektu nežli vlastníku. Jak ale hodnotit převodní, např. darovací, smlouvu na nemovitost, v níž je ujednáno, že „dárce převádí celé vlastnické právo k pozemku s výjimkou práva odpovídajícího věcnému břemeni ve formě práva na pozemku čerpat vodu, kteréžto si ponechává“. Takovou smlouvu lze zajisté na první pohled ohodnotit jako absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem. Můžeme tvrdit, že vlastnictví je celistvý právní institut, který nepřísluší štěpit jiným než zákonem předpokládaným způsobem, tedy na ideální podíly.Můžeme též smlouvě přiznat platnost i účinnost, nicméně interpretací dojít k závěru, že strany sjednaly přechod (celého) vlastnictví s tím, že je pak následně vytvořeno věcné břemeno ve prospěch dárce, protože, opět, vlastnické právo nelze štěpit, a proto si také nelze jeho specifickou část ponechat.Jsme toho názoru, že jakkoli jsou oba přístupy myslitelné, lze zaujmout i poněkud „odvážnější“ stanovisko, totiž že přejde „okleštěné vlastnické právo“ a jako vedlejší produkt se vytvoří právo odpovídající věcnému břemeni ve prospěch zcizitele. Pro přijetí takového závěru je však zapotřebí formulovat dvě základní podmínky.1. Právo, které si zcizitel ponechává, musí být bezpodmínečně obsaženo v právu vlastnickém, jehož zbytek převádí.Tato podmínka je poměrně jasným vyústěním faktu, že si jen těžko lze ponechat něco, co subjekt nemá. Předmětem ponechání si tak mohou být jen oprávnění absolutního charakteru, která ve vztahu k dané nemovitosti vlastník má. Předmětem ponechání si nemohou být povinnosti třetích subjektů k plnění, protože takové povinnosti nejsou typickou součástí vlastnického práva. I pokud by nabyvatel nemovitosti souhlasil s převzetím takových povinností v souladu s převodní smlouvou, nebude se jednat o „ponechání si“ práva, ale o jeho nový vznik. Pokud bychom měli situaci přiblížit klasickou civilistickou terminologií, tak si v obecné rovině lze ponechat právo odpovídající služebnosti,2 ale ne reálnému břemenu.3 To proto, že vlastníku zpravidla již z vlastnictví samého svědčí všechna práva k jeho nemovitosti, která by teoreticky mohla nabýt formy služebnosti, nesvědčí mu však práva svým obsahem odpovídající reálným břemenům. Přesněji řečeno, vlastník si zajisté může ponechat práva, která by po převodu vlastnictví rezultovala ve vytvoření služebnosti jistivé4 (faciendum). Taková služebnost tkví v právu oprávněného užívat určitým způsobem vlastníkovu věc, např. oprávněný smí chodit přes vlastníkův pozemek. Takové právo si převodce může ponechat, protože je jistě má – zajisté smí chodit po svém pozemku. Je dokonce představitelné, že by takovým „ponecháním si“ byla vytvořena služebnost záporná (non faciendum), která nespočívá v právu oprávněného nějakým způsobem cizí věc užívat, ale v povinnosti vlastníka nějakým způsobem svou věc neužívat. Vlastník např. nesmí na svém pozemku vysadit stromy. Taková služebnost může vzniknout „ponecháním si práva“ tak, že si převodce ponechá právo na to, aby na pozemku nikdo stromy nesázel. I takové uspořádání je podle našeho názoru možné, protože i takové právo k pozemku vlastník před převodem zajisté má. 2. Převedené okleštěné vlastnické právo stejně tak jako ponechaná si jeho část musejí být schopny právního života v některé z forem, které platné právo zná.Jsme toho názoru, že autonomie vůle v soukromém právu nachází své místo v oblasti jednání subjektů a obsahu jejich vůle, nikoli však v tom, jaké právní následky budou s jejich jednáním spojeny. Pouze aprobace zaměřeného projevu vůle právem a jeho spojení s právními následky tvoří pojmové znaky právního úkonu, přičemž otázka aprobace právem a spojení projevu vůle s následkem není v moci subjektů práva, ale v moci zákonodárcově. Řečeno jinými slovy, subjekty práva mají zajisté volnost v tom, jaké právní následky svým jednáním zamýšlejí dosáhnout a jak tuto svou vůli projeví. Není již však v jejich moci rozhodnout, zda jimi zamýšlené následky skutečně nastanou. (Např. dvě osoby, které nejsou manžely, zajisté mohou pojmout úmysl, že „vloží“ věc jednoho z nich do svého bezpodílového spoluvlastnictví. Tyto osoby zajisté mohou uzavřít i smlouvu s takovým obsahem. Tato smlouva však nikdy zamýšlený výsledek nevyvolá, protože neexistuje právní norma, která by s takovým právním úkonem takový právní následek spojovala.) V rozebíraném případě to znamená, že není možné, aby účastníci diskutované převodní smlouvy pomocí jejích ustanovení konstruovali nové, právu neznámé formy vlastnictví či spoluvlastnictví nebo věcných práv obecně5 a odvolávali se na autonomii své vůle a dožadovali se, aby třetí osoby a státní orgány jejich „výtvor“ akceptovaly. Proto je zapotřebí, aby účastníci případné převodní smlouvy nastavili převod jednotlivých práv takovým způsobem, aby se vlastnictví, které se původně celé nacházelo pouze u jednoho z nich, rozdělilo na dvě entity, které budou podřaditelné pod existující kategorie věcných práv známých platnému právnímu řádu. Pokud je převáděna ideální část vlastnictví – podíl, je situace jednoduchá. U obou nových spoluvlastníků zaujmou jimi nabytá (resp. ponechaná) práva formu spoluvlastnických podílů, což je uspořádání, se kterým právo počítá.Je otázkou, jestli je toto uspořádání jediné možné.Pokud je převáděna jiná část vlastnického práva než ideální podíl, tedy např. je převáděno celé vlastnictví mimo práva obývat určitou část nemovitosti, je otázkou, jakých forem toto rozdvojené uspořádání může nabýt. Pokud zcizujícímu vlastníku má zůstat právo obývat určitou místnost, jedná se o právo odpovídající věcnému břemeni. Ostatně právě takové věcné břemeno je velmi často v praxi zřizováno. O tom, že tato „ponechaná“ práva tedy svým obsahem věcnému břemeni korespondují, není pravděpodobně sporu. Co však nabyl „nový vlastník“, pakliže si převodce takové právo ponechal? Převodce nabyl celé vlastnictví k nemovitosti s výjimkou tohoto práva, a je tedy vlastníkem nemovitosti zatížené věcným břemenem. I takové uspořádání je v praxi časté a zjevně možné. Naopak není výše uvedený postup myslitelný u movitých věcí, protože tam by práva zúčastněných subjektů nabývala forem, které právo nezná. Jelikož současné občanské právo nezná věcná břemena váznoucí na movitých věcech, neexistuje institut občanského práva, který by vhodně korespondoval např. věcnému právu užívání cizí movité věci.Z výše uvedeného je podle našeho názoru zřejmé, že lze v rámci vlastnického práva k nemovitostem izolovat určitá vlastnická oprávnění, která si zcizitel při převodu vlastnictví ponechá, což povede ke vzniku věcného břemene na převáděné nemovitosti na straně jedné a vlastnictví k zatížené věci na straně druhé. Takový výsledek je podle našeho názoru nevyhnutným důsledkem vhod¬ ně konstruované smlouvy o převodu části vlastnického práva k nemovitosti.Je však takový převod možný? Je v moci vlastníka darovat nikoli celou věc nebo ideální podíl na vlastnictví věci, ale darovat nemovitou věc celou, mimo práva užívat její část? Jsme toho názoru, že ano.Zejména neexistuje právní norma, která by takový právní úkon vylučovala. Neexistuje právní norma, která by říkala, že vlastnictví lze dělit pouze na ideální podíly a že jeho jiné částečné převody jsou vyloučeny. Je výsostným oprávněním vlastníka disponovat se svou věcí majetkově, a tedy i rozhodovat o tom, zda a komu bude převedena. Je-li vlastník oprávněn převést věc celou, proč by neměl být oprávněn převést jen určitá práva k ní, tím spíše, že platné právo s těmito separovanými právy umí zacházet jako s definovatelnými instituty? Není tedy v moci vlastníka, aby převedl vlastnictví k součásti své věci. To proto, že součást věci není věcí samostatnou, a proto k ní ani nemůže existovat samostatné věcné právo. Samostatné věcné břemeno k nemovitosti a samostatné vlastnictví nemovitosti omezené věcným břemenem však existovat mohou, a proto není důvodu se domnívat, že s nimi též nelze samostatně disponovat.Pokud by vlastník nemovitosti tuto převáděl a tato nemovitost již byla zatížena věcným břemenem z dřívějška, zajisté nikdo nebude mít námitek k tomu, že převáděné vlastnické právo (nepochybně omezené věcným břemenem) je způsobilým předmětem smlouvy. Proč by tedy v případě, že je převáděno vlastnictví nezatížené, nemohl převodce učinit „výhradu služebnosti“ (deductio servitutis), čímž z obsahu převodu doslova „odečte“ práva odpovídající věcnému břemeni, a učiní tak předmětem převodu zcela shodný komplex práv, jaký je převáděn ve výše citovaném bezesporném příkladě? Není podle našeho názoru důvod k závěru, že první z naznačených převodů je možný, zatímco druhý nikoli, a to zejména proto, že předmětem obou převodů je zcela shodná množina práv. Rozdíl je jen v tom, že v prvním případě je tato množina definována obsahem vlastnictví a obsahem věcného břemene, zatímco v druhém případě obsahem vlastnictví a vůlí smluvních stran. Oba tyto způsoby se nám zdají rovnocenné, protože považujeme za právo vlastníka rozhodnout, jaká oddělitelná6 část jeho vlastnictví bude převedena.Jsme toho názoru, že takový výklad je plně v souladu jak s účelem a smyslem zákona, tak i se základní zásadou civilního práva, jíž je respektování autonomní vůle stran právního úkonu. Účelem civilního práva je, mimo jiné, vytvářet příznivý prostor pro volnou směnu hodnot. Respektování autonomie vůle jednotlivých subjektů je vyjádřením přesvědčení, že tyto subjekty nejlépe, zejména lépe nežli zákonodárce, vědí, jak naložit se svými hodnotami. Výklad zákona by tak měl vždy směřovat k zachování účelu, který strany sledovaly, pokud takový závěr není z nějakého závažného důvodu nepřijatelný. Za nepřijatelný je třeba jistě označit výklad, který je v rozporu s textem zákona (zde pak nejde ani o výklad), stejně tak jako i výklad, který jde k tíži právní jistotě třetích osob, apod. Jsme však toho názoru, že námi nastíněný výklad žádnou z těchto vad netrpí. Ostatně tento výklad vede k výsledku, který je zcela běžný a hospodářsky účelný – nemovitost vlastníka A je zatížena věcným břemenem ve prospěch osoby B. Pouze představujeme méně obvyklý nebo méně zřejmý způsob, jak tohoto výsledku dosáhnout. A je-li výsledek přípustný a námi navrženou cestu zákon nezakazuje, domníváme se, že není správné trpět „kultem absolutní neplatnosti“7 a směřovat interpretaci k důvodům neplatnosti z důvodu ochra¬ ny „virtuální zákonnosti“ namísto ochrany svobodné vůle účastníků právního úkonu.Též Ústavní soud v nálezu sp. zn. I ÚS 546/03 konstatoval: „Je evidentní, že všemi citovanými ustanoveními prozařuje shora uvedený princip autonomie vůle, podle něhož je třeba dát prostor jednotlivcům k tomu, aby sami určovali rozsah svých práv a povinností, přičemž jejich projevu vůle je třeba dát přednost před kogentním8 zněním zákona...... Porušení tohoto práva se orgán státní moci dopustí i tehdy, pokud formalistickým výkladem norem jednoduchého práva odepře autonomnímu projevu vůle smluvních stran důsledky, které smluvní strany takovým projevem zamýšlely ve své právní sféře vyvolat.“Z citovaného judikátu podle našeho názoru vyplývá obecné vodítko pro interpretaci civilněprávních předpisů, podle nějž má být interpretátor veden snahou zachovat chtěné následky projevu vůle účastníků právního úkonu. Takový výklad je navíc výkladem ústavně konformním, protože je výrazem čl. 2 odst. 2 Listiny základních práv a svobod, podle nějž každý může činit vše, co zákon nezakazuje. Podle ustálené judikatury Ústavního soudu je povinností všech orgánů z dostupných výkladů volit vždy ten, který nejlépe koresponduje s ústavním pořádkem České republiky.9 III. Právní povaha věcných břemenV nastíněných úvahách je dále zapotřebí se vypořádat s problémem právní povahy věcných břemen, zejména pak jejich „kompatibility“ s vlastnictvím. Pokud totiž tvrdíme, že ponecháním si vhodné části vlastnického práva vznikne věcné břemeno, je zapotřebí, aby tyto dva instituty byly vysoce příbuzné, aby bylo možno je v daném rozsahu patřičně zaměňovat.10Problematikou právní povahy věcných břemen se v naší teorii v posledním období zabýval zejména J. Fiala.11 S využitím implementace zájmové teorie do teorie právní12 dospívá k názoru, s nímž se plně ztotožňujeme, že věcná břemena nevykazují takový stupeň integrace společenských zájmů, jako práva obligační (typicky subjektivní práva relativní), ale ani tak nízký stupeň integrace společenských zájmů, jako právo vlastnické (typicky subjektivní právo absolutní).13 Z toho důvodu jsou věcná břemena svébytnou skupinou práv, která se nachází mezi krajními body absolutních práv na straně jedné a relativních práv na straně druhé.Je otázkou, zda je možné uvažovat o tom, že ponecháním si části práva absolutního (vlastnictví) může vzniknout právo, které je svou povahou bližší právům relativním (věcné břemeno). Pokud by takový postup možný byl, je třeba se dále ptát, kam se „ztratí“ ona absolutnost, co je příčinou zmiňované konverze a jak tuto příčinu odůvodnit zájmovou teorií.Domníváme se, že příslušný konverzní mechanismus je zapotřebí hledat v procesu kontraktace směřující k uzavření hlavní převodní smlouvy o nemovitosti. Hledání smluvního konsensu není ničím jiným než procesem integrace společenských zájmů, které jsou v úzkém měřítku vyjádřeny zájmy účastníků smlouvy, v širokém měřítku pak obecným působením tržních sil, které svedly tyto dva konkrétní účastníky k sobě a přiměly je jednat o uzavření smlouvy. Tím, že jeden z účastníků se za určitých podmínek zbavuje svého vlastnictví, zatímco druhý účastník souhlasí s tím, že nenabude vlastnictví perfektní, ale obtěžkané věcným břemenem, dochází k vyšší integraci společenských zájmů, než jaká zde byla před kontraktací, což má za následek i modifikaci právní povahy vlastnictví nového nabyvatele na straně jedné a „zbytkového vlastnictví“ zcizitele na straně druhé. Na straně nabyvatele se objevuje vlastnictví zatížené věcným břemenem, což je právo méně absolutní (protože více integrující) nežli „čisté“ vlastnictví, na straně zcizitele se pak objevuje věcné břemeno, jemuž je vyšší integrace společenských zájmů vlastní.Z hlediska právní povahy věcných břemen je tedy zřejmé, že navrhované uspořádání poskytuje logické prostředky pro dosažení konverze z čistého vlastnictví jako absolutního práva na vztah vlastnictví zatíženého věcným břemenem jako práva blíže právům relativním. Domníváme se tedy, že odlišná právní povaha věcných břemen a vlastnického práva není na překážku námi navrhovanému uspořádání, ale že je naopak podporuje.IV. Otázky evidence v katastru nemovitostíV souvislosti s pojednáním o věcných břemenech a jejich vzniku je vždy zapotřebí se zabývat i otázkou jejich evidence v katastru nemovitostí, protože věcná břemena jsou povinnou součástí této evidence [§ 2 odst. 4 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky] u nemovitostí zapisovaných do katastru. Významná je též otázka konstitutivnosti či deklarativnosti takového zápisu, resp. otázka formy, kterou takový zápis má mít. Ustanovení § 151o odst. 1 ObčZ stanoví, že k nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. Stejně tak § 2 odst. 2 zákona č. 256/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, stanoví, že „práva uvedená v § 1 odst. 1 (mj. právo odpovídající věcnému břemeni – pozn. aut.) vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak“.Z uvedeného by se zdálo, že ke vzniku práva odpovídajícího věcnému břemeni způsobem, který navrhujeme, je zapotřebí vkladu do katastru nemovitostí. Tato forma zápisu by pak měla konstitutivní povahu a právo odpovídající věcnému břemeni by vzniklo zpětně ke dni podání návrhu na povolení vkladu. Domníváme se, že tomu tak není.Výše citovaná právní úprava se týká situací, kdy právo odpovídající věcnému břemeni vzniká nebo se převádí, jinými slovy, případů, kdy osoba, které doposud takové právo nesvědčilo, má takového práva nabýt (arg. „k nabytí“, „práva vznikají“). V našem případě však zcizitel, který si část vlastnického práva ponechal, nepotřebuje nic „nabýt“, tím méně je nutné, aby mu nějaká práva „vznikala“. Dotyčná osoba je vlastníkem nemovitosti a všechna tato práva z titulu svého vlastnictví již má. Částečným převodem vlastnictví na jinou osobu tato práva nepozbývá (vždyť si je výslovně ponechala!), a je tudíž protismyslné požadovat, aby jí tato práva vznikla, či aby je nabyla. Z toho důvodu se domníváme, že není namístě takto vzniknuvší právo odpovídající věcnému břemeni zanášet do katastru nemovitostí vkladem.Domníváme se, že namístě je provést zápis tohoto věcného břemene záznamem, protože věcné břemeno není „zřízeno“ právním úkonem účastníků. Předmětem právního úkonu účastníků je dispozice s vlastnictvím movité věci. Pouze jako vedlejší produkt toho, že tato dispozice je jen částečná, se množina práv, které si zcizitel ponechal, přemění ve věcné břemeno. Stane se tak imanentně a automaticky okamžikem, kdy nabyvatel nabude zbytkové vlastnictví nemovitosti. Do tohoto okamžiku je zcizitel plným vlastníkem nemovitosti, po tomto okamžiku mu vlastnictví v daném rozsahu zanikne a zbylá práva nabudou charakteru věcného břemene. Podle našeho názoru by zápis do katastru nemovitostí měl probíhat tak, že katastrální úřad zapíše na základě povolení vkladu vlastnické právo novému nabyvateli s účinností ke dni podání návrhu na povolení vkladu (což má konstitutivní účinek) a zároveň záznamem zapíše současně se utvořivší právo odpovídající věcnému břemeni, což má účinek ryze deklaratorní. Jiný postup (např. lpění na vkladu obou práv) by vedl k neřešitelným problémům. Zejména by nebylo lze povolit samostatný vklad vlastnického práva nového nabyvatele nemovitosti, protože takový jednoduchý vklad by musel pokrývat celé vlastnictví, což však nemá oporu v převodním titulu, který obsahuje jednoznačné deductio servitutis. Stejně tak, pokud bychom připustili, že se zcizitel práv, která si ponechal, ujme až povolením vkladu „jeho“ věcného břemene, jen těžko by se odpovídalo na otázku, co je titulem, na základě nějž tato práva na dané mezidobí pozbyl, když převodní smlouva je ze svého dosahu jasně vylučuje.Domníváme se, že jediným správným řešením je právě navrhovaný „dvojzápis“, tedy vklad vlastnictví pro nového vlastníka s tím, že touto právní skutečností automaticky zbylá práva na straně zcizitele konvertují ve věcné břemeno, což se zapíše pouze záznamem. V. Dopady daňovéNastíněný způsob vzniku práva odpovídajícího věcnému břemeni má nemalé dopady do oblasti práva daňového. Vraťme se k původnímu příkladu uvedenému v úvodu tohoto článku. Převodce chce převést vlastnictví k nemovitosti na jinou osobu, chce však, aby mu k této nemovitosti vzniklo právo doživotního bydlení v některých místnostech, a to ve formě věcného břemene. Bude-li postupovat „klasickou“ cestou, pak převede celou nemovitost na nabyvatele a následně mu nabyvatel na nemovitosti zřídí příslušné věcné břemeno. Předmětem daně z převodu nemovitostí pak bude jednak cena převáděné nemovitosti [buď sjednaná nebo zjištěná,14 podle toho, která bude vyšší – § 10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb.] a dále i hodnota bezúplatně zřizovaného věcného břemena [§ 10 písm. c) zákona č. 357/1992 Sb.]. Cena nemovitosti se pak bude počítat z nemovitosti nezatížené závadami, protože fakticky nemovitost v okamžiku převodu zatížena břemenem ještě není. Daň z převodu nemovitosti se proto bude platit z „plné ceny“ nemovitosti a navíc ještě z ceny věcného břemene.Při postupu, který navrhujeme, bude situace poněkud odlišná. Především bude jiná zjištěná (a ovšem také sjednaná) cena nemovitosti, protože není převáděno čisté, úplné vlastnické právo k dané nemovitosti, ale jen jeho, byť podstatná, část. Taková cena musí být zákonitě nižší, přičemž při jejím stanovení se bude podle našeho názoru postupovat analogicky s § 48 vyhlášky č. 540/2002 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, tedy jako by již nemovitost daným břemenem zatížena byla, protože fakticky je hodnota převáděného vlastnictví menší právě o hodnotu těchto práv. Vzniklé věcné břemeno pak podle našeho názoru vůbec předmětem daně nebude. Předmětem daně z převodu nemovitosti je dle § 9 písm. b) zákona č. 357/1992 Sb. jen „bezúplatné zřízení věcného břemene nebo jiného plnění obdobného věcnému břemeni při nabytí nemovitosti darováním“. Zřízení podle našeho názoru znamená úkon, který spočívá v tom, že subjekt A určitá práva nemá a činností subjektu B mu taková práva vzniknou. To však není případ námi navrhovaného postupu. V námi navrhovaném postupu zciziteli žádné právo nevzniká a není mu ani zřizováno. Zcizitel si pouze ponechává práva, která již měl. Věcné břemeno mu tedy není zřízeno, a nedochází tedy k úkonu, který by byl předmětem daně.Oproti „klasickému“ postupu je tak vzniklá daňová povinnost znatelně nižší, protože bude nižší cenou oceněna převáděná nemovitost a věcné břemeno vůbec nebude předmětem daně. Lze pravděpodobně očekávat tuhý odpor finančních orgánů proti takovému postupu, protože pro příjmovou stranu veřejných rozpočtů je znatelně výhodnější v úvo¬ du článku popisovaná „pomerančová“ metoda. Není však povinností daňových subjektů, aby si počínaly tak, aby jejich daňová povinnost byla co nejvyšší, ale je naopak jejich právem jednat tak, aby v rámci platných právních předpisů byla jejich daňová povinnost co nejnižší. Není tedy povinností daňových subjektů převádět nemovitosti daňově neefektivně, lze-li to dělat efektivně. Podle našeho názoru neuspěje případná námitka správce daně, že se ze strany účastníků převodu jedná o zastření skutečného stavu úkonu stavem formálně právním (§ 2 odst. 7 zákona č. 337/1992 Sb.). O takovou situaci by se jednalo, pokud by účastníci ve skutečnosti provedli něco jiného, než co „na oko“ sjednali v právním úkonu. Tak tomu však není. Účastníci se dohodli, že převedou neúplné vlastnictví k nemovitosti na jednoho z nich a druhému z nich že zůstane část vlastnického práva odpovídající věcnému břemeni, a přesně to se také stalo a přesně v souladu s touto skutečností účastníci vypočtou a zaplatí daň. Pokud se skutečný stav přesně shoduje s obsahem právních úkonů, nelze hovořit o zastření ve smyslu § 2 odst. 7 zákona č. 337/1992 Sb.Správce daně se poukazem na § 2 odst. 7 zákona č. 337/1992 Sb. nemůže domáhat toho, aby si účastníci právního úkonu počínali jinak, tedy aby převedli něco jiného, než převést chtějí, prostě proto, aby si, zcela protismyslně, vytvořili vyšší daňovou povinnost. Naopak je povinností správce daně respektovat právní a faktický stav, který je v souladu s právními úkony, které účastníci provedli.VI. ZávěremNámi nastíněný způsob vzniku věcných břemen na nemovitostech jistě není bezproblémový. Jsme si vědomi toho, že se jedná v České republice o poměrně neobvyklou právní konstrukci, která je však např. v sousedním Rakousku bez problémů používána. Přesto jsme však přesvědčeni, že její ideologický základ, totiž že je nesmyslné převádět všechna práva jedním směrem a pak jejich část zase zpátky, je správný. Jsme toho názoru, že výklad civilního práva má podporovat úsporná, efektivní a logická řešení a nebránit jim přepjatým formalismem. Je zřejmé, že navrženým způsobem není možné vytvořit všechna myslitelná věcná břemena a že jej jistě nelze využívat zcela univerzálně. Jedná se však podle našeho názoru o vhodnou alternativu, která může v některých případech přesněji vystihovat vůli stran a zejména vůli dárce, než dosavadní zažitý způsob řešení této právní otázky, který mohou někteří dárci považovat za ponižující. Příspěvek byl též publikován v časopise Právní rozhledy č. 21/2004. ________________________________________* JUDr. Milan Vašíček je advokátem v AK VAŠÍČEK, FRIMMEL a HONĚK, Brno-Praha, Dan Dvořáček je studentem V. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně.1 Taková smlouva může mít jak povahu věcnou – zřizuje se jí věcné břemeno, tak i povahu obligační – kupující se zavazuje zřídit věcné břemeno.2 Srov. např. § 472 obecného zákoníku občanského: „Právem služebnosti jest vlastník zavázán, aby ku prospěchu jiné osoby vzhledem ku své věci něco trpěl nebo opomíjel. Je to věcné proti každému držiteli služebné věci účinné právo.“; dále oddíl 2 pododdíl 1 návrhu osnovy nového občanského zákona: „Věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo opomíjet.“ (zdroj: http://www.juristic.cz).3 Srov. pododdíl 7 návrhu osnovy nového občanského zákona a důvodovou zprávu k němu: „Reálná břemena jsou charakterizována dočasností a vykupitelností, zejména však tím, že zavazují vlastníka obtížené nemovitosti k nějakému konání (např. udržovat studnu pro jiného vlastníka, pravidelně dodávat jinému spotřebitelné věci jako potraviny nebo otop, ale i vzdát se náhrady, jež by jinak vlastníku zatížené nemovitosti náležela v přítomnosti nebo budoucnosti apod.). Tím se liší od služebností, pro něž je charakteristická povinnost vlastníka služebné věci k pasivitě (nekonání).“ (zdroj: http://www.juristic.cz).4 Blíže viz Rouček, F., Sedláček, J. Komentář k československému zákoníku občanskému. Praha : Právnické knihkupectví a nakladatelství Linhart, 1935, reprint Praha : Linde, 1998. Komentář k § 472.5 Neboť známe inominátní smlouvy coby právní úkony zakládající autonomií vůle formované relativní obligační vztahy, neznáme však „inominátní věcné právo“, tedy věcné právo, jehož formu by definoval jeho „zřizovatel“. 6 „Oddělitelná“ ve smyslu pozitivního práva, tedy taková, s níž pozitivní právo umí nakládat jako se samostatnou.7 Eliáš, K. Ideál abstrakce, klec kazuistiky a pasti pro právní praxi, in Sborník XIV. Karlovarské právnické dny. Praha : Linde, 2004, s. 61.8 Podle našeho názoru měl Ústavní soud na mysli doslovné, nikoli kogentní znění zákona. Vůle účastníků právního úkonu nemá, alespoň podle převládající teorie práva, přednost před kogentními normami zákona. Může však mít přednost před adekvátním gramatickým výkladem.9 K tomu srov. např. rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I ÚS 86/99 a III ÚS 86/98 „v případě, že zákon připouští dvojí výklad, je v intencích uplatnění zásad spravedlivého procesu nezbytné dát při jeho aplikaci přednost tomu z nich, který je ve své interpretaci s ústavním pořádkem ČR co nejvíce v souladu“.10 Kupř. nelze podle našeho názoru konvertovat část vlastnického práva do obligace, protože obligace není věcným právem.11 Fiala, J. Charakteristika právní povahy věcných břemen. Časopis pro právní vědu a praxi, 1998, č. 3, s. 403.12 Macur, J. Občanské právo procesní v systému práva. Brno : 1975.13 Podle zájmové teorie jsou absolutními ta práva, která vykazují nejnižší stupeň integrace společenských zájmů, což je zejména vlastnictví, které maximalizuje zájmy vlastníka a pouze minimálně respektuje zájmy celku. Naopak práva obligační jsou zpravidla výsledkem působení tržních či obdobných sil, a proto vykazují nejvyšší stupeň integrace společenských zájmů, a z toho důvodu je v rámci zájmové teorie řadíme k relativním (dle op. cit. sub 11, s. 407).14 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.Nejčtenější 165/2007 Sb. - Nařízení vlády o vymezení Ptačí oblasti Heřmanský stav – Odra – Poolší168/2007 Sb. - Vyhláška, kterou se mění vyhláška Ministerstva životního prostředí č. 381/2001 Sb., kterou se stanoví Katalog odpadů, Seznam nebezpečných odpadů a seznamy odpadů a států pro účely vývozu, dovozu a tranzitu odpadů a postup při udělování souhlasu k vývozu, dovozu a tranzitu odpadů (Katalog odpadů), ve znění vyhlášky č. 503/2004 Sb166/2007 Sb. - Vyhláška, kterou se mění vyhláška č. 505/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o sociálních službách167/2007 Sb. - Vyhláška, kterou se zrušují některé právní předpisy v působnosti Ministerstva zdravotnictví169/2007 Sb. - Sdělení Ministerstva vnitra o vyhlášení nových voleb do zastupitelstva obce158/2007 Sb. - Zákon, kterým se mění zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů159/2007 Sb. - Zákon, kterým se mění zákon č. 72/2000 Sb., o investičních pobídkách a o změně některých zákonů (zákon o investičních pobídkách), ve znění pozdějších předpisů160/2007 Sb. - Zákon, kterým se mění některé zákony v oblasti ochrany spotřebitele161/2007 Sb. - Nález Ústavního soudu ze dne 8. března 2007 ve věci návrhu na zrušení obecně závazné vyhlášky města Ústí nad Labem č. 1/2004 k zabezpečení místních záležitostí veřejného pořádku162/2007 Sb. - Nález Ústavního soudu ze dne 8. března 2007 ve věci návrhu na zrušení obecně závazné vyhlášky města Kladna č. 32/01 o zajištění veřejného pořádku při poskytování hostinských činností a pořádání veřejných produkcí na území města Kladna163/2007 Sb. - Nález Ústavního soudu ze dne 13. března 2007 ve věci návrhu na zrušení obecně závazné vyhlášky statutárního města Plzně č. 17/2004 o vymezení veřejných prostranství, na nichž se zakazuje prostituce, a obecně závazné vyhlášky statutárního města Plzně č. 3/2006 k zabezpečení místních záležitostí veřejného pořádku, kterou se vymezují veřejná prostranství, na nichž se zakazuje prostituce164/2007 Sb. - Nález Ústavního soudu ze dne 20. března 2007 ve věci návrhu na zrušení čl. 3 odst. 1, čl. 5, čl. 6 odst. 1, čl. 8 odst. 2, čl. 10 odst. 4 a 6, čl. 12 odst. 2 a 5, čl. 13 odst. 1 písm. b) a c), čl. 16 odst. 1, čl. 18 odst. 1, čl. 21 odst. 1 a 2, čl. 22 odst. 2, čl. 30 odst. 2, čl. 31 odst. 1 a čl. 31 odst. 3 oddílu IX. obecně závazné vyhlášky obce Boží Dar č. 1/2003 o místních poplatcích

Pokračovat na článek


Nebankovní hypotéky

Porovnání hypoték slouží k výběru nejvhodnější hypotéky.Porovnání nejvýhodnějších nabídek, Srovnání hypoték od 10 bank a 5 stav. spořitelen, výhodné a akční nabídky hypoték na míru, ušetříte statisíce korun, úrok od 4,39% ročně (3 roční fixace, 100% hypotéka) hypotéky Nebankovní hypotéky představují velmi specifický segment trhu. Poskytování peněžních prostředků nebankovními institucemi sebou nese řadu důležitých aspektů a faktorů, které je třeba při uzavírání nebankovní hypotéky brát v úvahu. Účel nebankovní hypotékyStejně jako u bankovních hypoték, tak i nebankovní hypotéky mohou být využity na koupi nemovitosti, rekonstrukci, konsolidaci, ale také jako americká hypotéka, tedy naprosto neúčelově bez nutnosti doložení. Velikost nebankovních hypotékNebankovní instituce poskytují hypotéky až do výše 80% ceny nemovitosti, jelikož mají ve smlouvě nastaveny velmi striktní podmínky a dokáží od klienta své pohledávky velice rychle a snadno získat.Uživatel nebankovní hypotékyŽadatelem o nebankovní hypotéku může být občan ČR, či občan EU s trvalým pobytem na území ČR, či občan mimo ČR, který však na našem území vlastní nemovitost potřebnou k zastavení. Často je u žadatelů o nebankovní hypotéky nutný také věk vyšší než 20 let. Instituce poskytující nebankovní hypotéky vyžadují dokládání příjmů od žadatelů, avšak nebazírují striktně na daných částkách. Vždy jsou ochotni přistoupit na klientovi požadavky, jelikož mají menší objem klientů než velké bankovní domy, přistupují ke každému klientovi velmi individuálně a specificky. Rizika nebankovní hypotékyJako u každého nebankovního produktu jsou i nebankovní hypotéky určitou formou rizika pro žadatele. Vždy je totiž nutné důkladně prostudovat smlouvu a obchodní podmínky. Na nebankovním hypotečním trhu se totiž vyskytují kvalitní obchodníci bez problémů, avšak i nesolidní poskytovatelé, kteří chtějí na každém klientovi pouze vydělat a nepřináší na hypoteční trh žádné plusové body. Proto je nutné vždy číst ve smlouvě i texty napsané menším písmem a odkazující odrážky. Tím se vyhnete nečekaným překvapením a předejdete tak případným sporům či soudům. Informovanost je zkrátka na nebankovním trhu hypoték zásadní.

Pokračovat na článek


Hypotéka a pojišťovny

Hypotéka z pojišťovny Česká pojišťovna se rozhodla zacílit na nové klienty. Chce nyní přivábit ty, kteří si berou dlouhodobé úvěry především na bydlení. Spolu s pojistkami jim bude nabízet i hypotéky. Lákadlem mají být slevy na úrokových sazbách, pojistném i úspora času klientů. Českým hypotečním trhem letos zacloumá další aktér. Kromě nováčka tuzemské bankovní sféry mBank začala od prvního dubna novězprostředkovávat hypotéky Česká pojišťovna. Klientům bude poskytovat úvěry na základě spolupráce s Hypoteční bankou a Raiffeisenbank. Společně s hypotékou bude klientům nabízet i komplexní balíčky Pojištění v kostce (neživotního pojištění) a životní pojistky. Lákat je bude jak nadlouhodobé slevy na pojistném a slevy na úrokových sazbách při sjednání některého z pojištění, tak třeba i na speciální asistenční službuzdarma.Hypotéky i pojištění„My nebudeme nikomu ale pojistné produkty nutit, bude to čistě na rozhodnutí klienta, zda si k hypotéce u nás sjedná případněi nějaké pojištění,“říká vrchní ředitel zbrusu nového oddělení na hypotéky České pojišťovny Jiří Doubravský. Dále ještě dodává: „Nezastíráme,že chceme k hypotékám prodávat i pojistky, primárně chceme ale poskytnout klientovi servis na jednom místě. Na rozdíl od jiných institucí, kteréposkytují samostatně hypotéku a samostatně k ní případně pojistku, tedy dva produkty, my klientům obojí nabídneme najednou v rámci kompletníhoservisu.“Struktura hypotečního úvěru bude přímo ovlivňovat cenovou strukturu třeba pojištění domácnosti. „Klient tím získá slevy na pojistném například podle doby fixace hypotéky. Například při pětileté fixaci úrokové sazby úvěru získá klient 50procentní slevu na pojistném vprvním roce,“ doplňuje Doubravský. Naopak za sjednání životního pojištění získá klient zase slevu na úrokové sazbě. Vybírat si bude moci z investičního životního pojištění nebo úvěrového životního pojištění. Slevy na úrokové sazbě přitom budou platit v okamžiku sjednání úvěru. Pokud někdo bude v průběhu pojištění potřebovat zrušit či změnit třeba životní pojistku, na sazbě hypotéky se to podle Doubravského neprojeví. Pak už budou platit podmínky konkrétního produktu.Slevy při propojištěníDalší slevy budou souviset také s propojištěním, tedy s počtem celkově sjednaných pojistných produktů. Kdo si například navícsjedná pojištění domácnosti nebo balíček Pojištění nemovitosti v kostce, bude moci zdarma využívat i asistenční službu Home Assistance. „Asistencebude zahrnovat jak technickou pomoc, například při odstranění havarijního stavu v domácnosti nebo odemknutí zabouchnutých dveří, tak i právníporadenství, případně právní ochranu, která spočívá například v pomoci při řešení sporů s dodavateli služeb či sousedy,“ upřesňujeDoubravský.Mobilní hypotékyZájemce o hypotéku v České pojišťovně bude moci úvěr sjednat buď přímo v některé z jejích poboček, nebo prostřednictvím mobilního pojišťovacího agenta, který za ním přijede třeba až domů. Vybírat si bude z kompletního portfolia hypotečních produktů obou partnerských bank. Klientům pojišťovny budou podle Doubravského k dispozici všechny typy úvěrů včetně hypoték na sto procent ceny zastavené nemovitosti, americkéhypotéky či refinancování úvěru. Žadateli o hypotéku bude muset být minimálně 18 let a úvěr bude třeba splatit nejpozději do jeho 70 let.Nejnižší možný úvěr bude 300 tisíc korun, horní hranici určí schopnost klienta splácet hypotéku. Úvěr bude možné splácet nejdéle 40 let. Úrokovou sazbu si klienti budou moci fixovat klasicky na jeden, tři, pět a více let, nejdéle však na třicet let. Česká pojišťovna bude současně poskytovat i tak specifické služby obou bank, jako je třeba expresní odhad nemovitosti zdarma.Úvěry na bydlení na internetuV praxi bude sjednávání hypotéky vypadat podle Doubravského tak, že klient sdělí úředníkovi pojišťovny požadavky na úvěr a další potřebné údaje jako je příjem či výdaje a ten mu z počítačevyjede přehled všech vhodných hypotečních úvěrů obou bank. Konečný výběr bude už záviset na klientovi. Vedle hypotéky bude úředník moci na místě propočítat i pojistné pro vybrané pojistky. Pokud některá z partnerských hypotečních bank bude nabízet akční slevy na poplatcích, bude to prýplatit i pro hypotéky sjednané přes Českou pojišťovnu. Formulář žádosti o hypotéku sice bude od České pojišťovny, smlouva o hypotečním úvěruale bude ve finále od jedné z bank. Také poplatková struktura hypotečních úvěrů bude proto stejná, jako platí v Hypoteční bance nebo vRaiffeisenbank.

Pokračovat na článek


Daň dědická

Daň dědická představuje jednorázovou majetkovou daň, která souvisí s bezúplatným převodem vlastnictví majetku. Obvykle je tento převod uskutečňován na základě právního úkonu a v souvislosti s tímto úkonem, tedy s dobře známou závětí. Dědictví je samo o sobě příjemnou událostí po nepříjemné skutečnosti.Avšak stalo se součástí života a tak ho také dnes bereme. Rozhodně je tedy důležité se v dědickém řízení orientovat a vědět, jaká činnost dále s převzetím dědictví souvisí. Jde o dědickou daň. Dědickou daň upravuje zákon č. 357/1992 Sbírky.Kdo platí dědickou daňDědickou daň platí samozřejmě nabyvatel, tedy dědic, který majetek získal celý či pouze nějakou jeho část dědictvím ze závěti nebo zákona. Dnem, kdy je oficiálně a formálně majetek nabyt dědici, je dnem smrti zůstavitele. Pokud se ve vztahu vyskytuje více dědiců, tedy jde o situaci, kdy dědictví připadne více lidem, musí každý jednotlivý dědic zaplatit odpovídající část daně, která koresponduje s jeho dědickým podílem na celkovém majetku. Daň se platí jak z faktického zanechaného majetku, tak i z oprávnění na výplatu dědického podílu třeba v hotovosti. Každý, kdo má nějaké „zisky" z dědictví se musí k tomuto přihlásit a uhradit dědickou daň, pokud se na něj nevztahuje nějaká výjimka či osvobození. Sazba daně je rozdělené podle zařazení dědiců, tedy poplatníků daně do nejrůznějších skupin. Tyto skupiny jsou odvislé od jejich vztahu se zůstavitelem. Osoby zařazené v I. a II. skupině daň neplatí. U ostatních je pak sazba odstupňována dle aktuálních předpisů. Vše začíná u třetí dědické skupiny 7% až po 40% ze zděděné hodnoty majetku.Za co se daň platíPředmětem dědické daně je majetek, který je nabyt při dědictví. Může se jednat o nemovitosti či movitý majetek, cenné papíry, pohledávky, majetková práva či peněžní prostředky v jakékoliv měně. Nemovitost představuje povinnost daň zaplatit podle místa, kde se nemovitost nachází bez ohledu na státní občanství. Naopak z nemovitosti v zahraničí se daň dědická neplatí. Movitý majetek je pak odvislý od občanství a trvalého pobytu zůstavitele při smrti. Zde však vystupují i položky od daně osvobozené, takže je třeba se vhodně informovat o daňové povinnosti a neplatit zbytečně. Daň se platí z ceny nabytého majetku každým dědicem, což může být sníženo o prokázané dluhy zůstavitele. Mohou se do těchto závazků také započítat přiměřené náklady spojené s pohřbem zůstavitele či odměna notáře. Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. Při přijetí dědictví přecházejí na dědice i všechny dluhy zůstavitele. Avšak za zděděné dluhy odpovídá pouze do výše svého zděděného majetku. Zákon nabízí možnost dědictví i odmítnout a to ústní či písemnou formou u příslušného soudu.Jak daň zaplatitOsoby, které nemají povinnost platit daň, tedy I. a II. Skupina dědiců, nemusejí daňové přiznání vůbec podávat. Jinak je povinné daňové přiznání podat do 30 dnů ode dne, kdy rozhodnutí příslušného orgánu nabylo právní moci, tedy ode dne, kdy skončilo dědické řízení. Následně je proveden výměr daně platební výměrem správcem daně a od této doby běží třiceti denní lhůta na zaplacení.Výjimky a kdo neplatí daňOsvobození od daně se vztahuje na řadu forem majetku a jeho použití. Vše je specifikováno v pragrafech 19 a 20 příslušného zákona o dani dědické. Jde tedy o již zmíněné skupiny I. a II. Dále je od daně osvobozeno nabytí movitých věcí osobní potřeby, pokud tyto věci po dobu 1 roku před nabytím neměl zůstavitel ve svém souboru majetku, pokud tato ceny u osob třetí skupiny nepřevyšuje 20 000 Kč u jednotlivého dědice. Daň se pak vybírá pouze z částky, která tuto sumu převyšuje. Osvobození je dále na vklady na účtech bank, peníze a cenné papíry, pokud úhrnná částka nepřevyšuje u osoby z třetí skupiny 20 000 Kč u každého z poplatníků. Dále se daň neplatí u částek, které jsou součástí dědictví podle zákona o penzijním připojištění se státním příspěvkem. Pak samozřejmě neplatí daň Česká republika, pokud se stala dědicem ani územní samosprávní celky.

Pokračovat na článek


Na co se může finanční úřad ptát do zahraničí

Mezi daňovými systémy v různých zemích probíhají různé datové toky a informace. O každém plátci nebo neplátci daní se tak může česká daňová správa dozvědět zajímavé údaje. K zemím mimo EU je potřeba, aby ČR měla uzavřenou dvoustrannou dohodu, ale v rámci Evropské unie není třeba nic dalšího. Prostě se stačí ptát.O čem se finančáci mohou dozvědětV dotazech na daně zastupuje daňovou správu Ministerstvo financí. Právní pomoc se týká přímých daní, což jsou v České republice daně z příjmů, daně z nemovitostí, daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí a mohou to být obdobné daně v jiných státech, které mají charakter daně z příjmu nebo daně z majetku a dále jsou to oblíbené daně z pojistného – sociální a zdravotní. V zemích EU se tedy mohou vyměňovat jakékoliv doklady daňového poplatníka bez jeho vědomí o jakýchkoliv daních, ať je platil v ČR, Německu, Řecku nebo Anglii. Daňová správa tak může získat ucelený a přesný přehled příjmů a jejich danění.Systém výměnyExistují tři druhy výměny informací – automatický, z vlastního podnětu a na dožádání. Česká daňová správa si musí systém a způsob výměny informací dohodnout takzvaným memorandem s každým státem. Dalo by se říci, že se jedná o prováděcí předpis, který řeší průběh, práva, povinnosti a způsob výměny informací. Nezůstává však pouze u výměny. Finančáci a kontroloři z ČR a naopak ze zahraničí získávají práva přítomnosti kontrolorů na území jiného státu, domlouvají typ a četnost výměny dat a provádějí souběžné daňové kontroly v různých zemích. Takto může být evropská společnost se sídlem v jednom státu a s pobočkami v různých zemích kontrolována současně a tedy velice koordinovaně jednou kontrolou ve všech místech svého působení.Memorandum o porozuměníČeská republika tak má uzavřena takzvaná Memoranda o porozumění a také Dohody o zamezení dvojího zdanění se 77 státy. Je mezi nimi například Kanada, Austrálie, Bermudy a samozřejmě všechny evropské země včetně Slovenska. S naším bývalým federálním partnerem existuje tato dohoda od 10.12.2009. V případě informací na dožádání stanovuje povinnost obou států neodkladně poskytnout jakékoliv daňové informace na dožádání. Po skončení kalendářního roku se také poskytují pravidelné informace, které se týkají zisku podniků k takzvané simultánní kontrole, dividendách, úrocích, licencích, příjmech z prodeje majetku, příjmech ze zaměstnaneckého poměru, příjmech umělců a sportovců, odměnách managementu, důchodech a převodech nemovitostí.Simultánní kontrolaMemorandum o porozumění se Slovenskem se věnuje především simultánní kontrole. Předpokládá, že si strany vzájemně vymění běžné daňové informace a vytipují ty podniky nebo podnikatele, kteří uskutečňují finanční transakce mezi oběma státy. Poté zahájí současně kontrolu a její poznatky si budou bezodkladně předávat. Kontrolovat se tak budou vydané a přijaté faktury, platby, odvody daní a hlášení daňovým úřadům. Týkají se pouze plátců daní, kteří působí v obou státech. Daňová kontrola se provádí u těch subjektů, u nichž vzniklo podezření z daňových úniků a které vykazují nižší zisk, ztrátu, převádějí vzájemně prostředky mezi státy, platí nízké daně nebo odvádějí svůj zisk do daňových rájů. Obě strany, když se dohodnou na simultánní kontrole, určí koordinátory a mohou povolit účast druhé straně na průběhu daňového řízení.Pokuty a penálePokud se daňová správa dozví o utajených příjmech a doměří daň, udělí pokutu v rozdílu odvedené a vyměřené daně. K tomu připočte jednorázovou pokutu ve výši 20 %. To ovšem není všechno. Za dobu, kterou jste neodváděli daň, se počítá penále do dne zaplacení. Úrok se určuje podle repo sazby České národní banky (nyní je kolem 0,5 %) a k tomu se připočte 14 %. Z nezaplacené daně tedy zaplatíte měsíčně a zpětně za každý měsíc přes 1,3 %. Kromě toho může hrozit za neoznámení daně ve výši nad 5 milionů až 10 let odnětí svobody. S daněmi je tedy těžké pořízení. V Evropě si všechny údaje vyměňují daňové úřady automaticky a mimo Evropu má ČR značně dlouhé prsty. Pomalu začínají platit smlouvy s Čínou, arabskými zeměmi, exotickými destinacemi jako jsou Kajmanské ostrovy, ale Hongkong zatím zůstal uchráněn. Přesto se nevyplatí s daněmi žertovat. Informace si získá úřad snadno a rád je při svém špatném hospodaření využije pro získání peněz do státní pokladny.

Pokračovat na článek


Inflace nás neustále připravuje o úspory

Inflace je peněžní jev. Neustále ukrajuje reálný výnos vašich peněz a finančních investic. Jak se inflaci bránit? Jak správně využít inflaci ve svůj prospěch? Možná si řeknete, že inflace je pouze číslo, které nám pravidelně statistický úřad sděluje, abychom věděli, jak se vyvíjí ekonomika a jak se zdražují jednotlivá zboží.Inflace má daleko významnější dopad na peněženku každého z nás.Inflace znehodnocuje peníze. Každá vaše koruna ztrácí díky inflaci svou hodnotu. Jde o to, že za stejnou sumu peněz, si prostě v budoucnu koupíte méně (pokud samozřejmě za dané období dojde k inflaci). Vaše úspory se znehodnocují. Samozřejmě je úplně jedno, zda jde o peníze skutečně držené, či peníze investované. Inflace ovlivňuje všechny peněžní složky a jejich ekvivalenty. Každý investor tak musí s inflací počítat. Vždy budete mít nižší výnos, než vám garantuje úroková sazba vašeho spoření. Je totiž nutné zohlednit za dané období nastřádanou inflaci. Každá investice se v dnešní době posuzuje z hlediska výnosu (úrok), likvidity (to, jak rychle je možné danou investici přeměnit na peníze) a rizika. Inflace zde do rozhodování nevstupuje. Proč? Protože inflace mění hodnotu téměř všech investic plošně. Proto je nutné s ní při kalkulaci výnosu počítat, ale pro rozhodování o investici často není potřeba brát v úvahu (i když i tuto skutečnost na konci článku vyvrátíme při doporučeních, jak inflaci při investování obejít).Každou investici posuzujeme tedy z hlediska výnosu, likvidity a rizika.My si prohlédneme detailněji výnosovou složku investice. Výnos je nominálně vyjádřená veličina. To znamená jmenovitou hodnotu úroku či jiného výnosu, který vám bude skutečně připsán na váš investiční (například spořicí) účet. Kolik ale skutečně vyděláte si musíte zjistit sami – a ono spíše než zjistit, to můžete pouze odhadnout. Musíte totiž vždy řešit reálnou výnosnost investice. Tu představuje nominální výnos veřejně oznamovaný snížený o inflaci. Inflace totiž rozhoduje o síle peněz. Čím vyšší bude inflace, tím nižší bude v porovnání s nominálním výnosem reálný výnos vaší investice. A jelikož inflaci nejde se stoprocentní jistotou predikovat, můžete pouze odhadovat, o kolik bude vaše investice v budoucnu reálně snížena a podle toho se rozhodnout, zda vám spoření vůbec stojí za to. Některé investiční produkty pochybných společností s vysokými poplatky za vedení, nízkým výnosem a třeba i vysokým rizikem vám v konečném důsledku nemusejí vůbec nic reálně vydělat, i když se v letáčku tváří jako investice mimořádně výhodná. Vždy je potřeba detailně zjišťovat parametry investice, ale to je na jiný článek.Kde vás inflace neohrozí?Inflace je vždy a za každých okolností peněžní jev. To znamená, že pro ochranu před inflací je vhodné investovat jinam než do:spořicích produktů, termínovaných vkladů či stavebních spoření. Zde všude bude inflace každoročně ukrajovat vaše naspořené peníze. Pokud se chcete před inflací ochránit, je potřeba investovat do takových aktiv, které naopak při růstu inflace také rostou (naopak od peněz, které reálně při inflaci klesají). K takovým aktivům patří především majetek. Ať už jde o formu hmotnou v podobě nemovitostí, nebo o podobu spíše virtuální (ale přesto majetkovou) v oblasti akcií či komodit. Tato majetková aktiva totiž s růstem inflace spíše přidávají na svých hodnotách.Investice do akcií, podílových fondůV naší zemi není tradice investování do akcií či přímo komodit příliš zakořeněná, ale čím dál více lidí se začíná účastnit takzvaných, kde můžete investovat již od několika set korun měsíčně. To už určitě stojí za zvážení, zda se vám vyplatí investice termínovaného vkladu, který vám v nejlepším případě pokryje maximálně původní investici (po očištění o inflaci) nebo do podílového fondu, který může (ale také nemusí) přinést daleko zajímavější výnos. Vždy a za každých okolností je ale potřeba přistupovat k investicím rozumně. Nejrozumnější cesta je diverzifikovat. Není možné poslat všechny své úspory do jediného podílového fondu u jediné instituce. Nebo naopak, určitě není nejvhodnější mít všechny své úspory na běžném účtu u své jediné banky. Ani nákup akcií jediné společnosti na jediné burze není tou správou cestou. Můžete se trefit do černého, ale pravděpodobnost je velice malá. Daleko výhodnější je jít cestou diverzifikace, mít ve svém investičním (spořicím) portfoliu zastoupeny jak peněžní investice tak investice ryze majetkové. Nastane-li problém na jedné straně trhu, druhá vás podrží. A inflace už vás nebude strašit ze snu.

Pokračovat na článek


Poplatky obcí nejsou špatným zdrojem příjmu, ale ohrožují poplatníka

Často se mluví o poplatcích bank. Ty užírají peníze přímo, a tak jsou častým terčem oprávněné kritiky. Poplatek za odchozí platbu, za vysoký zůstatek na účtu nebo vedení úvěru se dostaly do podvědomí občanů jako finanční absurdity. Poplatky ale neplatíme jen finančním institucím. Mnoho poplatků skýtá také každodenní život.Obce a jejich právaNení to tak dávno, co zmizela povinnost udržovat obecní chodník před vlastním domem. Tedy nutnost pracovat na čištění a hlavně odklízení sněhu. Obce tak jen vysílaly v 6.00 ráno za hustého sněžení svoje pracovníky s právem pokutovat. A majitel musel vyběhnout a čistit. Když přešla tato agenda pod obce, najednou jsou chodníky velice často neuklizené a nikdo tento neřád nepokutuje. Obce ale mají možnost vybírat další poplatky. A ty jsou jejich rozpočtem pro údajné zvelebování obce a náklady na obecní majetek. Daň z nemovitosti, která se stále zvyšuje, tak zřejmě nestačí.Poplatek ze psůAčkoliv se dnes mnozí vychloubají svými cizokrajinými miláčky typu anakondy (občas je nutné po ní vyhlásit pátrání), lva (toho se vyplatí ze svých dokrmovat) nebo koček, které se promenádují na vodítku, platí se poplatek jen ze psů. A ten sice má svoji horní hranici 1.500 Kč za jednu čtyřnohou potvoru, ale hranice je zcela zbytečná. Vždy se platí maximum. Přitom obec ještě vydává vyhlášku k zacházení s exkrementy, pobíhání psů, k vyhrazeným místům a podobně. K pořízení psa je potřeba se do 15 dnů přihlásit a vždy do 31.3. a 31.8. zaplatit. Je pozoruhodné, že obec třeba vůbec nerozlišuje psa, který má výběh na zahradě a hlídá majetek, od psa, který je bez výběhu a nepochybně víc zatěžuje rozpočet obce třeba odpadkovými nádobami. A pokud máte psů víc, tak za každého dalšího můžete zaplatit až o 50 % víc. Dva psi (aby jednomu nebylo smutno) tak běžně stojí za rok 3.750 Kč.Poplatek z ubytovací kapacityLázeňský a rekreační poplatek a tedy daň ze vzduchu je známým poplatkem, který zatím stojí 15 Kč na člověka a den. Má být zvýšen na 30 Kč. Kromě toho existuje daň z ložního prádla, která je poplatkem za využité lůžko a den. Při přechodném ubytování například v domácnosti za úplatu nebo v hotelu, musí fyzická nebo právnická osoba opět zaplatit poplatek. Cena se drží na úrovni 4 – 6 Kč za den a využité lůžko. Kdo se rozhodne poskytovat tyto služby, musí počítat s určitou administrativou. Jednak je povinen do 15 dnů od prvního ubytování nahlásit tuto činnost Místnímu úřadu (hotely v Praze to činí přímo Magistrátu hl.m. Prahy). A hlavně musí vést 6 let evidenci každého ubytovaného hosta s jeho jménem, adresou a číslem OP nebo pasem. V Praze jsou poplatky splatné například za každé čtvrtletí, v některých obcích jednou za rok. Od poplatku jsou osvobozena ubytování studentů, zdravotnická zařízení, charita a sociální služby. K čemu tento poplatek slouží je opět záhadou. S hostem má náklady pouze majitel ubytovacího zařízení, který si platí odvozy odpadu, vodu, stočné a energie.Poplatek za užívání veřejného prostranstvíTento poplatek má svoje opodstatnění v hierarchii vlastnických práv. Obec je majitelem nějakých pozemků a ty může pronajmout za předem stanovených podmínek. Často se jedná o lukrativní místa pro stánkový prodej, zábor stavební, příjezd cirkusu, umístění skládky, parkování a další akce jako třeba natáčení filmu. Cena za užívání může ale pěkně hluboko zasáhnout rozpočet poplatníka. Cena je totiž až 10 Kč za m2  za každý započatý den. A jsou místa, kde je skutečně plně využívána. A pozor – na reklamní, prodejní a jiné akce, kde může obec jít až na desetinásobek! Když si tedy na Václaváku umístíte s povolením vrchnosti stáneček o ploše 10 m2, měli byste být milionáři. Nebo si raději kupte kamennou prodejnu za 50.000 Kč za m2. Dlouhodobě to určitě bude přijatelnější. Za 10 m2 za rok při ceně 100 Kč a tedy 1.000 Kč za den zaplatíte 365.000 Kč. Za pouhý rok a půl můžete takovou prodejnu vlastnit jen z poplatku za zábor – o nájmu ani nemluvě.Poplatek ze vstupnéhoObec má další možnosti, jak vybrat poplatek z akcí, které mají třeba zábavný charakter. Poplatek platí ten, kdo akci pořádá a nikoliv vlastník nebo pronajímatel objektu (tím může být například opět obec). Poplatek se vypočítává bez DPH (naštěstí není jako spotřební daň), ale má procentní charakter, který není zrovna nízký. Akce se musí ohlásit 7 dní před konáním a zaplatit do 15 dní po skončení. Pokud se akce opakuje, platí se poplatek čtvrtletně do 15 dní po skončení čtvrtletí. Přijde pořadatele na 20 % z vybraného vstupného. Menší procento a to 10 % se platí za sportovní akce dospělých s celostátním nebo mezinárodním významem a 5 % zaplatí ten, kdo pořádá akci pro více než 3.000 osob v nějakých prostorách – například autogramiádu, herecké vystoupení, literární večer atd. Poplatky se neplatí za charitu a výhodu mají také středoškoláci. Za maturitní plesy škol, kurzy tanečních a akce pořádané se spoluúčastí obcí se poplatek neplatí žádný. Z hlediska obtěžování okolí hlukem, zvýšeným provozem a tedy náklady obce má tento poplatek svoje opodstatnění. Na druhou stranu 20 % není málo a prodražuje se tak třeba i běžná a kulturní zábava.Poplatek za povolení vjezduObce mají právo si u určitých komunikací stanovit také poplatky. Nemohou tak ale činit libovolně. Zákon určuje, že pozemní komunikace smí každý používat bezplatně. Proto nelze zavést poplatek například na cestě, která spojuje obce. Na druhou stranu se poplatek může týkat výjimečných míst, která jsou cenná historicky nebo třeba rekreační místa. Tak se například předem musí požádat o povolení do zákazu vjezdu, na pěší zónu nebo do lázeňské oblasti. Většinou stojí povolení 20 Kč na den a z toho se odvozují poplatky na rok, čtvrtletí nebo měsíc. Zásobování si tak třeba zaplatí 7.200 Kč do vybraných oblastí. Naopak bez poplatku mohou do vybraných oblastí jezdit občané, kteří tam bydlí, jejich přímí příbuzní a samozřejmě lékařské služby, komunální, pohřební a další. Tento poplatek je regulační a má svůj význam. Obce často pečují o určité historické oblasti a také se snaží udržet klid a pořádek na pěších zónách.Poplatek za herní zařízeníObce mají právo využívat možnosti zpoplatnění herních automatů a jiných zařízení. Poplatník musí nejprve zařízení nechat schválit Ministerstvem financí a po umístění do prostor jej ohlásit Místnímu úřadu. Platí se 5.000 Kč za každé zařízení na 3 měsíce a tedy 20.000 Kč na rok. Pokud poplatek včas nezaplatí, může mu být zvýšen až třikrát. Zároveň je uživatel povinen zavést například hrací řád, herní zařízení vhodně umístit a také sdělit údaje o svých bankovních účtech a další skutečnosti. Hrací zařízení tedy něco stojí, ale výhry by měly přinést přece jen trochu větší objem peněz. Vždyť nastavení šance na výhru je tak 1:20.Poplatek za zhodnocení stavebního pozemkuObce samozřejmě vybírají poplatky také za umístění a nakládání s odpadem, což je pochopitelné. Méně pochopitelný je ale zhodnocující poplatek. Pokud svůj pozemek zhodnotíte tím, že jej připojíte k obecnímu vodovodu nebo kanalizaci, zaplatíte docela slušnou částku. Pozemek bez přípojek totiž má jinou hodnotu. Podle zákona může obec chtít, abyste vyrovnali rozdíl mezi připojeným a nepřipojeným pozemkem. Výše takového poplatku může dosahovat desítek i stovek korun za m2. Je pravda, že obec musela sítě vybudovat vlastním nákladem. A že je musí udržovat. Na druhou stranu je tak trochu záhadou, proč má občan zaplatit za jakési zhodnocení. Měl by platit za náklady. Takto vlastně obec participuje na občanské výhodě, kterou by měl mít každý z hlediska svého vlastnického práva.Od poplatků nikam neutečete. Je pravda, že obec má svoje náklady, ale patří jí také různé daně a podíly ze státního rozpočtu. Některé obce podnikají ve výběru pokut za rychlou jízdu a jiné zakazují vjezd aut. Obec nějak musí hospodařit. Na druhou stranu jste neustálým plátcem různých prostředků, které by bylo možné využít lépe, třeba k rozvoji podnikání. A nejhorší je na poplatcích jejich podnikatelské riziko. Pokud například na pořádání zábavy proděláte, stejně vás poplatek ze vstupného nemine. Proto jsou poplatky tak rozšířené. Stát, banky a obce je prostě vyberou bezohledně vždy. Ať jste v mínusu nebo plusu. Jsou tak stálou hrozbou a finanční nejistotou občana.

Pokračovat na článek


Důchody a penze - Jak fungují důchodové systémy ve světě?

Zavedení důchodové reformy v Česku se blíží. Z původně plánovaného povinného fondového systému, bude pravděpodobně v Česku zaveden dobrovolný fondový systém, což je lepším řešením. Důchodová reforma v Česku by měla hlavně přinést posílení vlastní odpovědnosti všech občanů za svoji životní úroveň v penzi. Jak se mění důchodové systémy ve světě?Zavedení důchodové reformy v Česku se blíží. Z původně plánovaného povinného fondového systému, bude pravděpodobně v Česku zaveden dobrovolný fondový systém, což je lepším řešením. Důchodová reforma v Česku by měla hlavně přinést posílení vlastní odpovědnosti všech občanů za svoji životní úroveň v penzi.Jak se mění důchodové systémy ve světě?V členských zemích OECD se penzijní systémy výrazně liší. Všechny členské země OECD však mají společné, že určitým způsobem ve všech zemích zavedena státní penze.Proč je státní penze důležitá?Státní přináší určitou garanci, že občané za celoživotní práci nezůstanou v důchodovém věku bez prostředků. Státní penze totiž na rozdíl od penzijních úspor ve fondech může pružně reagovat na současnou ekonomickou situaci a legislativními změnami (valorizací) se udržovat na stanovené relaci k průměrné mzdě.Jak vysoká má být státní penze?Rozdíl mezi jednotlivými členskými zeměmi OECD je však výše státního důchodu. Velmi vysoký náhradový poměr státní penze oproti předchozím výdělkům je v Řecku, Lucembursku, Španělsku nebo Rakousku. V těchto zemích má občan pobírající průměrnou mzdu státní penzi ve výši 80 % předchozího výdělku. Naproti tomu ve Velké Británii, USA, Švédsku, Dánsku nebo Nizozemí má občan pobírající průměrnou mzdu státní penzi ve výši 40 % a méně předchozího výdělku.Mezi zeměmi s nízkou státní penzí jsou však rozdíly v dalším financování důchodu.Jaké?V Nizozemí, Švédsku, Austrálii či Dánsku hraje důležitou roli povinné zaměstnanecké penzijní pojištění. V těchto zemcíh jsou tedy do systému povinně zapojeni zaměstnavatelé. Např. v Nizozemí má více než 90 % zaměstnanců soukromých penzijních plánů, majetek v soukromých povinných důchodových systémech dosahuje v Nizozemí více než 150 % k HDP.Ve Velké Británii či USA je nízká státní penze. Občané s touto skutečností počítají a sami si v produktivním věku výrazně šetří na penzi. Vlastní úspory občanů jsou v těchto zemích nejvyšší na světě. Např. Britové si začínají v průměru spořit na penzi do vlastních vybraných finančních produktů již ve 28 letech. Američané a Kanaďané ve 30 letech. Na vlastní penzi si v Británii, Kanadě či USA spoří více než 80 % všech občanů. Není jistě bez zajímavosti, že důchodci z těchto zemí patří mezi nejoptimističtější. Velká Británie, USA a Irsko jsou země, kde příjem z vlastního spoření je v průměru v důchodovém věku vyšší než státní penze. V Kanadě, Novém Zélandu nebo Belgii jsou soukromé úspory sice nižší, ale pořád velmi důležitým finančním zdrojem. Ve věkové skupině do 75 let je ve Velké Británii na státní penzi závislých pouze třetina důchodců. Čím mladší penzisté, tím více druhů příjmů v penzi ve Velké Británii mají (např. individuální pojištění a příjmy ze soukromého dobrovolného pojištění). Státní penze je však v Británii nízká a občané s tím počítají. Dokonce 90 % Britů je přesvědčeno, že jsou sami zodpovědní za svoji budoucí penzi.Proč je pro Česko lepším řešením dobrovolné spoření?Přestože v Nizozemí, Švédsku nebo Dánsku velmi dobře funguje systém s povinným fondovým spořením občanů v produktivním věku, je pro Česko lepším řešením dobrovolné spoření na penzi. Nizozemí, Švédsko či Dánsko mají zcela jiné ekonomické základy, jinou kulturu, dlouhodobě stabilní makroekonomická data, propracovanější finanční systém, a proto nelze tento systém převést do Česka.Implementace povinného fondového spoření na penzi selhala např. v Maďarsku, které je nám ekonomicky bližší. Maďaři tak přišli o své povinné úspory ve fondech. Maďarsko totiž v důsledku nedostatku financí přesunulo povinné soukromé úspory na penzi do státní kasy.Důchody jsou byznysDůchody vždy budou představovat ohromný balík a byznys, vždy bude existovat riziko, že nahromaděné peníze se využijí jinak, a to především ve východoevropských zemích. Navíc posílení vlastní zodpovědnosti za penzi přináší řadu výhod.Na penzi není nutné pouze spořit, možná lepším řešením je vlastní investování (např. do nemovitostí, do firmy).Např. pořízení další nemovitostí na úvěr, který se uhradí v produktivním životu, je možností, jak mít v penzi pravidelný příjem z pronájmu nebo jednorázový příjem z prodeje nemovitosti. Fungující firma se dá prodat.Současně povinné spoření do fondů nezaručuje vyšší zhodnocení, než dobrovolné spoření.Např. v Austrálii, kde je státní penze jedna z nejnižších státních penzí, tvoří povinné úspory občanů v penzijních fondech hlavní finanční zdroj v penzi. Finanční krize však penzijní fondy v Austrálii citelně zasáhla a jenom za rok 2008 činily ztráty 27 %. Při posílení vlastní zodpovědnosti za penzi je nutné, aby občané věděli, že státní penze bude klesat a důchod pouze zaručí nízkou životní úroveň v penzi.Dobrovolné spoření na penzi je nutné podporovatJestliže však bude v Česku docházet k dalšímu snižování státní penze v porovnání s průměrnou mzdou, tak je zapotřebí motivovat k vlatnímu dobrovolnému spoření. Jak?Občané musí vědět, že bez vlastních úspor to v penzi nepůjde. Je zapotřebí v této oblasti vzdělávat a informovat již středoškoláky. Zvyšování finanční gramotnosti a informovatnosti je důležité.Snižování zdanění práce, aby občané mohli více spořit a investovat. Bohužel v současné době ekonomická situace Česka tuto variantu neumožňuje.Daňové úlevy nebo snížit odvody na pojistné o zaplacené příspěvky do finančních produktů k zajištění na penzi. V současné době tuto možnost česká legislativa umožňuje částečně, prostor pro zvýšení možností zde existuje.

Pokračovat na článek


Věcná práva – nový zákon dbá na jistoty majitele

Nový Občanský zákoník rozšiřuje řadu věcných práv. Oproti závazkům jsou věcná práva přesně specifikována a nelze je rozšiřovat. Není si možné tedy sjednat nějaké věcné právo, které zákon přímo nevyjmenoval. K tomu je potřeba se řídit přesně zákonnými ustanoveními.Věcná práva jsou složitáNa jednu stranu si každý umí představit právo k vozu nebo nemovitosti. Tady platí, že vlastník movité či nemovité věci se za určitých okolností stává jejím vlastníkem, k tomu jsou vedeny registry a takový vlastník může s věcí nakládat. Nikdo nemůže věc zcizit bez souhlasu vlastníka, omezit, ztížit její používání nebo s ní nakládat proti vůli vlastníka. Změnu věcných práv může nařídit soud. Jen někdy musí vlastník strpět  některé zásahy, které zákon vyjmenovává – třeba domovní prohlídku policie, kterou schválí soud.  Přesto existují věcná práva, která se věcí netýkají.Třeba patent K myšlence, technologickému postupu nebo literárnímu dílu také existují věcná práva. Tyto nehmotné statky může někdo vlastnit a za zákonných podmínek si registrovat. U literárních děl je takovou registrací v podstatě zveřejnění, i když samotné vlastnictví vzniká již vytvořením díla. Jenomže u nápadů a postupů by bylo obtížné dokázat, že někdo měl nápad první. Proto existují patentové úřady a tam platí, že kdo se zaregistruje první, ten má věcné právo třeba k patentu. Může tedy patent prodávat, pronajímat nebo sám využívat.Různé druhy věcných právVěcných práv je velké množství. Není jím jen samotné vlastnictví. Ale také odvozená práva a třeba omezení. Vlastnictví k nemovitosti nebo movité věci může mít podobu spoluvlastnictví, bytového podílu nebo přidatného spoluvlastnictví. Vlastnit lze také práva k cizím věcem. Tím jsou třeba věcná břemena. Právo projet přes sousedův pozemek na svůj je velice důležitým právem. Některá věcná břemena mají dokonce hmotnou povahu. Majitel musí strpět třeba část domu na jeho pozemku nebo rozvodnou desku dodavatele elektřiny.Zvláštní právaJak je patrné, věcných práv je mnoho. Při nakládání s věcí se tak může mnohý dopustit řady chyb. Příkladem je zadržovací právo. Pokud někdo například nevátí dluh, máte právo zadržet jeho věc, kterou máte u sebe. Nesmíte ale věc dostat do své moci lstí nebo fintou. Stejně tak musí být zadržení věci adekvátní pohledávce. Mimochodem i pohledávka je věcné právo, které lze prodávat a je majetkem. V lednu 2014 vstoupil v platnost nový Občanský zákoník. Změní pojetí některých věcných práv a zavede nové termíny.  Věcná práva je potřeba si hlídat. Neznalost zákona neomlouvá a přesto, že třeba nehrozí zrovna trestní stíhání, o věci se může snadno přijít nebo způsobit neznalostí velká škoda.     

Pokračovat na článek


Daň dědická a daň darovací

Co má společného daň dědická a daň darovací? Prakticky vše. Jedná se o daně majetkové, které se vypočítávají vždy v závislosti na hodnotě předávaného či děděného majetku. Vždy je důležitá cena, kterou má movitý či nemovitý majetek.Obvykle je vždy plátcem nabyvatel daru či dědictví. U darování pak dárce ručí za to, že obdarovaný peníze zaplatí. Ani jedna z daní není daňově uznatelným výdajem na rozdíl například od daně z převodu nemovitostí.Důležité je si uvědomit, že první a druhá příbuzenská skupina daň nikdy neplatí. Takže při daru i při dědění odpadá starost s daňovým přiznáním a s platbou daně u manželů, rodičů, dětí, strýců, tet, neteří či synovců. Daň nemusí platit ani manželé dětí či děti a rodiče manžele. Zařazeni jsou do těchto skupin i druh a družka, kteří s dárcem při darování či se zůstavitelem při dědění žili alespoň po dobu jednoho roku ve společné domácnosti před právním úkonem.Ostatní skupiny, tedy třetí skupina, do které patří ostatní fyzické a právnické osoby musejí platit daň dle sazebníků.Stát zná tedy tři skupiny pro účely daně darovací a dědické:Skupina I. příbuzní v řadě přímé (děti, rodiče, prarodiče) a manželéSkupina II. příbuzní v řadě pobočné (tedy sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety) a manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela (nevlastní děti), rodiče manžela (tchán, tchýně), manželé rodičů (nevlastní rodiče) a osoby, které s nabyvatelem, dárcem nebo zůstavitelem žily nejméně po dobu jednoho roku před převodem nebo smrtí zůstavitele ve společné domácnosti a které z tohoto důvodu pečovaly o společnou domácnost nebo byly odkázány výživou na nabyvatele, dárce nebo zůstaviteleSkupina III. ostatní fyzické osoby a právnické osobyV čem se liší dědická a darovací daň?Prakticky jediný významný rozdíl u dědické a darovací daně tkví ve výpočtu procent z darovaného respektive děděného majetku. Sazby jsou uvedeny v zákoně v jediné tabulce, kde se začíná u 7% za dary do 1 milionu Kč až po 40% u částek přesahující 50 milionu Kč daru. U dědické daně je tato sazba vydělena dvěma. Takže dědic zaplatí za své dědictví polovinu toho, co by musel platit v případě daru. Je důležité upozornit, že se jedná pouze o třetí obdarovanou skupinu, jelikož rodinní příslušníci jsou od daně osvobozeni.

Pokračovat na článek


Splácení a výplata výnosu dluhopisu

Každý dluhopis musí mít stanovenou a jasně specifikovanou dobu splatnosti. Tedy termín, kdy bude dluhopis splacen a pozbude tedy platnosti. Existuje několik možností splácení dluhopisu a výplaty výnosů z nich. Především jde o splatnost dluhopisu k jasně stanovenému datu.Buď jednorázově či splátkami, jejichž výše je stanovena v emisních podmínkách. Další možností je splacení dluhopisu emitentem včetně poměrného výnosu před datem splatnosti. Avšak tato situace musí být v emisních podmínkách jasně uvedena a vymezena. Na druhou stranu i věřitel, tedy vlastník dluhopisu může požadovat splacení dluhopisu včetně poměrného výnosu před datem splatnosti, ale také pouze v tom případě, že to emisní podmínky daného dluhopisu dovolují. Pokud taková situace nastane, tedy že dluhopis byl splacen před datem splatnosti, je nutné spolu s dluhopisem vrátit i všechny kupóny, které nejsou ještě splatné. Předčasné splacení dluhopisu představuje určitou formu spekulace na budoucí hodnotu. Jedna strana zkrátka předpokládá, že se jí vyplatí splatit (nechat si proplatit) dluhopis dříve než v době splatnosti.  Druhy dluhopisůV poslední době se často v mediích hovoří o vydávání dluhopisů. Jde především o státní dluhopisy, které mají jasně specifikované podmínky a jsou přesně vymezeny. Státní dluhopisyStátní dluhopis je dluhopis vydaný Českou republikou na základě zvláštního zákona o dluhopisovém programu či zákona, který pověřuje či umožňuje ministerstvu vydat státní dluhopisy. Vždy tento zákon stanovuje účel emise dluhopisů, maximální rozsah a maximální dobu splatnosti dluhopisů. Speciální variantou státních dluhopisů jsou dluhopisy s dobou splatnosti do jednoho roku, jež se označují jako pokladniční poukázky. Druhou blíže specifikovanou formou jsou dluhopisy vydané přímo Českou národní bankou (ČNB), které se nazývají poukázky České národní banky. Všechny ostatní dluhopisy vydávané státem jsou souhrnně označovány tradičně státní dluhopisy. Prodej státních dluhopisůV naší zemi se státní dluhopisy prodávají prostřednictvím České národní banky, ať už se jedná o jakýkoliv druh. V zahraničí je tento systém nepatrně odlišný, jelikož tam jsou dluhopisy na trh umisťovány prostřednictvím obchodníků s cennými papíry, který je k tomu státem určený. Komunální dluhopisyDalší formou speciálních dluhopisů jsou komunální. Ty představují dluhopisy, které jsou vydávány územním samosprávným celkem. Důležité je jejich označení, kde musí být výslovně uvedeno slovo komunální. K vydání těchto dluhopisů musí vydat souhlas ministerstvo na základě žádosti samosprávného celku, který musí uvést odůvodnění záměru vydání dluhopisů, emisní podmínky, ekonomický rozbor důvodů vydání a jeho dopady na hospodářskou situaci v daném územním samosprávném celku. Hypoteční zástavní listyPoslední formou určitých dluhopisů jsou hypoteční zástavní listy. Jde o dluhopisy jejichž jmenovitá hodnota a výnos jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Nutné je opět označení slovem hypoteční zástavní list. Vydávají je banky podle zvláštních předpisů ČNB. Podstatou jsou tedy hypoteční úvěry. Výhodou těchto úvěrů je jejich krytí zastavenou nemovitostí, která musí splňovat zákonem stanovené podmínky pro vznik celého smluvního vztahu. Důležité je pro banky, které emitují hypoteční zástavní listy, aby zajistili dostatečné krytí závazků z těchto listů. Tedy udržet součet pohledávek z hypotečních úvěrů pod celkovou výší závazků ze všem vydaných hypotečních listů v oběhu. (To se bohužel nepodařilo na americkém trhu nemovitostí, kde docházelo k nadhodnocováním nemovitostí, které neměli reálnou hodnotu na takové úrovni, takže v konečném důsledku byly hypoteční zástavní listy nedostatečně kryty). A na závěr dva speciální druhy dluhopisů a to prioritní a vyměnitelné.Jde o jejich schopnost nabídnout majiteli dluhopisu podíl ve vlastnictví emitenta. Jde o výměnu dluhopisů z akcie. Vyměnitelné x prioritní dluhopisyJedná se o dvě skupiny dluhopisů. Vyměnitelné dluhopisy představují právo na jejich výměnu za dluhopis jiný či právo na jejich výměnu za akcie téhož emitenta. Toto právo tak může být uplatněno místo splatnosti dluhopisu. Druhou formou jsou prioritní dluhopisy, které představují právo na jeho splacení a vyplacení výnosu, ale hlavně právo na přednostní upisování akcií, které emitent vydá. Tím se stává majitel dluhopisu vlastníkem (spoluvlastníkem) společnosti, která dluhopisy původně vydala a v případě vlastnictví majoritního počtu akcií dostává samozřejmě i rozhodovací pravomoci.

Pokračovat na článek


Proč se platí víc než vydělá?

Ve Francii nyní bohatí se jměním kolem 35  milionů platí daňovou přirážku z majetku. O nesmyslnosti daně se vedou různé diskuze. Přitom tato daň existuje v podstatě dávno. Milionářská daň je prostě jedna z nepřímých daní.Stát má nepřímé daně rádPrávě zdanění bez ohledu na příjmy je pro stát důležité a mnoho zemí na tento systém postupně přechází. Vždyť například DPH byla zpočátku jen podpůrná součást rozpočtu a dnes je jeho základem. Kde jsou časy, kdy DPH bylo jen několik procent nebo se vztahovalo jen na některé zboží. V ČR máme nejvyšší v EU sníženou sazbu DPH – 15 % a velice vysokou základní sazbu – 21 %. Pětina každého zboží putuje do státní pokladny. K tomu stát zavedl DPH také na služby. Téměř jakákoliv lidská činnost znamená díky DPH odvod do státního rozpočtu.Majetkové daněNejčastějšími nepřímými daněmi jsou majetkové daně. Například daň z nemovitosti také nezávisí na příjmu. Za svůj byt musíte platit, i když jej sami užíváte. Stejně tak je to s chatou nebo chalupou. Tato daň je pravidelná a vychází z ceny majetku a je tedy obdobou milionářské daně. Není ničím jiným, než postihem za majetek. Aby vypadala lépe, tak jde do rozpočtu obcí, které se starají o údržbu silnic, kanalizací a další služby.Silniční daňDalší daní, které nezávisí na příjmu, je silniční daň. Tady stát udělal rozdíl mezi podnikatelem a běžným občanem. Kdo používá silnice za účelem podnikání a uplatňuje si náklady na auto v účetnictví, ten musí zaplatit. U nákladních aut je to možná pochopitelné. Ty skutečně využívají silnice k podnikatelským účelům. U osobních aut, kterými jezdí lidé do práce, je to trochu s podivem a nespravedlivé.Přechod k nepřímým danímFrancouzi nyní díky milionářské dani platí víc, než vydělají. To je však podstata těchto daní. Stát chce mít jistotu, že dostane peníze do rozpočtu. Firma při svojí činnosti může prodělat, a tak by takovou daň nedostal. Ale prodělávající firma stejně platí daně. Díky nepřímým daním odvede DPH, zaplatí za majetek a auta. Stejně tak odvádí sociální a zdravotní daň, pokud zaměstnává pracovníky. Jakmile tedy něco vlastníte nebo jste společnost, vždy daně platíte. Bez ohledu na zisk či prosperitu. Takže není nic divného na tom, že kdo nemá příjem nebo mu nestačí, stejně odvádí státu jeho desátek. Můžeme se nad tím podivovat, ale o je tak všechno. Ať se daně jmenují jak chtějí, těmto platbám státu se nejde nikdy vyhnout. Nezaplacení by totiž znamenalo blokace a prodej vlastních majetkových aktiv. 

Pokračovat na článek


Žebříček nejbohatších lidí světa, najdete mezi nimi i Čechy

Na jaře letošního roku americký časopis Forbes zveřejnil seznam 1011 nejbohatších lidí na světě. Na top listu miliardářů najdete i tři Čechy. Petr Kellner, který se v seznamu nejbohatších lidí světa objevil již v předchozích letech a dva české nováčky – Zdeňka Bakalu a Andreje Babiše.Bakala se svým odhadovaným majetkem 1,2 miliardy dolarů je podle hodnocení časopisu Forbes na 828. místě, Babiš s majetkem v hodnotě 1 miliarda dolarů na 937. místě.Nejbohatší lidé světaNejbohatším člověkem na světě je mexický telekomunikační magnát Carlos Slim Helu. Jeho majetek je odhadován na 53,5 miliard dolarů. Po čtrnácti letech Carlos Slim Helu předběhl Billa Gates zakladatele firmy Microsoft, jehož majetek má mít o půl miliardy dolarů menší hodnotu. Carlos Slim Helu vlastní akcie společnosti America Movil v hodnotě 23000000000 dolarů, ovládá telekomunikační gigant Telmex. Patří mu hotely, restaurace se stovkami provozoven, sítě obchodů, cigaretový kolos Cigatam, podniká ve stavebnictví, vyrábí ropné plošiny.Nejvíce bohatých lidí je v AmericePrůměrné čisté jmění na jednoho miliardáře se odhaduje na 3.5 miliardy dolarů. Přičemž v Evropě žije 248 miliardářů, jejichž majetek je odhadován na bilion dolarů. Jsou mezi nimi lidé, kteří figurují ve firmách známých značek  a obchodů, jako je Louis Vuitton, Ikea, H & M, Nutella.Z loňského miliardářského klubu vypadlo třicet členů, ale přibylo 97 nových členů, největší zastoupení nováčků je z Asie. Zemí, která má nejvíce boháčů jsou Spojené státy. Následuje Čína a Rusko, které má 62 miliardářů.Časopis pro vyhodnocení nejbohatších lidí světa sčítal a porovnával například podíly ve veřejně obchodovaných a soukromě vlastněných společnostech, hodnoty nemovitostí, obrazů, šperků, jachty a letadla, tedy celkový majetek plus finanční prostředky.PořadíJméno miliardářeObčanstvíVěk1.Carlos Slim Helu a rodinaMexiko702.William Gates IIISpojené státy americké543.Warren BuffettSpojené státy americké794.Mukesh AmbaniIndie525.Lakshmi MittalIndie596.Lawrence EllisonSpojené státy americké657.Bernard ArnaultFrancie618.Eike BatistaBrazílie539.Amancio OrtegaŠpanělsko7410.Karl AlbrechtNěmecko9011.Ingvar Kamprad a rodinaŠvédsko8312.Christy Walton a rodinaSpojené státy americké5513.Stefan PerssonŠvédsko6214.Li Ka-ShingHongkong8115.Jim WaltonSpojené státy americké6216.Alice WaltonSpojené státy americké6017.Liliane BettencourtováFrancie8718.S. Robson WaltonSpojené státy americké6619.Princ Alwaleed Bin Talal AlsaudSaúdská Arábie5520.David Thomson a rodinaKanada5221.Michael Otto a rodinaNěmecko6622.Lee Shau KeeHongkong8223.Michael BloombergSpojené státy americké6824.Sergey BrinSpojené státy americké3625.Charles KochSpojené státy americké7426.David KochUnited States6927.Larry PageUnited States3728.Michele Ferrero & familyItaly8329.Kwok familyHong Kongneuvedeno30.Azim PremjiIndia6431.Theo AlbrechtGermany8832.Vladimir LisinRussia5333.Steven BallmerUnited States5434.Robert KuokMalaysia8635.George SorosUnited States7936.Anil AmbaniIndia5037.Paul AllenUnited States5738.Michael DellUnited States4539.Mikhail ProkhorovRussia4440.Birgit Rausing & familySweden8641.Shashi & Ravi RuiaIndia6642.Mikhail FridmanRussia4543.Jeffrey BezosUnited States4644.Savitri JindalIndia6045.Donald BrenUnited States7746.Gerald Cavendish Grosvenor & familyUnited Kingdom5847.John PaulsonUnited States5448.Abigail JohnsonUnited States4849.Jorge Paulo LemannBrazil7050.Roman AbramovichRussia43Zdroj: časopis Forbes

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Investice

Zlato zlevňuje, ale vyplatí se investovat?

Zlato je dlouhodobě bráno jako způsob finanční pojištění před finanční katastrofou, zmírňující dopady hospodářské či finanční krize. I v případě astronomické inflace, ochromující deflace či dokonce rozpadu finančního trhu, je zlato komoditou, která poskytuje jistotu a hodnotové bezpečí. Ke zlatu se lidé v případě velkých krizí uchylují tradičně a instinktivně - příkladem je současná situace a dosahovaná historická maxima ceny zlata na trzích. Je ale skutečně zárukou stabilní hodnoty?A vyplatí se do něj vůbec aktuálně investovat?Zlato jako symbol hodnotyZlato je odedávna uznáváno jako chemicky velmi stabilní, vzácný kov s mnoha unikátními vlastnostmi. Ryzí zlato je měkké, ale velmi těžké - má dvakrát vyšší hustotu než olovo. Mnoho z jeho vlastností zlato předurčilo k roli téměř ideálního materiálu pro výrobu cenností a platidel, později se přidalo i široké uplatnění v průmyslu a medicíně. Stále si ale zachovalo svou nejdůležitější roli – uchování hodnoty. Díky vysoké ceně, velké hustotě, dobré zpracovatelnosti a snadnému ověření pravosti a ceny než třeba u drahých kamenů umožňuje zkoncentrovat velkou finanční hodnotu do malého objemu - i proto státy v sejfech svých centrálních bank stále drží tuny zlatých rezerv.Investiční zlatoInvestoři i u nás objevují v posledních letech kouzlo ukládání peněz do investičního zlata - malých zlatých mincí i slitků (cihliček), které dosahují váhy až jednoho kilogramu. Na rozdíl od šperků či pamětních mincí je vhodné i pro investice větších částek a v celé Evropské unii je osvobozeno od DPH. Investiční zlato se zpravidla prodává ve vysoké ryzosti (999,9/1000 tj. 24 karátů), tu pak svou značkou garantuje právě rafinér, tedy výrobce, kterých je celosvětově jen cca stovka. Část pak přikládá ke slitkům i certifikáty, které potvrzují čistotu a původ slitku. Jen ty je dobré z ověřených zdrojů bez obav kupovat laiky - v případě potřeby půjdou stejně lehce zase prodat. U větších slitků a investičních mincí nejsou certifikáty obvyklé, protože se dá předpokládat jejich nákup u specializovaného prodejce, schopného i zpětného výkupu.Jak investovat do zlata?Podle expertů by měla míra zastoupení zlata v portfoliu investora činit zhruba mezi 5 a 15%. Nákup investiční zlaté mince o váze 1 trojské unce (asi 31gramů) je cenově o několik jednotek procent dražší než cena u "virtuální" unce zlata na burze - na rozdíl od virtuálního zlata (investice prostřednictvím podílových fondů či investičních certifikátů), ale investor minci či slitek přímo vlastní. Odpadá tedy riziko případného krachu společnosti, která investici na burze zprostředkovává. Výše přirážky se obecně pohybuje od 5% u velkých slitků až do několika desítek procent u malých slitků a drobných mincí. Tím, že investiční zlato je bráno spíše jako finanční zabezpečení pro nepříznivé situace než investice pro krátkodobý zisk, neměl by tento cenový rozdíl hrát v úvaze o pořízení zvláštní roli. Navíc je doporučováno pro optimalizaci snížení dopadů výkyvů v ceně zlato nakupovat spíše v menších množstvích a pravidelně, ideálně kombinaci mincí různých velikostí pro větší flexibilitu pro případný prodej. Hodnota investičního zlata je vždy dána hmotností a aktuální cenou na mezinárodním trhu se zlatem (u nás zpravidla v Londýně). Do ceny v korunách se pak promítá samozřejmě také kurz dolaru (USD) k domácí měně.Investiční mince vydávají mincovny vlastně v neomezeném množství - jen dle zájmu investorů. Mají svá označení titulů - zdařilé výtvarné zpracování pak zvyšuje popularitu jednotlivých sérií. U investičních zlatých mincí se můžete navíc setkat i u známých titulů i s 22-tikarátovým zlatem (jihoafrický Krugerrand nebo americký Eagle) - vyšší tvrdost umožňuje mincím lépe odolávat opotřebení. Jistotou jsou též zlaté slitky v tradiční podobě plochých cihel, přesněji cihliček. Největší běžně obchodovaná zlatá cihla váží 1kg a s přehledem se vejde do krabičky od cigaret. Nejmenší obchodovaný slitek o váze 1g pak svými rozměry 9×15×0,4 mm odpovídá SIM kartě do mobilu. Rozměry i tvar zlatých cihel se u různých výrobců liší, každý investiční zlatý slitek ale nese své identifikační číslo, údaj o hmotnosti a ryzosti slitku i označení výrobce.Má význam investice i přes aktuálně vysokou cenu?Aktuální cena jen před několika dny atakovala historická maxima, hranici 1300 USD nebo 1000 EUR za unci. Má tedy smysl investovat právě do zlata, které je cenou stále blízko svému historickému maximu? Kupodivu nejspíš ano. Cena zlata se pohybuje historicky v pravidelně se střídajících dlouhodobých cyklech. Ty trvají zhruba 15-17 let a v rámci jejich růstového trendu se ještě vyskytují jednotlivé fáze růstu. První z nich je spíše o vazbě mezi cenou zlata a hodnotou dolaru - klesající dolar cenu zlata tlačí nahoru a naopak. Ve druhé fázi pak vlivem nákupů ze strany velkých investorů tato vazba ztrácí. Poslední fází je pak euforie, strmý nárůst ceny a tedy i nejrychlejší růst zisků. A toto nás  teprve čeká. A nevýhody investice do zlata jsou v podstatě jen dvě - v klidné době na investici do zlata příliš nezbohatnete a reálná investice do zlata je  také spojena s rizikem krádeže. Jenže současnost není příliš klidná a nejen nákup, ale i pozdější zabezpečení zlata je přeci jen jednodušší než např.u starožitností příp.hrozícími vyššími daněmi zatížených nemovitostí. Není tedy čas navštívit specializovaného obchodníka?

Pokračovat na článek


Inspirace z knihy Konspirace mocných a bohatých

"Život je přístup. Chcete-li si změnit život, nejprve změňte svůj slovník. Změna slovníku vám zase přinese změnu přístupu. Uvádím zde některé vžité přístupy ohledně peněz."Nikdy nebudu bohatý," jsou slova člověka, jenž má přístup chudáka. Je pravděpodobné, že se bude finančně potýkat po celý život. Říká-li člověk "peníze mě nezajímají", ve skutečnosti od sebe peníze odpuzuje. Kdykoli slyším: "Na to, abyste mohli vydělat peníze, potřebujete peníze," odpovídám: "Nikoli, peníze začínají u slov a slova jsou zadarmo." Kdykoli někdo tvrdí: "Investování je riskantní," odpovídám: "Investování není riskantní. Riskantní je nedostatek finančního vzdělání a řízení se špatnými finančními radami." Moje slova poukazují na jinou perspektivu pohledu a jiný přístup k penězům a investování, než je přístup chudého člověka."Kiyosaki, Robert T. Konspirace mocných a bohatých. Praha: Pragma,132."Proč všichni neinvestují na tok hotovosti?Existuje řada důvodů, proč většina lidí investuje na kapitálové výnosy, nikoli na hotovostní tok. Některé z nich jsou:1) Většina lidí nechápe mezi nimi rozdíl.2) Roste-li ekonomika, hra na kapitálové výnosy se hraje snadno. Lidé automaticky předpokládají, že hodnota jejich domu i akciového portfolia bude s inflací stoupat.3) Investice na hotovostní tok vyžadují propracovanější finanční přístup. Koupit něco v naději, že cena tohoto zboží poroste, je věc, kterou zvládne každý. Najít ale obchod, který by nesl hotovost, vyžaduje vědomosti jak o potenciálních příjmech a výdajích, tak umění projektování investiční návratnosti v závislosti na těchto proměnných.4) Lidé jsou líní. Žijí dneškem a ignorují zítřek.5) Lidé očekávají, že se o ně vláda postará. Takový byl přístup mého chudého táty, a proto zemřel jako chudý muž. Pro něj bylo snazší očekávat, že se o něho někdo postará. Dnes zde máme kolem 60 milionů Američanů, příslušníků mojí generace, kteří mají vykročeno stejným směrem, jako můj chudý táta".Kiyosaki, Robert T. Konspirace mocných a bohatých. Praha: Pragma, 143."Loupež: Slova, která používáme k okrádání sebe sama.Jak už víte, ti, kteří se pohybují v kvadrantech Z a S, přicházejí o majetek prostřednictvím daní, dluhů, inflace a penze. Následují příklady vztahu našeho jazyka s těmito silami a způsobu, jímž sami sebe okrádáme.Daně: "Choďte do školy a najděte si dobrou práci." Tato slova naprogamovávají dítě, aby se stalo zaměstnancem, jenž pak platí nejvyšší daně ze svého příjmu. Dáte-li dítěti radu, aby si na živobytí vydělávalo tvrdou prací, nevyhnutelně ho posíláte do nejvyššího daňového zatížení a odsuzujete ho, aby pracovalo pro nejvýše zdaněný typ příjmu: vydělaný příjem.Ti, kteří dostali vzdělání spojené s kvadranty M a I a mají tak nastavenou mysl, jednají podle jiných daňových pravidel, jsou schopni si vydělat víc peněz a platit menší nebo žádné daně, Jak jsme si již ukázali, osoby z kvadrantů M a I jsou schopny vydělávat miliony dolarů a neplatit - legálně - žádné daně.Dluh: "Kupte si dům. Váš dům je aktivem a vaší největší investicí." Radit většině lidí, aby investovali do domu, znamená vést je k tomu, aby šli do banky a zadlužili se. Dům je pasivum, protože vám z kapsy pouze odvádí peníze. Velmi často také není dům vaší největší investicí - je to váš největší závazek. Nepřináší vám žádné peníze. Tato pravda za dnešní ekonomické krize je tak zřejmá, jako nikdy předtím.Ti, kteří operují v kvadrantech M a I, využívají dluhu k nákupu výnosných aktiv jako bytové domy - aktiv, které vám přinášejí do kapsy peníze, nikoli vás obírají. Lidé na straně M a I znají rozdíl mezi dobrým dluhem a špatným dluhem.Inflace: "Šetřete peníze." Ukládá-li člověk peníze do banky, nemoudře zvyšuje inflaci, což ironicky vede ke znehodnocení jeho úspor. Banky mohou, díky systému částečných rezerv, vzít vklady, mnohonásobně je rozpůjčovat az těchto půjček si účtovat mnohem větší úroky, než dostává vkladatel ze svých vkladů. Jinak se dá také říci, že vkladatelé sami způsobují erozi kupní síly. Čím víc šetří, tím víc roste inflace.Určitá inflace je lepší, než deflace, jež je velmi ničivá, a je těžké ji zastavit. Problém je, že záchranné a stimulační balíčky deflaci nezastaví. Vláda možná vytiskne tolik peněz, že to povede k hyperinflaci a pak vkladatelé utrpí skutečně tu největší ztrátu.Každým uloženým dolarem dáváte bance povolení k tištění většího množství peněz. Jakmile tento koncept pochopíte, nahlédnete také, proč ti, kteří mají finanční vzdělání, mají nespravedlivou výhodu.Důchod: "Dlouhodobě investujte do dobře diverzifikovaného portfolia akcií, dluhopisů a otevřených fondů." Tato moudrost přináší dlouhodobé bohatství lidem na Wall Street. Kdo by nechtěl, aby mu miliony lidí z kvadrantů Z a S měsíčně posílaly šek? Kladu si otázku: Proč bych měl posílat své peníze na Wall Street, když vím, že si mohu "vytisknout" vlastní peníze, využiji-li svého finančního vzdělání a inteligence?"Kiyosaki, Robert T. Konspirace mocných a bohatých. Praha: Pragma, 254 - 255."Schopnost tisknout si vlastní peníze je podle mého jednou z největších výhod vyplývajících z investice do vlastního finančního vzdělání. Dává vám smysl, že tiskne-li vláda stále víc peněz, i vy byste si měli tisknout vlastní peníze ... legálně? Cožpak nedává tištění vlastních peněz větší finanční smysl než stále tvrdší práce a stále se zvyšující odvody na daních, snahy ukládat peníze na bankovní účty a přicházení o kupní sílu v důsledku inflace a daní, či rizikové dlouhodobé vklady peněz na akciový trh? Způsob, jímž si můžete tisknout vlastní peníze, spočívá ve finančním výrazu návratnost investice. Hovoříte-li s většinou bankéřů, finančích plánovačů a brokerů nemovitostí, tvrdí vám, že 5 až 12% návratnost je dobrá návratnost peněz. To je návratnost dobrá pro člověka bez velkého finančního vzdělání. Další pohádka či taktická hra zaměřená na vyvolávání strachu, kterou od nich slyšíte, je: "Čím vyšší návratnost, tím vyšší rizika." To absolutně není pravda - máte-li solidní finanční vzdělání. Já se vždy snažím dosáhnout ze svých investic neomezených výnosů."Kiyosaki, Robert T. Konspirace mocných a bohatých. Praha: Pragma, 211."Lidé se bojí změnit se hlavně proto, že se bojí vlastních chyb, zejména těch finančních. Většina lidí se drží zajištěné práce, protože mají strach z finančního neúspěchu. Proto také předávají své peníze finančím plánovačům a doufají, že finanční plánovači se chyb nedopouštějí. je ironií, že právě toto je chybný předpoklad.Největším problémem našeho vzdělávacího systému podle mne je, že učí děti, aby nedělaly chyby. Když dítě udělá chybu, systém ho trestá, místo aby ho vedl k tomu, jak se z chyb poučit. Inteligentní člověk ví, že se chybami učíme. Jezdit na kole se učíme tím, že z kola spadneme a lezeme na něj zpátky. Plavat se učíme tak, že skočíme do vody. Jak se mohou lidé naučit o penězích, pokud se bojí, že udělají chybu?"Kiyosaki, Robert T. Konspirace mocných a bohatých. Praha: Pragma, 218.

Pokračovat na článek


Slovník investora

Akcie je cenný papír, který vydávají akciové společnosti. Majitel akcie se automaticky stává společníkem (spolumajitelem) společnosti a má právo podílet se na jejím řízení (prostřednictvím valné hromady), zisku a likvidačním zůstatku. Pro investora je zajímavý obecný trend zhodnocování akcií v dlouhém časovém období na vyspělých finančních trzích. Broker, brokerská společnost (česky též makléř) provádí obchody s cennými papíry nebo jinými investičními instrumenty svým jménem, ale na příkaz a na účet svých zákazníků. Za svoji činnost získává provizi (brokerage).Burza je zvláštním způsobem organizované přímé či nepřímé (přes počítač) shromáždění osob, které se koná pravidelně v určenou dobu a kde se obchoduje s cennými papíry podle platných pravidel a burzovních předpisů. Kromě cenných papírů lze na burzách obchodovat také devizy nebo zboží (tzv. burzy komoditní).Cenný papír Tento termín se vyvinul v 19. století a sloužil ke zobecnění určitých institutů, pro které do té doby neexistoval společný název (směnky, šeky atd.). Pro moderní investování jsou důležíté zejména akcie, dluhopisy nebo podílové listy fondů.Derivát pochází z anglického slova "derivative" a volně přeloženo znamená odvozenina. Jedná se o investiční instrument, který vychází (je odvozen) od určitého podkladového aktiva - např. úroku, měn, akciového indexu a podobně. Derivátový obchod představuje uzavření smlouvy za přesně definovaných podmínek (např. nákup deviz za stanovený kurs) s tím, že plnění smlouvy nastane až v budoucnu (např. 3 měsíce). Derivát představuje jakýsi druh sázky o vývoj tržní ceny daného podkladového aktiva v budoucnu. Některé deriváty jako např. futures a opce se obchodují na derivátových burzách. Jiné jako forward a FRA obchodujeme přímo s bankou.Dluhopis (někdy též "obligace") je cenný papír, kterým se dlužník, jenž tento papír vydává, zavazuje jeho majiteli, že vyplatí peněžní obnos uvedený v dokladu včetně příslušného úroku, a to ve vyznačeném termínu. Na rozdíl od akcie zajišťuje tento druh cenného papíru předem stanovený finanční výnos. Pokud dluhopis vydává velká renomovaná firma s vysokým ratingem, jedná se o vysoce stabilní investici s velmi nízkým rizikem.FITS (Fixed Income Trading System) je originální obchodní systém aplikovaný firmou RSJ na investice do derivátů. Podstatou FITS není rychlá spekulace na okamžitý zisk, nýbrž soustavné obchodování podle matematického modelu s orientací na tzv. kladnou střední hodnotu. Podrobnosti najdete zde. Na tomto místě jen shrňme, že jde o systém investování typu hedge funds a jeho povaha i výsledky (v tuzemské nabídce) nemají obdobu.Hedge funds jsou fondy charakteristické vysokou flexibilitou investičních strategií a ve správě aktiv představují výjimečnou kategorii. Jejich výnosy často nemají žádný vztah k výsledkům trhů akcií nebo oblikací. Nabízejí možnost vysokého zisku, ale vyžadují relativně velký objem vstupní investice a tím pádem jsou často mimo možnosti drobných investorů.Index znázorňuje trend vývoje na kapitálovém trhu. Z tržních cen vybraných cenných papírů se vytváří hromadný ukazatel, který odráží současný stav a vývoj jejich kurzů na trhu. K nejznámějším indexům patří např. americký Dow Jones, S&P; 500 nebo FTSE 100 (zahrnující 100 největších společností regitrovaných ve Velké Británii). I pražská burza má svůj akciový index PX-50.Inflace Znehodnocení reálné hodnoty peněz v čase (praktickým dopadem je, že za stejnou částku peněz si můžete koupit méně zboží).Investiční horizont je stanovený termín investice, t.j. doba, po kterou s jistotou můžete postrádat své finanční prostředky. I dobrá investice, která může být velmi vhodná pro dlouhodobého investora, je schopna připravit těžké chvíle investorovi s krátkodobým horizontem. Koupíte-li například akciový fond, může vás propad akciového indexu krátkodobě připravit třeba o 15 % hodnoty vaší investice. Po několika letech se však akcie mohou natolik zhodnotit, že se na tuto záležitost budete dívat jako na úsměvnou epizodu. Investorům s krátkým investičním horizontem se proto doporučují investice do dluhopisů, které sice přinášejí nižší, ale stabilnější zhodnocení než akcie.Investiční instrument je obecně jakákoliv hodnota vhodná k investování. Nejčastějšími investičními instrumenty jsou cenné papíry, měny (devizy), zboží (komodity) nebo deriváty.Komise pro cenné papíry (KCP) je státní úřad, který reguluje kapitálový trh v České republice. Posláním Komise je také dohlížet nad subjekty nabízejícími investiční služby na území ČR, kterým po náročném schvalovacím řízení uděluje povolení (licenci) k podnikání v této oblasti.Likvidita vypovídá o tom, jak rychle lze preměnit investici na hotové peníze. Vysoce likvidní investiční instrumenty jako bankovní vklady nebo podílové listy fondů lze zpeněžit téměř okamžitě. Likvidita nemovitostí je naopak nízká, protože jejich prodej trvá dlouho.Obchodní systém RSJ Invest je speciální způsob obchodování s investičními instrumenty, založený na znalostech a matematických analýzách finančních trhů (jedná se o vysoce sofistikované matematické modely odladěné na historických datových řadách). RSJ Invest vyhledává na finančních trzích investiční situace, kde lze očekávat dlouhodobý výnos (t.j. z pohledu matematematické teorie pravděpodobnosti kladnou střední hodnotu) a realizuje tento výnos pomocí obchodního systému.Portfolio představuje jednotlivé druhy investičních instrumentů obsažené v majetku. V portfoliu lze podle kvality a druhů instrumentů rozložit investorské riziko.Rating hodnotí pravděpodonost vzniku platební neschopnosti subjektů vydávajících cenné papíry. Toto měření provádějí specializované, velmi renomované agentury (příkladem mohou být jména jako Moody´s nebo Standard & Poors) a takto hodnoceny jsou nejen podniky nebo banky, ale i státy světa. Rating se obvykle udává pomocí písmen A (nejlepší) - D (nejhorší, =platební neschopnost, angl. default). Ratingová stupnice podle Standard&Poors; pak vypadá takto: AAA, AA, A, BBB, BB, B, CCC, CC, C.Riziko je stupeň nejistoty spojený s očekávaných výnosem. Jinými slovy: čím vyšší riziko, tím vyšší pravděpodobnost, že očekávaného výnosu nebude dosaženo. Vztah mezi výnosy a rizikem je zcela pragmatický: Požaduje-li investor vysoké výnosy, musí podstoupit vyšší riziko. Podstoupí-li však vysoké riziko, nemá žádnou záruku, že vysoké výnosy budou dosaženy. Riziko lze v průběhu investování snižovat a optimalizovat pomocí mnoha metod a právě tato práce je klíčovou úlohou RSJ Invest.Termínovaný vklad je vázán na předem domluvený termín výběru a přináší vyšší úrok než obvyklé vklady, které jsou k dispozici na požádání. Termínovaný vklad se sjednává s bankami a je nejčastějším druhem finanční investice vůbec. Ačkoliv se možná domníváte, že vaše peníze jsou na bankovním účtu v bezpečí, není to úplná pravda. I když nebudeme brát v úvahu možnost krachu bankovní instituce, stále je tu riziko inflace. Čím delší vklad máte, tím větší inflační riziko podstupujete. Ani krátkodobé vklady nejsou bezrizikové, protože úrokové sazby se mění. Nikdy nevíte, za jakou sazbu budete ukládat za rok nebo dokonce za pět let. V důsledku existence rizika inflace a rizika úrokových měr nelze hovořit o žádné investici jako o zcela bezrizikové.

Pokračovat na článek


Vyznejte se v investování

V tomto článku zjistíte, že investování není vůbec tak složité, jak se na první pohled zdá. Dozvíte se, jaké typy investic existují a jak se v nich orientovat. Je velmi pravděpodobné, že tyto informace Vám pomohou vydělat peníze navíc.1) Co je to investování?Investování je ekonomická aktivita, spočívající v uložení peněz za účelem dosažení budoucího zisku.Investujeme do něčeho, co může být finančního nebo hmotného charakteru. Zároveň počítáme s tím, že nám to v budoucnu vydělá něco navíc.2) Na co si dávat při investování pozor?Každá investice má tři základní parametry:výnos, riziko a likvidita. Tyto parametry jsou klíčové a opírají se o ně všechny investiční teorie, se kterými se zde seznámíte.Neexistuje ideální investice, která by byla maximálně výnosná, s nízkým rizikem a dobrou likviditou. Je to velmi jednoduché pravidlo, které je nutné respektovat. Mnoho drobných investorů v počátku devadesátých let prodělalo jenom z neznalosti nebo nerespektování tohoto pravidla. Lákavé nabídky typu „Vysoký výnos bez rizika“ prostě nemohou být naplněny. Vysoký výnos dosáhneme tím, že akceptujeme vyšší riziko. Jako příklad lze uvést investice do akcií – je to velmi výnosné, ale zároveň velmi rizikové. Jako investor nesmíte věřit slibům, které jsou v rozporu se základními investičními principy.Velmi srozumitelně tyto principy popisuje obecně používaná pomůcka, tzv. investiční trojúhelník.Na každém z vrcholů trojúhelníku je umístěn jeden z již zmíněných parametrů, výnos – riziko – likvidita. Uvnitř trojúhelníku pohybujte pomyslným bodem - ten představuje zamýšlenou investici. Pokud se budete s bodem přibližovat velmi vysokému výnosu, budete se zároveň vzdalovat od nízkého rizika. Čím víc se přibližujete k likviditě, budete se vzdalovat od výnosu.3) Typy investic:Rozdělení investic můžeme provést podle různých kritérií. Začněme ale od jednoduchého rozdělení podle toho, do čeho budeme investovat. Jsou to tři základní skupiny: Přímé investice, finanční produkty a reálné investice.Přímé investice:Patří sem např. investice do akcií. Dnes si mohou i drobní investoři nakoupit prostřednictvím makléře akcie na burze. Podobnou investicí může být nákup dluhopisů, hypotečních zástavních listů a podobně. Obecně se jedná o přímý nákup cenných papírů. Výhodou těchto investic je to, že nakupujeme přímo cenný papír a neplatíme tak žádné další zprostředkovatele. Nevýhodou je obtížná diverzifikace, tedy rozložení rizik do širokého portfolia.Finanční produkty:Sem patří bankovní vklady na našich běžných účtech nebo termínované vklady. Dalšími finančními produkty jsou penzijní fondy, stavební spoření, podílové fondy a podobně. Finanční produkty jsou zpravidla předem modifikované na zajištění konkrétních potřeb. Stavební spoření je určené pro financování bydlení, penzijní fondy pro zajištění penze. Podílové fondy jsou zajímavou alternativou k přímým investicím do cenných papírů. Výhodou investování prostřednictvím finančních produktů je snadná dostupnost a obecná srozumitelnost. Nevýhodou je to, že finanční produkty jsou zatíženy různými poplatky.Reálné investice:Jedná se o koupi vlastního bydlení, nájemní nemovitosti, nákup drahých kovů, šperků, investice do obrazů a jiných uměleckých předmětů. Patří sem také sbírky známek, mincí a podobně.Výhodou těchto investic je to, že jsou zpravidla spojeny i s jinou než materiální formou uspokojení. Radost z nového bydlení nebo sběratelská vášeň jsou vedlejší „přidanou hodnotou“ těchto investic. Nevýhodou je zpravidla špatná likvidita. Může trvat dlouho, než se najde kupec, který bude ochoten zaplatit Vámi požadovanou sumu.

Pokračovat na článek


Investice do nemovitostí

Investování do nemovitostí je jednou z tradičních možností investování.V minulosti prakticky nebyla jiná možnost investování, než právě nákup nemovitosti. V porovnání s jinými typy investice je nemovitost hmatatelná a představuje jistotu a stabilitu. Jedná se o reálný majetek, který je odolný vůči inflaci.Nevýhodou investování do nemovitostí však je jejich špatná likvidita. V případě, že bude investor své prostředky investované do nemovitosti rychle potřebovat, bude mít velmi složité nemovitost v dané chvíli prodat za adekvátní cenu. Spíše bude muset jít s cenou nemovitosti dolů, aby ihned oslovil potenciálního kupce, který mu bude ochoten ihned peníze za daný dům či byt převést. Předmětem investování do nemovitostí jsou stavební pozemky, byty a rodinné domy. Obvykle se jedná o dlouhodobější investice, kde je nízká míra rizika a prakticky stálý mírný výnos, odvislý od lokality, atraktivity či od změn územních plánů. Díky tomu je investování do nemovitostí stále značně oblíbené, jelikož skrývá řadu aspektů a informací, ke kterým má přístup pouze omezené množství lidí. Důležitá je při investování do nemovitostí znalost prostředí.Vhodné je mít informace v předstihu či určitým způsobem predikovat vývoj, který může nastat. Pokud jsou signály, že se bude měnit územní plán, zlepšovat dopravní dostupnost, občanská vybavenost či kvalita prostředí, je šance se rozhodnout, ještě před dobou, než se tato informace stane realitou. Tím se dá včas prodat nemovitost, která bude výhledově stagnovat či klesat na ceně a nebo naopak koupit levně v lokalitě, které bude v dlouhodobém horizontu atraktivnější a tím pádem výnosnější. Investice do nemovitostí jsou úzce spojeny i s ekonomickým a hospodářským vývojem. Různé realitní bubliny či ekonomická recese dokáží značně zamávat s celým trhem nahoru či dolů a informace o ceně nemovitosti pak ztrácí hodnotu, jelikož se nedá odhadnout reálná cena, za kterou by se daný dům či pozemek koupil v době stability.  Český statistický úřad zveřejnil průzkum realitního trhu.Studie sleduje cenový vývoj na trhu realit, především bytů. Výrazný růst cen nemovitostí, způsobený vysokou poptávkou a živený nízkou cenou peněz v podobě hypotečních a jiných úvěrů na bydlení, narazil ve druhé polovině roku 2008 na svůj strop. Druhým cílem práce je zmapovat orientačně nabídku a poptávku na trhu nemovitostí a vývoj hypotečních úvěrů. Sledovaným obdobím jsou léta 1997-2007, resp. dosažitelná data za rok 2008 a druhé čtvrtletí 2009.• Investice do nemovitostí je v ČR považována za nejefektivnější z pohledu kombinace výnosu a míry rizika. Nákup domu či bytu jako investici uskutečnila řada lidí přesto, že obecně byly jejich ceny vzhledem k celkové kupní síle a průměrné nominální mzdě střední třídy obyvatelstva považovány za dlouhodobě nadhodnocené.• Za tzv. „bublinu" cen daného aktiva obecně je považovaná explozivně a asymetricky tvořená odchylka tržní ceny aktiva od její fundamentální hodnoty s možností její náhlé a výrazné korekce. Může za ní být také považován excesívní vývoj ceny daného aktiva ve srovnání s cenovým vývojem jiných typů aktiv. Bubliny cen aktiv bývají často způsobovány psychologickými faktory v chování tržních subjektů, očekáváními typu sebenaplňujících předpovědí, aj. Identifikace bublin je tak obtížná jak z pohledu ex ante, tak z pohledu ex post. V ČR je takto definované zadání vývoje na trhu nemovitostí problematické především s ohledem na dostupnou datovou bázi.• V ČR neexistuje „oficiální" index cen nemovitostí z příčin stojících mimo statistické zjišťování (absence potřebné legislativy). Data o kupních cenách nemovitostí sledovaná Českým statistickým úřadem zahrnují pouze část trhu - chybějí data o cenách nových bytů prodávaných developery a realitními kancelářemi, ale i prodeje stávajících bytů obcemi (ve všech těchto případech neexistuje povinnost podávat přiznání daně z převodu nemovitostí, jako je tomu u převodu bytů mezi fyzickými osobami). Tento problém ztěžuje konstrukci indexu cen nemovitostí zobrazujícího přesněji cenový vývoj na trhu realit. Nabídkové ceny mají charakter indikativní.• Během období 1998 až 1. čtvrtletí 2009 bylo možné na trhu nemovitostí v ČR pozorovat dvě vzedmutí cenové hladiny tažená především vývojem cen bytů. Zatímco příčinou růstu cen v letech 2002 a 2003 byla vysoká očekávání další cenové expanze na trhu nemovitostí po vstupu země do EU v roce 2004, od roku 2007 do poloviny roku 2008 byla důvodem výrazného pohybu cen vzhůru silná ekonomická konjunktura – projevující se dynamikou mezd, značným poklesem nezaměstnanosti, příznivým hodnocením domácností co se týká jejich ekonomické a finanční situace i jejího očekávání.• Zvýšení úrokových sazeb úvěrů na bydlení během této druhé vlny růstů cen nemovitostí neomezilo poptávku domácností po vlastním bydlení. Úrokové míry úvěrů tohoto typu začaly stoupat v prvních měsících roku 2006, výrazněji pak akcelerovaly od poloviny roku 2007 (ze 4,28 % v říjnu 2005 na 5,6 % v srpnu 2008 u nových úvěrů bank na nákup bytové nemovitosti, u samotných hypotečních úvěrů pak ze 3,64 % na 5,82 %).• Vzhledem ke zvýšenému riziku nesplácení úvěrů stoupl v roce 2009 prudce individuální zájem klientů bank o toto pojištění. Podíl nesplacené části úvěrů a celkové hodnoty zastavených nemovitostí však z pohledu zajištění zatím neindikuje pro portfolia bank vysoké riziko (56 % v roce 2008) – k jeho zhoršení však povede další pokles cen domů a bytů v roce 2009, naopak proti zapůsobí výrazný útlum úvěrové aktivity v půjčkách na bydlení.• Co se financování týká, od poloviny roku 2008 vedlo počínající zhoršování situace v ekonomice k výraznému poklesu (meziročně i proti tříletému průměru) počtů nově poskytnutých hypotečních úvěrů, celkových objemů (-39 % meziročně za 1q 2009) i průměru půjčované částky; zvýšená korelace těchto parametrů s úrovní sazeb i důvěrou domácností začala být od poloviny roku 2007 více patrná. Objem úroků z vlastnictví placených domácnostmi za rok 2008 klesl meziročně na 32,2 mld. z 34 mld. korun.• Pokles poptávky po bydlení byl patrný již v březnu 2008, kdy největší developerské společnosti ohlásily meziroční snížení zájmu o nové bydlení o 10 až 20 % (změny DPH u stavebních prací). Očekávané podzimní znovuoživení se nedostavilo, naopak na trhu s domy a byty docházelo ke zlevňování (především u bytů ve starších panelovým domech a u novostaveb v méně lukrativních lokalitách). Následně pak zejména v jarních měsících roku 2009 bylo možné využít řady slev a impulsů, kterými developeři stimulovali poptávku. Mimoto začalo v roce 2009 také docházet k výraznému snížení počtu nově zahajovaných bytů a tedy k nižší nabídce.• Od druhé poloviny roku 2008 do konce období sledovaného v této studii (1. čtvrtletí 2009) procházel trh bytů v ČR cenovou korekcí. Přestože meziroční pokles nabídkových cen, k němuž došlo poprvé od 2. čtvrtletí 2005, se nezdá být příliš hluboký (-2,9 %), velmi rychlá je především jeho dynamika, která oslabila za pouhá tři čtvrtletí o 10 p. b. (+7,1 % ve 2. čtvrtletí 2008).• Prudší propad cen bytů byl patrný na trhu mimo hlavní město Prahu. V regionech se za období od července 2008 do června 2009 snížila jejich dynamika o 15 p. b. na meziroční pokles o 6,3 % ve 2. čtvrtletí 2009. Přestože po téměř celé desetileté období s výjimkou druhého pololetí 2008 a prvního čtvrtletí 2009 byl cenový vývoj v ČR na trhu s byty předurčován pohybem jejich cen v hlavním městě Praze, právě v těchto zmíněných časových obdobích zaznamenal obrácenou tendenci.• Pád nabídkových cen pražských bytů se odehrál v průběhu jediného čtvrtletí. Za čtvrtý kvartál 2008 se sice jejich ceny meziročně snížily o 1,7 %, ale mezikvartální ztráta tempa dosáhla 7,8 p. b. Nelze ji přičíst např. vysoké srovnávací základně předchozího období, protože v posledních třech měsících roku 2007 již předchozí cenový růst mírně polevil (+4,2 %).• Podle údajů z realitních kanceláří vzrostla v roce 2008 meziročně poptávka po pronájmech bytů v průměru o 5 %, v některých lokalitách (Ostrava) však až o 50 %. Odhady růstu této poptávky v roce 2009 činí až +20 %, odhady cen nájemného +10 %, přičemž dlouhodobou tendencí je zřejmě jejich stagnace až pokles, protože bytů k pronájmu je velké množství – ovšem přestože pokračující deregulace nájmů tlačí na pokles cen tržního nájemného stejně jako převis nabídky bytů k pronájmu, je nutné vzít v úvahu, že segment bytů s regulovaným nájemným je relativně malý a jeho uvolňování by nemělo výši tržního nájemného ovlivňovat výrazným způsobem.

Pokračovat na článek


Investice mužů a žen mají podobné výsledky, každé pohlaví se k němu ale propracovává jinak

Investice mužů a žen mají podobné výsledky, každé pohlaví se k němu ale propracovává jinakInvestování, peníze, instrumenty nemusejí být jen o číslech.Zamysleli jste se například nad tím, že výběr barvy domu, ve kterém si chcete koupit byt, se nemusí líbit mužově partnerce jenom kvůli tomu, že červená nepatří mezi její oblíbené barvy? Marketingoví experti k tomu rádi dodávají, že i když o nákupu nemovitosti, auta a drahých věcí vždy rádi rozhodují muži, ženy tahají za neviditelné nitky. Mají totiž vliv na investiční rozhodování.Pokud mluvíme o pořízení nějaké investice, kam samozřejmě patří i nemovitost, vždy platí pravidlo, že žena má při investování jediný cíl – nezadlužit se fatálně. Dluh je totiž pro ni podle názorů expertů obávané riziko, které většina žen nemá ráda. Odborníci to vysvětlují tím, že ženy hledají v životě jistotu nejen v partnerském vztahu, ale i ve financích. Žena je podle těchto názorů ochotna jít do dluhu jen na nezbytně vysokou částku a samozřejmě, pokud budou příjmy partnera dostatečně zajištěny proti případným rizikům.V mnoha studiích se objevuje princip bezpečnosti jako první důvod srovnání úspěchů mužských a ženských investic.Ženy jsou při investování ve většině případů méně agresivní než muži a dokáží si přiznat, že nevědí více, než ostatní. Tedy, že i jejich znalosti při investování mohou mít nedostatky. Přesto ve výsledku dostupná čísla hovoří o tom, že zas tak vážné rozdíly ve výkonnosti daných typů investic mezi pohlavími nejsou. Není totiž možné říct, zda to, že muži chtějí investici zhodnotit sami, bez pomoci zvenčí a agresivněji než ženy, je výhodnější. Jediný rozdíl je v tom, že ženy jsou obecně více kreativní, než muži v jejich investicích. Podle jedné britské studie mají ženy tendenci být k investicím trochu více sentimentální než muži, proto vyhledávají místní, dobře známé společnosti a tak mají mnohem větší znalosti o pozadí a denním podnikání firem, než jejich mužské protějšky s často anonymní firmou, jejíž fungování nelze ani zkontrolovat. Oprýskané fasády, temné barvy, či polorozbořené zdi, i přes úžasnou lokalitu, či vnitřní kouzlo tak nemusejí přilákat ženinu pozornost, jako nablýskaná novostavba, vlastnící pestrou omítku. Psychologové ale varují, že nic se nedá zobecňovat, takže popsaný princip může fungovat i naopak.       

Pokračovat na článek


Investice do zlata – opatrnost nade vše

Mnoho zprostředkovatelů přemlouvá svoje klienty k investicím do zlata, drahokamů a různých drahých kovů.  Jako argument uvádějí stabilitu, stálý růst a okamžitou možnost prodeje. Tyto vlastnosti samozřejmě existují, ale nejsou zdaleka tak jisté.Diamantová lobbyS tímto malým a průhledným nerostem se pojí dobrodružné příběhy, které nemívají vždy dobré konce. V malém „pokladu“ se skrývá velká hodnota, která umožňuje skutečně jednoduchý prodej a přitom znamená pohodlnou dopravu. V nejistých dobách tak diamanty měly naprosto zásadní roli pro přežití a udržení majetku. Investiční diamanty se nyní prodávají spolu s různými certifikáty, které označují kvalitativní a kvantitativní ukazatele. Oproti kovům nemohou být však opatřeny puncem a rozeznání umělého a přirozeného diamantu je potřeba nechat na odbornících.Bezpečná investice?Diamanty zatím byly bezpečnou investicí především díky světovému monopolu.Rodina Openheimerů a společnost de Beers ovládá v podstatě světový trh a dokáže se s dalšími producenty domluvit. Diamantová lobby tak drží uměle ceny diamantů, aby neztrácely na hodnotě. Údajná naleziště jsou prý na světě známá a nehrozí tedy znehodnocení.  Nejistota ale existuje. Házení diamantů do moře, aby jich na trhu nebylo mnoho, nemůže  zakrýt určitý odbytový problém. Rusko je totiž zvláštní partner a o jeho zásobách není až tak mnoho známo. Sibiř obsahuje řadu míst, kde dopadly meteority a kde by se mohly nalézat diamanty. Zatím Rusko z důvodu cen drží s De Beers basu, ale nemusí tak tomu být navždy. Známé jsou ruské ambice a pokud by došlo k poklesu cen, mohlo by Rusko získat podíl v De Beers a stát se tak světovým monopolem.  Investoři jsou tak zcela v rukou úzké skupiny osob, na jejichž domluvě záleží další vývoj.Zlaté dolyPodobně je na tom zlato, pokud se týká hodnoty a prodeje. V malém množství obsahuje také vysokou hodnotu a kromě toho z puncu je možné ihned vyčíst složení a hmotnost. U diamantu je „pouze“ přiložen certifikát. A víme, co chamtiví podvodníci dokáží udělat pro zisk. Zlato za poslední roky neuvěřitelně stouplo. Z cca 1.330 dolarů přesáhlo dokonce hranici 1.800 dolarů. Za růstem jsou zřejmě spekulace a také Čína. Poptávka po zlatě v této zemi roste a zřejmě Čína s tichým souhlasem dalších největších producentů (USA, Austrálie, Jižní Afrika) popustila uzdu fantazii. Celkem se na světě ročně vytěží přibližně 2.500 tun a Čína vyprodukuje cca 12 %, podobně jako ostatní tři producenti. Celkem tak čtyři země mají kolem 50% podíl na světovém trhu.Nadcenění zlataČíně samozřejmě velice nahrála hospodářská krize. Zlato a diamanty vždy rostou v době nejistot a těch je na světě hodně. Zvláště v poslední době si lidé musejí zvykat na neobvyklé pohyby cen. Klesají i tak jisté investice do nemovitostí. Zlato bylo zřejmě poslední roky spekulativně nadhodnoceno a Čína pozoruhodně zvyšovala těžbu o téměř  8 – 9 % ročně, až předehnala i Jihoafrickou republiku. Proto došlo nedávno ke zhroucení trhu a zlato se odebralo z 1.700 dolarů za trojskou unci na 1.300 – 1.400 dolarů. To je téměř 20 %. Má tedy cenu zlato nakupovat? Možná ano, ale je třeba si uvědomit, že opět jste v rukou velkých hráčů. Trh dávno není volným obchodem. Velké země nemusejí dodržovat žádná pravidla. Nakoupit teď vypadá výhodné a zřejmě to i výhodné je.Skutečný důvod propaduA možná se na poklesu podepsaly hned dva faktory. Čína neudržela svoje mocenské postavení (juan je dlouhodobě podceněn a měl by stoupnout) a hlavně za tím stojí nejistota v Evropě a USA. Se zlatem teď míchá Euro. Tradičními odběrateli zlata a diamantů jsou burzy v Evropě a to například známá diamantová burza v Antverpách. Jenomže země jako Kypr potřebují finanční injekce a chystají se prodat svoje zlaté rezervy. U Kypru jde o bonbónek. Ale pozor. Ve špatné situaci je také Itálie a ta má podstatně větší zásoby zlata. Je proto jasné, že za poklesem nebude jen oslabení Číny, ale především spekulace na odkoupení zlata z Itálie za velmi výhodných podmínek. A proto stále pro drobného investora platí. Zlato a diamanty jsou jistota. Ale jste v rukou velkých hráčů, kteří mohou změnit svůj pohled na ceny. A tedy na vaše zlato a diamanty.   

Pokračovat na článek


Rekuperace – dýchejte čistý vzduch a netopte pánu bohu do oken

Nikomu z nás nesvědčí pobyt v nevětraných místnostech, bolí nás hlava, jsme unaveni, nebo dokonce trpíme poruchami spánku. Na vině je zvýšená koncentrace toxických látek, příliš suchý nebo příliš vlhký vzduch, nevyhovující teplota, nebo zvýšená prašnost v místnostech. Pokud jste přistoupili k některým úsporným opatřením a zateplili jste váš dům, vyměnili okna, váš domov stal neprůvzdušným, utěsněným prostorem, kde se shromažďují vlhkost, plísně, mikrobi, pachy, čímž se zhoršila kvalita vnitřního prostředí.  Řešením, jak se postarat o kvalitní vnitřní prostředí a maximální míru komfortu je systém řízeného větrání s rekuperací tepla.A jak vlastně funguje? Venkovní vzduch přiváděný do budovy je předehříván teplým odpadním vzduchem, kde v rekuperačním výměníku odevzdá většinu svého tepla právě přiváděnému vzduchu. Rekuperaci můžeme definovat jako využívání odpadní energie, neboli zpětné získávání tepla a to vše za pomoci ventilátorů. V případě jejího spojení s nemovitostmi se jedná o využívání tepla, které by jinak přišlo vniveč – a s ním i peníze spotřebované na jeho získání. Jedná se o necelou polovinu všech tepelných ztrát.Základním dilematem je instalace lokálního nebo centrálního rekuperátoruLokální přístroj se lépe přizpůsobuje konkrétním požadavkům dané místnosti – na druhou stranu ale obtěžuje hlukem a prakticky jej není možné propojit s vytápěním.Centrální propojuje všechny místnosti, popř. byty, což se může odrazit i na přenášení pachů a hluku a samozřejmě na složitější instalaci. Obojí lze eliminovat speciálním zakončením potrubí, což ovšem zvyšuje cenu i nároky na ventilátor, tudíž opět cenu, a navíc ještě provozní spotřebu energie. Centrální větrání umožní rozvést například solární zisky z osluněných místností po celém domě a to díky vzduchotechnickému potrubí, které je zabudované v podlaze nebo v podhledech stropů nebo ve zdech. Kvůli hluku je vhodné strojovnu vzduchotechniky umístit do sklepa, na půdu, nebo do odhlučněné místnosti. Je nutné si uvědomit, že zavedení centrálního systému větrání znamená zásadní a rozsáhlé stavební práce, proto jsou vhodné při celkových rekonstrukcích nebo spíše při stavbě nového nízkoenergetického domu. Ceny se počítají v desítkách tisíc, na běžný rodinný domek je včetně instalace nutné počítat s částkou kolem statisíce. (Mimo kutilů, kteří si rekuperátor vyrobí za pár stovek sami. Nedosáhnou sice profesionální účinnosti, ovšem návratnost „investice“ se počítá na měsíce, možná týdny.) U levných a neznačkových systémů je možné cenu snížit na polovinu i méně – což se ale nedoporučuje. Jen namátkou: u plastových trubek hrozí jejich zanesení bakteriemi, takže je lepší si připlatit a koupit pozinkované, nebo – lépe – postříbřené. Levné ventilátory nedosahují uvedených výkonů, s cenou se pochopitelně snižuje i životnost a o odhlučnění zařízení si můžete nechat jen zdát. Dražší centrální systémy jsou dál vybaveny chlazením nebo přitápěním příchozího vzduchu. Dalším vylepšením je zemní jednotka, která vháněný vzduch „předpřipravuje“ v nižší než nezámrzné hloubce: v zimě zahřívá, v létě chladí.  Základ obou jednotek je stejný: výměník, ve kterém teplý vyháněný vzduch ohřívá ten vháněný, filtry zachycující prach a pyl a odvod vlhkosti.Úspora získaná instalací tepelného výměníku, ve kterém proces probíhá, dosahuje 50 – 70% za plného výkonu, respektive až 90% při minimální zátěži. Za kvalitní se považuje účinnost nad 60%, tedy úspora zhruba necelé poloviny energie na vytápění. Pokud si rekuperační zařízení plánujete pořizovat, nenechte se zlákat jen cenouDůkladně prověřte účinnost (nejen maximální, ale i při plném výkonu), hlučnost, kvalitu izolace potrubí a energetickou náročnost celého zařízení. Bohužel, obstojí jen ty dražší. A pozor na kuchyň! Na té se vyplatí šetřit nejméně, protože neodfiltrovaná mastnota může zařízení zničit. Nezbývá, než použít kvalitní, speciálně pro ni určený systém – což platí, jak bylo řečeno, všude.O její výši rozhoduje hlavně zateplení domu: rekuperační zařízení nemá smysl u špatně izolovaných domů, kde většina tepla uniká třeba prouděním přes tepelné mosty. Naopak u dobře zaizolovaných budov je rekuperace výhodou nejen finanční. Navíc poskytuje neustálé odvětrávání, které je nutné pro zdraví obyvatel i nemovitosti – mimo čerstvého vzduchu totiž zařízení reguluje vlhkost, která se nesráží uvnitř a nepodporuje tak vznik plísní. A to včetně doby, kdy pobýváte mimo domov. Prvořadá je ovšem návratnost investice: u kvalitnějších systémů se může pohybovat mezi pěti a patnácti lety. Podepisuje se na ní hlavně cena tepla: pokud dům vytápíte levně, například dřevem nebo moderními ekologickými zařízeními, nemá rekuperace velký efekt. Naopak v případě, že topíte třeba elektrickým topením, se jakákoli změna projeví opravdu znatelně.

Pokračovat na článek


Nemovitosti Velké Británii | L. F. N.

Investice do nemovitostí v Británii vždy setkala s vysokou poptávkou investorů z celého světa, což je způsobeno tím, že trh s nemovitostmi velké Británii je nejvíce stabilní s vysokým ziskem hodnoty. Nemovitost v Anglii, je nepochybně jedním z nejlukrativnějších a bezpečných aktiv v portfoliu investorů.Někteří chtějí koupit nemovitost v elitní čtvrti, zdůraznit své postavení, nebo žít s ohledem na finanční kapitál. Jiní chtějí investovat do komerčních nemovitostí ve velké Británii, že by mít pravidelný a spolehlivý příjem z investice v jednu z nejstabilnějších ekonomik světa.DOM-International ltd s ústředím v Londýně nabízí velmi atraktivní projekty investování do nemovitostí velké Británii přímo od developerů-bez provize agentur a zprostředkovatelů. Koupit dům nebo byt ve velké Británii – je to dobrá investice do budoucnosti Své rodiny. Stálý nárůst hodnoty vlastního kapitálu, velký turistický průmysl a stabilitu ekonomiky slouží jako základ pro investice do nemovitostí ve velké Británii.Není žádným tajemstvím, že Londýn je nejen finanční kapitál světa, ale také jedním z nejoblíbenějších turistických destinací. Proto se stále více a více investorů se investují do nemovitostí ve velké Británii, jako v rezidenčních nemovitostí, tak i na lukrativnější projekty: Investice do hotelové pokoje hotely, studentské ubytovny a penziony pro seniory, umístěných pod vedením největších operátorů s garantovanou a stabilní příjem.Investiční objekty velké BritániiModerní investoři stabilní raději investovat své prostředky na anglickou nemovitostí. Protože investice do nemovitostí v Anglii je právem považována za jednu z nejvíce ziskových a stabilní nemovitostí. Jako obvykle, hlavní objekty nemovitosti, na které se obracejí svou pozornost naše domácí kupující, jsou slibné londýnské kanceláře, nákupní centra, turistické hotely. Nájemníci anglické komerčních nemovitostí také raději koupit zařízení je již hotová, kteří vyšli na určitou úroveň a prokázána ve svém oboru, než začít od nuly. Co se týče umístění nemovitosti, pak nejvíce prospěšné a oblíbenými částmi prodej jsou anglická metropole – Londýn, jeho předměstí, velké cestovní města a Jiho-Východní oblasti země obecně.Kam investovat?Takže, pokud před vámi vyvstává otázka, investice do nemovitostí, jaký typ vám přinese větší příjmy. Pak je na jeho rozhodnutí, které budete potřebovat zvážit několik kritérií. Umístění objektu, popularita jméno, perspektivy rozvoje podnikání v přítomném a budoucím čase, ale také to, jaký druh podnikání se budete chovat podle vašich představ. Na základě tohoto seznamu, můžete vytvořit na anglickém trhu několik typů nemovitostí, které si mnoho investorů a přinese solidní příjem.

Pokračovat na článek


Příjmy z pronájmu- kam s nimi

Na první pohled se zdá, že příjmy z pronájmu jsou jednoduché a zařadit je do účetnictví nebo uvést v daňovém přiznání nebude žádný problém. Ale duše odborníka, který zákony vytvořil, nebyla nakloněna jednoduchosti. Proto se může stát, že tyto příjmy jsou jinde, než mají být.Příjmy z pronájmu nemovitého majetkuPříjmy, které plynou z pronájmu bytu nebo domu, jsou vcelku jednoznačné. Jsou vyjádřeny nájemní smlouvou a obsahují cenové ujednání o výši pronájmu. Pozornost by každý měl věnovat ujednáním, která označují doprovodné služby. A to hned ze dvou hledisek. Prvním je otázka odpočtu nákladů. Služby jako elektřina, voda, plyn a další přímo souvisejí s potřebou bydlení a patří do § 9 Zákona o daních z příjmů (ZDP) a znamenají, že se může uplatnit příjem z pronájmu. Abyste se nepřipravili o náklady nebo o peníze využitím paušální daně ve výši 30 % měly by být zvlášť odděleny od samotného pronájmu. Buď je platí rovnou nájemce, nebo Vy, ale nesmíte napsat, že služby jsou součástí nájemného. Potom při uplatnění paušálu, musíte odečíst 30 % z celé takové částky. A druhým problémem jsou další služby. Když k pronájmu poskytnete úklid, snídani, praní nebo cokoliv jiného, musíte si opatřit živnostenské oprávnění a náhle se příjmy z pronájmu přesunují do příjmů z podnikání (§ 7 ZDP). A to je velký rozdíl.Způsob daněníPříjmy z pronájmu tedy nesmíte provozovat na živnostenské oprávnění a dokonce ani nemovitost nebo movitá věc nesmí být součást obchodního majetku podnikatele nebo společnosti. Pokud je tedy dům či byt psán na fyzickou osobu, je všechno v pořádku. Pokud jste ovšem nemovitost koupili nebo převedli do firmy, opět nejde o příjmy z pronájmu (§ 9), ale řadí se do běžných podnikatelských příjmů. A proč je v tom tak velký rozdíl? Jednak se z nich stanou příjmy, které se kumulují s dalšími příjmy. A také vstoupí náhle do vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění. Tedy nejen, že jej zvýší, ale také založí povinnost platit sociální a zdravotní pojištění! Proto je dobré příjmy z pronájmu oddělit od dalších služeb (kromě energií, vody atd.), aby si poplatník nemusel opatřit živnostenské oprávnění a platit sociální a zdravotní daně.  Stejně tak se nesmí dostat nemovitost do společnosti nebo do jmění podnikatele.Příjmy z pronájmu movitých věcíDo příjmu z pronájmu patří také jakýkoliv pronájem třeba auta nebo motorové pily. Tyto pronájmy, pokud nejsou příležitostné, opět spadají do kategorie příjmů z pronájmu a platí pro ně také Příloha č. 2 Daňového přiznání. A dokonce na ně nemusíte mít ani živnostenské oprávnění. Naopak, pokud si živnostenské oprávnění pořídíte, spadnou opět do příjmů z podnikání a jiné samostatně výdělečné činnosti. Tím jsou jinak daněny a stávají se součástí vyměřovacího základu pro stanovení sociálních a zdravotních daní. Pokud tedy nechcete zbytečnou administrativu a platby, musíte i movité věci pronajímat bez živnosti a neposkytovat další služby. K pronájmu auta tak nemůžete nabízet mytí, odtah nebo řízení vozidla.Jak na výdaje a daňV Příloze 2 daňového přiznání pak při vyplňování musíte nejprve uvést, zda příjmy pocházejí ze společného jmění manželů. To je proto, že příjmy může  danit jen jeden z manželů a nelze je například rozdělit. A poté si musíte vybrat, zda uplatníte paušál 30 % nebo skutečné náklady. Procento skutečně není vysoké. Pokud je uplatníte například při příjmu 10.000 Kč měsíčně a 120.000 Kč ročně, odečtete 36.000 Kč a zbyde ke zdanění 84.000 Kč (pokud jste neuplatnili například slevy na úroky z hypotéky nebo životního pojištění atd.) Čistá daň by tedy byla 12.600 Kč. Z té si minimálně odečtete 28.400 Kč jako slevu na poplatníka a nemusíte platit nic. Naopak pokud například živíte 2 děti, Daňová správa Vám poukáže přes 20.000 Kč na účet. Pokud později budete chtít uplatnit ztrátu, máte možnost ji odečíst oproti budoucímu zisku. Můžete také uplatnit skutečné náklady, například rekonstrukci nemovitosti, služby a odpisy nemovitosti. Nemovitost se odepisuje 30 let a auto 5 let. Dům za 5.000.000 Kč bude odepisován 3,3 % ročně a tedy 165.000 Kč. Auto za 500.000 Kč odepíšete 20 % ročně a je to 100.000 Kč. Výrazně si tedy snížíte daňový základ.Pozor na chybyPři danění pronájmu movitých nebo nemovitých věcí je tedy hlavně nutné se vyvarovat chyb s dalšími poskytnutými službami, aby se nestaly běžnými příjmy podnikatele a neplatily se z nich odvody na sociální a zdravotní pojištění. Nesmíte mít živnostenské oprávnění a poskytovat další služby. Pokud je to nezbytné, raději sami pronajímejte a třeba manželka může mít živnost na služby a danit zvlášť. Takové řešení neodporuje zákonu. A také se musíte rozhodnout pro paušál, který není vysoký nebo pro skutečné náklady a vést daňovou evidenci. Záleží na nákladech, které s nemovitostí nebo třeba autem máte, na odpisech a na tom, zda budete v budoucnu potřebovat uplatnit ztrátu. Proto je potřeba pečlivě zvážit výhodnost svého rozhodnutí. Chyby by mohly vést nejen ke ztrátám, ty jsou většinou v oblasti minimálních plateb daně z příjmu, ale hlavně ve značných problémech se sociálními a zdravotními odvody. A s těmi už legrace není. Mohly by vám pronájmy pěkně znechutit.

Pokračovat na článek


Nemovitosti v Itálii

Nákup nemovitosti v Itálii způsobuje zvýšený zájem obyvatel , která souvisí s jejich rostoucí kupní sílou. Někteří chtějí koupit luxusní vilu v Ligurii nebo na jezerech Itálii, zdůraznit své postavení nebo pohodlně žít. Jiní chtějí mít levný apartmán nebo byt v Kalábrii, trávit tam letní sezónu, nebo pronajmout.Koupit dům nebo byt v Itálii – je to dobrá investice do budoucnosti Své rodiny. Příznivé klima, velký turistický průmysl a stabilitu ekonomiky slouží jako základ pro investice do nemovitostí v Itálii.V Itálii je možné snadno najít ubytování na prestižních světových střediscích, na krásných horských jezerech nebo mezi vinicemi. Zde si můžete koupit vše: malý dům v Toskánsku, nebo prestižní zámek známá jména, panství nebo vinice, vily na břehu moře na Sardinii, Forte dei Marmi, nebo ve viareggiu.Nemovitosti v Itálii se skládá nejen z drahých apartmánů, luxusních vil na severu a stavby na jihu. Sekundární bydlení na jihu Itálie – to je hotové byty, řadové domy, vily na pobřeží s nízkými cenami, dekorace a nábytek, s rozvinutou infrastrukturou a vybavená území.Rozsah cen nemovitostí v Itálii široká: od demokratických do závratné. Nejlevnější a nejoblíbenější u ruských kupců region Itálie – Kalábrie. Dražší bydlení – v Severní Itálii. Největší poptávka se těší apartmány a vily v Toskánsku, Ligurii, Veneto a Lombardie a Marche. Také v poslední době, zejména v poptávce apartmány a vily u jezera Maggiore, Como a lago di Garda.Nemovitosti v Itálii, jedna z nejpopulárnějších a lukrativní destinací pro vkládání peněz. Mnohé domácí a zahraniční vlastníci nemovitostí pokusit se získat alespoň jeden objekt v této zajímavé a perspektivní zemi. Popularita Itálii uzemněné jeho nádherné prostředí, vyplývajících z tohoto velkým přílivem turistů, bohatým historickým dědictvím, stejně jako skvělé ceny nemovitostí. Italská nemovitostí přitahuje investory pro svou rozmanitost a dostupnosti. Zakoupit zde dům nebo byt se může jako člověk, s průměrným rozpočtem, tak i milovník koupit nemovitost v zahraničí elitní úrovni.Do třídy luxusních italských nemovitostí lze zahrnout objekty prodávané v jednom z nejvýznamnějších a nejbohatších oblastí země – Toskánsko.ToskánskoSama o sobě Toskánsko je jedním z nejdůležitějších kulturních center v Itálii. Zde kdysi začínal svou uměleckou dráhu velké italští mistři malířství, architektura. Zde je vždy příjemné počasí, nádherné prostředí, můžete odpočívat na populárních letovisek, chodit za různými zajímavostmi a jen na příjemné místním školám. To je důvod, proč mnoho lidí se ochotně vybrat přesně nemovitostí v Toskánsku.Výběr objektů pro bydlení v ToskánskuA vybírat je z čeho. Za rozumnou cenu od 300 tisíc euro v Toskánsku lze získat skvely dům s krásným výhledem na nedotčené přírodní bohatství regionu. Také si můžete najít slušný byt v historickém městečku, ale na to muset strávit trochu více času. Ale v ceně vašeho nákupu automaticky vstoupí poloha v mnoha populárních památek Italské kultury.Pokud je váš rozpočet dosáhne páry milionů eur, bude vám na kapse ukáže a toskánské vily v Itálii. V ceně 1-3 miliony vstoupí krásná budova, krajina a bezkonkurenční polohu vhodné pro budoucí dovolenou. Vždyť italská střediska získávají stále větší popularitu, a brzy na dovolené v Toskánsku nebo jakékoliv jiné oblíbené oblasti v hotelu bude velmi nákladná záležitost.Také populární druh italské majetku, který ochotně štěkat mnoho cizinců, jsou různé domy s uvedené pozemky. Protože jedna z vizitek Itálie dobré víno, mít dům s vlastní vinicí se stává velmi prestižní. Jejich hrozny jsou pěstovány a mnoho celebrit, které jim přináší dobrý příjem a přitahuje stále nové a nové investory do Itálie.Punta AlaCo se týče nejvýhodnějších destinací pro nákup nemovitosti v Toskánsku, pak v této oblasti, existuje několik vynikajících. Například, rekreační oblasti Punta Ala, který je známý krásnými přírodními druhy, klidné prostředí a blízkost mnoha historických a zajímavých měst Itálie.Forte dei MarmiDobrý životního prostředí se může pochlubit a letovisko Forte dei Marmi. Zde můžete nádherné trávit čas v místních hustých borových lesů, válet kolem na čisté písečné pláži, která se nachází prakticky v blízkosti vaší vilou, nebo jen vychutnat svůj pobyt v Itálii.LivornoPokud je vaším cílem nákupu výhodné investice do nemovitostí v Toskánsku, pak vám dobře bude vyhovovat město Livorno. Podívejte se zde dům nebo byt – znamená dívat se do budoucnosti. A právě zde se nachází velká koncentrace kulturních památek Itálii, zachovalé krásné architektonické výtvory italských mistrů. Proto příliv turistů v Livorno a jeho okolí prakticky dává, respektive je zde také možnost, je výhodné pronajmout svou nemovitost se zde touto mnoha cestujícím.

Pokračovat na článek


Jak vydělat na nemovitosti

Nemovitost je považována za uživatelsky příjemný cíl pro dlouhodobé investice. Nicméně, aby nedošlo k chybě, je důležité mít představu o aktuální situaci na trhu, je třeba znát vlastnosti aplikace příslušných právních předpisů, a také být schopen hodnotit trendy ve stavebnictví.Nejsnadnější je pořízení nemotivosti za náš veškerý kapitál, který aktuálně vlastníme. Cílem je snaha o neustále zvyšování hodnoti nemovitosi. Komerční a rezidenční nemovitosti frčí nejvíce. A proto se obecně doporučuje vytipování zastaralé nemovitosti, její následná renovace a finální prodej.Plánování pořízení nemovitosti za účelem dalšího přinesla užitek, je třeba postupovat opatrně. V dnešním světě je krize mohou v poměrně krátké době mít vliv na stav ekonomiky, a to začalo být, a stav trhu s bydlením. Výsledkem recese může stát nevostrebovannost’ těch nebo jiných typů komerčních nemovitostí. Aby se správně orientovat se v aktuální situaci, můžete využít dat analytici, které jsou závažné hráči na tomto trhu.Zvýšit výnos na nákupy, kdyby se pronájmem nemovitostí, aniž by čekal od jeho prodeje. Peníze během této činnosti budou přicházet stabilní, byť malou částkou. Je důležité sledovat sdannye k pronájmu objekty sami nebo s pomocí spolehlivého prostředníka.Při absenci částky dostatečné pro nákup nemovitosti, můžete využít jakýmkoli programem úvěrů. V tomto případě je nutné spočítat, kolik bude stát obsah objektu, a zda platby za pronájem pokrýt náklady na půjčování. Tento způsob je schopen být lukrativní při získání dlouhodobého úvěru, představovat malými úroky.Před tím, jak začít investovat do nemovitostí, je nutné seznámit se s právními předpisy a dále sledovat jejich změny. Také stojí za to sledovat situaci na trhu, aby bylo dosaženo maximálního zisku. Například, pokud existuje perspektivní území, na kterém se očekává výstavby velkých objektů, je tam možné zakoupit zemi nebo rezidenčních nemovitostí. Za pár let všechny okolní objekty, jako obvykle, dramaticky zvyšovat ceny.Při posuzování místního trhu je důležité si uvědomit, že cena nemovitostí roste, pokud dopravní infrastruktura je unesena a oblast se stává cenově dostupnější. Tak, a stavěl automobilový silnice, a těsnění metra jsou důležitými ukazateli pro zvýšení ceny jakékoliv nemovitosti.

Pokračovat na článek


Hypoteční úvěr jako vhodné řešení vlastního bydlení

Pořízení kvalitního vlastního bydlení je dobrá investice. Výběru bytu či domu je potřeba věnovat dostatečnou pozornost, stejně tak však výběru úvěru. Kvůli vlastnímu bydlení se zadlužujeme zpravidla na desítky let a splácení úvěru nás provází značnou část našeho života. Nabídku hypoték je dobré velmi dobře prostudovat.Hypotéka, hypoteční úvěrZ finančního hlediska je výběr financování našeho bydlení jedním z našich nejdůležitějších finančních rozhodnutí. Vždy bychom tedy měli věnovat dostatek času a pozornosti nabídce úvěrů na trhu. Při pořízení vlastního bydlení se jedná o vysoké částky a dobrým řešením financování bydlení je hypotéční úvěr. Hypotéční úvěr je účelovou hypotékou na pořízení bydlení. Banky však nabízejí i americké hypotéky, které jsou určeny na cokoliv. Úvěrové parametry americké hypotéky jsou samozřejmě méně výhodné. Pro každou rodinu je lepší život bez dluhu, úvěry na bydlení však patří mezi dobré úvěry. Vlastní bydlení je velmi rozumnou investicí.Nemovitost i hypotéku si dobře vybermeInvestice do nemovitosti se zpravidla v čase zhodnocuje. Obzvlášť pokud se jedná o atraktivní adresu. Současně se neradi stěhujeme a často v koupené nemovitosti žijeme celý život. Stěhování patří mezi nejvíce stresové situace v našem životě, i z tohoto pohledu je vhodné výběru nemovitosti věnovat velké úsilí. Nemovitost vybíráme pečlivě, máme své nároky na dostupnost do centra města, klid, vybavenost, parkování, vybavení nemovitosti… Stejně důkladně je však potřeba vybírat i hypotéku. Hypotéční úvěry poskytují všechny renomované banky na našem trhu. Nabídka je tedy pestrá. Možnosti získání hypotéky se pro rodinu u jednotlivých bank liší (maximální výše hypotéky, úroková sazba, možnost předčasného splacení, podmínky fixace hypotéky…).U hypotéky musíme doložit příjmyAby nám banka poskytla hypotéční úvěr, tak bude po nás požadovat několik dokladů. Samozřejmě doložíme doklady totožnosti. Dále však budeme muset doložit naše příjmy (např. potvrzením od zaměstnavatele nebo daňovým přiznáním), kupní smlouvu na nemovitost, výpis z katastru nemovitosti na danou nemovitost, ocenění zastavované nemovitosti či vinkulaci životního pojištění ve prospěch banky. To jsou jenom základní doklady, které vyžaduje každá banka. Další doklady se mohou lišit dle zvyklostí jednotlivých bank. Nejdůležitější je však pro banku prokázání naší schopnosti splácet hypotéční úvěr.Od našich příjmů se odvíjí i výše hypotéky.Většina bank má na svých internetových stránkách uvedenu kalkulačku, kde si žadatelé o hypotéční úvěr mohou orientačně spočítat, jak velký čistý měsíční příjem musí mít, aby na požadovanou hypotéku dosáhli. Částku, kterou můžeme splácet, orientačně spočítáme, když od čistých rodinných příjmů odečteme všechny povinné splátky a bankou stanovenou částku životních nákladů na domácnost (u jednotlivých bank se liší). Tato částka se může pohybovat od 1,2násobku životního minima do 1,5násobku životního minima.Oslovili jsme mluvčí tuzemských bank, abychom pro vás zjistili výhodné akce a nabídky hypoték, které svým klientům banky v současnosti poskytují.

Pokračovat na článek


Nemovitosti jsou dobrou investicí

Ty kvalitní a v dobrých lokalitách se budou v průměru zhodnocovat šesti procenty ročně.Na začátku by se měl investor rozhodnout, jakou výši prostředků použije při investování. Tak aby všechny prostředky nedal do nákupu nemovitosti a na rozložení rizika mu pak už nezbylo nic. Vždy bychom se měli snažit rozložit své prostředky mezi různé druhy investic.Specifika i rizikaInvestice do nemovitostí má svá specifika i rizika. Je třeba si uvědomit, že tato investice bude vyžadovat čas, starost a dobrý odhad.Kolísání cen bytů ovlivňuje celá řada faktorů, jako například umístění bytu, kvalita řešení, možnost parkování či dopravní dostupnost. Dále potom situace na trhu, tedy převaha poptávky nad nabídkou. V posledních letech v České republice na nemovitostech určených k bydlení jen málokdo prodělal.Ceny bytů rostouCeny nových bytů průběžně rostou už od roku 1989. Z tehdejších sedmnácti tisíc korun za čtvereční metr se dostaly na cenu kolem šestatřicet tisíc. Ceny nových bytů se v uplynulém roce nejčastěji pohybovaly v závislosti na lokalitě a jejich kvalitě od 25 tisíc do 45 tisíc korun za metr čtvereční. Výjimkou mezi novými byty by mohlo být luxusní bydlení, o které mají zájem převážně cizinci. A to jak v novostavbách, tak i například v půdních vestavbách v centru měst, jejichž ceny často začínají na 70 tisících za čtvereční metr.V ceně nemovitostí se odráží i sílící poptávka právě zahraničních investorů. V Praze jsou byty stále levnější než v západoevropských městech, přitom míra výnosu této investice je vyšší, pohybuje se mezi sedmi až osmi procenty.Zájem hlavně o malé bytyCizinci mají zájem hlavně o malé a středně velké byty do velikosti 70 m2 v centru velkých měst. Tyto byty po té pronajímají od 10 do 45 tisíc korun dle velikosti, lokality, kvality bytu a možnosti parkování. Obvyklý tržní nájem bytu o velikosti 50 m2 se pohybuje v Praze mezi 10 000 až 30 000 korunami za měsíc a v případě krátkodobého pronájmu může dojít k navýšení až o 30 %. V minulém roce začal poptávkový boom nejen po starších panelových bytech, ale i po nových bytech.Vliv DPHHlavní hnací silou pro developerské firmy, které začaly a letos dokončí rekordní počet bytů, byla hrozba přesunu stavebních prací spojených s bydlením do vyšší kategorie DPH. Odhaduje se, že v tomto roce by mohlo být zkolaudováno až padesát tisíc bytů oproti loňským třiceti tisícům.Hodně dokončených projektůDíky enormnímu množství dokončených projektů by se ceny nových bytů neměly zvyšovat, a tedy by měly zůstat na stejné úrovni jako v loňském roce. Ceny nemovitostí rostly v loňském roce v průměru o 6 %, ale ani skok o 20 % v určitých lokalitách nebyl vzácností.Žádná stagnace nebo poklesNa druhou stranu hlavní faktory, které měly vliv na zvyšující se ceny bytů, už pominuly. Jednalo se převážně o pokles výstavby nových bytů v devadesátých letech spojené s možností dostupných hypoték pro lidi s průměrnými platy a v neposlední řadě dospívání silných ročníků ze sedmdesátých let. Také si musíme uvědomit, že u nás neproběhla za posledních 17 let žádná stagnace nebo pokles, jak je tomu běžné na vyspělých trzích.Šest procent ročněJestliže posoudíme veškeré faktory, pořád jsou nemovitosti z dlouhodobého hlediska dobrou investicí. Ty kvalitní a v dobrých lokalitách se budou v průměru zhodnocovat šesti procenty ročně.Možnosti investorůPro drobné investory do nemovitostí se otevírají možnosti v podobě nemovitostních fondů, certifikátů na nemovitostní sektor, sektorové otevřené podílové fondy a v neposlední řadě přímo nákup akcií firem podnikajících v nemovitostním sektoru. Například na pražské burze v tuto chvíli zatím můžeme koupit akcie dvou firem: ORCO a ECM Real Estate Investments A.G., které za poslední tři měsíce posílily o 17 a 27 %.Vstup na burzuU firem podnikajících v nemovitostním sektoru nezáleží, na jaké burze jsou kotovány, ale na konkrétních projektech, které tvoří jejich ekonomickou činnost. Je pravda, že investor si může vybrat z akcií několika desítek nemovitostních firem podle toho, na kterou burzu má přístup jeho burzovní makléř.Investice do nemovitostí i do nemovitostních fondů jsou dlouhodobé investice, které slouží jako stabilizující část investičního portfolia.

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Pojištění

Proč mít úrazové pojištění

Proč mít úrazové pojištění?:: Úrazové pojištění - proč, jak a kde ::Jak na pojištění. Proč mít úrazové pojištění? Hlavním účelem úrazového pojištění je zmírnit finanční ztráty, které vám úraz způsobí. Články v sekci Úrazové pojištění - Měšec.czNapište nám svůj názor na zdražení pojistek, které by mohla mít na svědomí nová daň.. 22. 4. 2009 0:00 Michal SalmonCestovní pojištění, Havarijní pojištění, Ostatní pojištění, Pojištění domácnosti a nemovitosti, Pojištění odpovědnostiÚrazové pojištění dětí - www.urazove-pojisteni-deti.czNechápu třeba, proč je nabízeno úrazové pojištění, které kryje to nejhorší, tedy smrt dítěte. Proč pojišťovat toto riziko? Když už se dítěti cokoli stane, a následkem úrazu se stane to nejhorší, tak k čemu jsou nám peníze? úrazové pojištění | Diskuzní fóra pro finanční poradceNo asi mě nebudete mít ráda, ale domnívám se, že nejlepší pojištění pro dítě je, když je dobře pojištěný rodič. Když tam budete mít jen smrt úrazovou, tak to prostě Vaše děti zajišťuje nedostatečně. Úraz není jediná možnost, která. Proč se vyplatí mít cestovní pojištění?proč mít cestovní pojištění, zřízení cestovní pojištění, cestovní pojištění, cestovni pojisteni, vyplatí se cestovní pojištění, pojištění domácnosti, proč cestovní pojištění, cestovní smlouva vzor, proc cestovni pojisteni, Úrazové pojištění Slavia (ŠOFÉR) - Pojištění.czTento produkt zahrnuje pojištění řidiče pro případ smrti následkem úrazu a pojištění pro případ vzniku trvalých následků způsobených úrazem, ke kterému dojde při dopravní nehodě motorového vozidla nebo v souvislosti s řízením či. Centrum pojištění: Pojištění osobNapříklad úrazové pojištění – jedna pojišťovna považuje za trvalé následky jen to, když následkem úrazu přijdete o nějaký orgán, jiná pojišťovna Vám za stejné peníze proplatí jakýkoli trvalý následek, třeba i větší jizvu nebo špatně srostlý. Čeká nás povinné úrazové pojištěníJedním z nich je i zavedení povinného úrazového pojištění zaměstnanců - ne že by doposud něco podobného neexistovalo, ale od ledna 2008 to bude třetí obligatorní pojištění. Proč mít úrazové pojištění? To to bolí, to to píchá...zlomená noha, ruka v sádře? Kdo by neznal. Jestlipak máte úrazové pojištění? Úrazové pojištění je určitě jedna z věcí, která stojí za zvážení. Každý úraz je nepříjemný a to nejen z pohledu bolesti, ale iPocit jistoty a bezpečí pro Vás a Vaši rodinu Nabízíme: Kapitálové životní pojištění Rizikové životní pojištění Důchodové životní pojištění Úrazové pojištění Pojištění privátního majetku Cestovní pojištění Cestovní zdravotní pojištění cizinců Proč se pojistit? Pro pocit klidu, zajištění. Pojištění - FinančníNoviny.cz. trvalými následky, znamená podstatný zásah do života jedince i jeho rodiny. Proto není na škodu mít sjednáno úrazové pojištění. Na co všechno se úrazové pojištění vztahuje a proč je dobré se pojistit, to se dozvíte v naší abecedě.Úrazové pojištění - Diskuse - eMimino.czAhoj Janiku, každopádně je důležité mít životní a úrazové pojištění hlavně pro tebe a manžela a až v zápětí dítko. Nejlepší je mít dítě na své pojistce, to vychází i levněji než pojištění přímo pro děti. . Ildo, proč ne stavebko? Úrazové pojištění zaměstnanců se...světa pojištění6.6.2012 Základním principem nové právní úpravy úrazového pojištění zaměstnanců bude koncipováno jako soukromé, založené na pojistné smlouvě. . A proč stát vybral právě Kooperativu a Českou pojišťovnu? Na život a...proč je vhodné mít životní pojištění – FinExpert.cz29. 9. 2005 | Investujeme | Pojištění. Druhy životního pojištění. Kapitálové životní pojištění (dále jen KŽP) je nejčastěji uzavírané životní pojištění. Spojuje rizikové pojištění pro případ smrti a pojištění pro případ dožití.

Pokračovat na článek


Pojištění majetku

Úvod k pojištění majetkuProvoz domácnosti představuje často mnohá rizika. Může se třeba jednat o zničené podlahy, promáčené stropy, škody, které způsobil zloděj apod. Od přírodních živlů a katastrof nejsme vlastně také nikdy dostatečně chráněni. Abychom se vyhnuli obrovské finanční ztrátě způsobené některými nepříjemnými událostmi, je vhodné uzavřít si patřičné pojištění. Pojištění majetku sice škody nezabrzdí, ale bude alespoň finanční náplastí pro jejich likvidace. Poradce ZFP akademie Vám pomůže zajistit optimální pojištění majetku.Jádro pojištění majetkuPojištění majetku představuje finanční náhradu u škod, které jsou způsobeny živelnou událostí, krádeží či loupeží. Primárním cílem je ochrana majetku před různými nepředvídatelnými událostmi. Pojištění majetku se vztahuje na fyzické osoby tuzemské i zahraniční. Rozdělení pojištění majetkuPojištění majetku obsahuje dva základní typy pojištění, a to pojištění domácnosti a pojištění nemovitosti. Samostatnou kategorii tvoří pojištění rekreačních staveb a jejich vybavení. Jedná se totiž o objekty, které jsou určeny pro individuální rekreaci a nejsou obývány po celý rok. Pojištění většinou zahrnuje i drobné stavby a oplocení, jestliže jsou umístěny na stejné parcele spolu s rekreační místností. Základní rozdíl mezi pojištěním domácnosti a pojištěním nemovitostiJsou to zcela odlišné druhy pojištění. Pojištění domácnosti se týká pouze věcí, které náleží k domácnosti. Jmenovitě například cenné věci, elektronická zařízení, nábytek apod. Pojištění nemovitosti zase zahrnuje jenom pojištěnou stavbu (bez věcí uvnitř stavby).Pojištění domácnosti souvisí s věcnými škodami na věcech, které jsou součástí bytu, jestliže jsou věci popsány v pojistných podmínkách příslušné pojišťovny. Pojištění domácnosti obvykle zahrnuje dvě pojistná rizika: krádež a živelná zkáza (např. záplava, zemětřesení, výbuch plynu aj.).Pojištěním nemovitosti zajistíte budovy, stavby a byty pro případ živelných pohrom a krádeží. Pojištění nemovitosti se většinou uzavírá pro jeden ze tří druhů těchto nemovitostí: rodinné domy, byty a rekreační objekty.Detailní informace k pojištění Vám poskytne poradce ZFP akademie.Na úvod k pojištění domácnosti Pojištění domácnosti je jedním z nejčastěji nabízených pojištění, proto je jednoduché si jej uzavřít téměř u jakékoli pojišťovny. Výjimku bychom našli snad jen u speciálně zaměřených pojišťoven. Při sjednávání pojištění domácnosti je důležité dobře znát rizika v nabídce základního pojištění domácnosti. Nabídka pojišťoven je hodně obsáhlá, liší se i možnosti různého připojištění a limity plnění. Pro rychlejší orientaci je vhodné kontaktovat poradce ZFP akademie.  Běžné pojištění domácnosti nevyžaduje znalecký odhad nebo prohlídku bytu pojišťovacím poradcem. Smlouva se dá sjednat i na počkání na některé pobočce. Jestliže ale chcete vyšší pojistnou částku, odhadu se nevyhnete (bude se jednat o nadstandardní pojištění). Pojištění domácnosti - co má vliv na výši pojistného?Každá jednotlivá pojišťovna má svůj vlastní způsob, kterým vypočítává pojistné. Na výpočet pojistného má vliv celá řada skutečností. Důležitým faktorem je úroveň vybavení domácnosti, velikost obytné plochy domácnosti, lokalita, ve které se domácnost nachází (na vesnici bude pojistné levnější). Dále hraje roli pojistná částka, míra spoluúčasti pojištěného a úroveň krytí rizik. Nezapomínejme ani na úroveň zabezpečení domácnosti a bezproblémový průběh v minulosti. Pojištění domácnosti - pojistná částkaPokud vznikne škoda, pojišťovna vyplácí pojistné plnění ve výši pojistné částky stanovené ve smlouvě. Pojistná částka se vypočítává různými způsoby. Jedním z kritérií je odhad pojištěného, tzn., že sečte přibližnou hodnotu daných věcí. Jiným měřítkem je velikost plochy bytu násobená koeficientem pro úroveň vybavení. Možností je i vyplnění dotazníku, který se vztahuje na zařízení a vybavení. Existují nějaké druhy pojištění domácnosti?Pokud budeme brát v úvahu rozsah pojistné ochrany, lze pojištění rozdělit na základní, nadstandardní a doplňkové. Základní pojištěníHodí se pro standardně vybavené domácnosti. Pojistné plnění je omezeno limity pojistného plnění. Základním typem je pojištění souboru věcí, které patří k pojištěné domácnosti. Znamená to, že pojistná částka nebude určena pro každý předmět jednotlivě, ale bude stanovena pro domácnost jako celek. Jestli jsou v domácnosti cenné věci, základní pojištění je nepostačující. Pro tyto případy jsou určena nadstandardní pojištění nebo doplňková pojištění. Základní pojištění si můžete sjednat rychle a docela levněRychlost uzavření je dána i tím, že stále více pojišťoven nabízí sjednání po internetu nebo telefonu. Někteří lidé ale přesto raději využijí uzavření smlouvy na pobočce. Nutno podotknout, že základní pojištění, ale není příliš flexibilní co se týče přizpůsobování výše limitů pro pojistné plnění. Kvalitní pojištění Vám pomůže zajistit poradce ZFP akademie.Nadstandardní pojištěníKromě základního pojištění domácnosti existuje i nadstandardní pojištění. Říká se mu někdy i tzv. luxusní pojištění. S tímto druhem pojištění si pojistíte domácnost a věci na vysoké částky. Nadstandardní pojištění má jednu obrovskou výhodu: možnost určení pojistné částky pro jednotlivé věci podle jejich skutečné hodnoty. Samozřejmě že toto pojištění je dražší a než si pojištění uzavřete, budete se většinou muset poprat s jistými administrativními úkony. Rovněž si připravte peníze na různé vedlejší výdaje (finance na znalecké posudky, náklady kvůli zvýšenému zajištění domácnosti apod.). Myslete na svůj majetek - kontaktujte poradce ZFP akademie.Doplňková připojištěníNabízí se k hlavnímu pojištění. Doplňkové připojištění si nemůžete sjednat pouze samostatně. Účelem je připojistit rizikovější věci (například elektroniku, věci za účelem podnikání), které nejsou obsaženy v základním pojištění domácnosti. Záměrem je rozšířit pojistnou ochranu a zvýšit limity pojistného plnění.

Pokračovat na článek


Online pojištění

Pokud jste se rozhodli pro zřízení pojistky pro vaši domácnost, je zapotřebí, abyste si pojištění také dobře navolili. Jen tak vám pojištění domácnosti v případě pojistné události zaručí krytí nákladů vzniklých škod. Nejčastěji se může jednat o poškození přírodními živly, krádeže nebo zničení vašeho majetku. Ani případy vandalismu dnes nejsou ojedinělé.Při pojištění domácnosti mějte na paměti následující tři pravidla:Adekvátně nastavená výše pojištění domácnosti je základ. Protože, pokud byste svou domácnost tzv. podpojistili, mohlo by se stát, že by došlo jen k určitému krytí, které by bylo v nedostačující výši. V praxi to znamená, že když si domácnost, jejíž skutečná hodnota je např. 2 miliony Kč, pojistíte jen na 200 000 Kč, náhradou dostanete pouze 20 000,- Kč.Ale ani nadpojištění domácnosti není účelné, protože pokud byste si svou domácnost pojistili nad rámec její skutečné hodnoty, máte v případě pojistné události nárok na plnění jen do skutečné hodnoty dané nemovitosti či bytu. V praxi to zase znamená, že pokud budete mít domácnost o hodnotě např. 1 milion korun pojištěnou na 2 miliony korun a dojde k jejímu úplnému zničení, bude vám vyplacen jen ten 1 milion Kč. Jen byste zbytečně platili za vyšší pojistku… a to není dobré hospodaření s vašimi investicemi.Vzhledem k tomu, že je pojištění domácnosti dnes na trhu nabízeno mnoho konkurenčními pojišťovnami, udělejte si před podpisem smlouvy analýzu všech možností, abyste smlouvu uzavřeli s tou pojišťovnou, která má produkt nejvýhodnější. Nejste li schopni toto srovnání učinit sami, kontaktujte odborný finanční server.

Pokračovat na článek


4 tipy, kdy pojišťovna uhradí škody v domácnosti

Každý rok vznikají jen v důsledku povodní škody v řádech miliard korun. Domácnostem však podle odborníků hrozí nečekané náklady například i kvůli požárům nebo majetkové kriminalitě. Přinášíme vám vybrané situace, které pojištění domácnosti pokrývá.Pojištění domácnosti patří mezi základní občanská pojištění. Na rozdíl od pojištění nemovitosti kryje pojištění domácnosti především vybavení a předměty uvnitř obydlí. V České republice nicméně panuje u tohoto typu pojištění velká míra nepojištěnosti. „Nepojištěna je v Česku každá druhá domácnost.Přitom například objasněnost krádeží v domácnostech, a tedy i možnost vymáhat nápravu přímo po pachateli, dosahovala loni jen asi 16 %, u loupeží dokonce necelých 10 %. Pokud má ale klient uzavřené pojištění domácnosti, pojišťovny jej plní i v případech, kdy pachatel není znám,“ popisuje výhody pojištění domácnosti Petr Baný, generální ředitel Triglav pojišťovny.Vytopit vás může soused V bezpečí před živly není domácnost ani v případě, že se dům či byt nenachází v žádné rizikové zóně a je dobře chráněn proti bleskům a přírodním požárům. Vytopení totiž nemusí být důsledkem záplavy z vodního toku či nádrže. Majetek domácnosti může poškodit stejně tak voda z prasklého vodovodního potrubí u souseda. Škody napáchané vodou bývají rozsáhlé a soudní spory se sousedy v některých případech vleklé. Pojištění domácnosti slouží v případech takových škod k rychlému získání finančních prostředků, které jsou potřeba k tomu, aby se domácnost dala do původního stavu.Oheň v domácnosti Oheň je dalším živlem, který způsobuje domácnostem škody fatálního rozsahu. Požáry jsou proto zahrnovány v pojištění domácnosti jako jedno ze základních pojistných nebezpečí. Konkrétní příčinou požáru bývá ponechání hořlavých materiálů v blízkosti zapnutého sporáku. Dalším příkladem může být zapálená svíčka nevhodně umístěná například k záclonám či závěsům. Oheň mohou způsobit i odložené nedopalky cigaret, které nebyly předtím řádně uhašeny. Podle odborníků jsou bohužel jedním z častých zdrojů ohně i děti, kterým se dostaly do rukou zápalky nebo zapalovač. Na druhou stranu nemusí pojištění domácnosti krýt oheň vzniklý zkratem elektrického spotřebiče či přepětím v síti.Loupeže a krádeže Dnešní domácnost se nemusí potýkat pouze se škodami způsobenými živly a nehodami. Pojištění domácnosti myslí i na újmy způsobené zloději nebo lupiči. Pokud pachatel překonal překážku, například zámek dveří, aby se zmocnil cizího majetku, pojišťovna svému klientovi plnění vyplatí. V takovém případě navíc není ani nezbytně nutné, aby pachatele našla policie. Je pouze potřeba, aby byla loupež či krádež ohlášena a policie ji jako takovou začala šetřit. Jakmile bude znám výsledek šetření, pojišťovna může plnění vyplatit. Poté je možné bez průtahů nahradit věci, jež byly ukradeny.Neobyvatelná domácnost Po škodě způsobené živly či kriminální aktivitou se může domácnost stát dočasně neobyvatelnou. Pokud v takovém případě nelze najít vhodné bezplatné řešení a pokud bylo uzavřeno pojištění, není nutné si dělat starosti. „Součástí pojištění domácnosti je samozřejmě i pojištění pro případ, kdy klient nemůže domácnost v důsledku pojistné události obývat,“ říká Petr Baný, a dodává: „Našim klientům například v takovém případě hradíme vzniklé náklady na náhradní ubytování až do 20 000 Kč. Tato částka je dostatečná i na překlenutí delšího časového období.“

Pokračovat na článek


Jak rozumně pojistit domácnost

 Pokud jste se rozhodli pro zřízení pojistky pro vaši domácnost, je zapotřebí, abyste si pojištění také dobře navolili. Jen tak vám pojištění domácnosti v případě pojistné události zaručí krytí nákladů vzniklých škod. Nejčastěji se může jednat o poškození přírodními živly, krádeže nebo zničení vašeho majetku. Ani případy vandalismu dnes nejsou ojedinělé.Při pojištění domácnosti mějte na paměti následující tři pravidla:Adekvátně nastavená výše pojištění domácnosti je základ. Protože, pokud byste svou domácnost tzv. podpojistili, mohlo by se stát, že by došlo jen k určitému krytí, které by bylo v nedostačující výši. V praxi to znamená, že když si domácnost, jejíž skutečná hodnota je např. 2 miliony Kč, pojistíte jen na 200 000 Kč, náhradou dostanete pouze 20 000,- Kč.Ale ani nadpojištění domácnosti není účelné, protože pokud byste si svou domácnost pojistili nad rámec její skutečné hodnoty, máte v případě pojistné události nárok na plnění jen do skutečné hodnoty dané nemovitosti či bytu. V praxi to zase znamená, že pokud budete mít domácnost o hodnotě např. 1 milion korun pojištěnou na 2 miliony korun a dojde k jejímu úplnému zničení, bude vám vyplacen jen ten 1 milion Kč. Jen byste zbytečně platili za vyšší pojistku… a to není dobré hospodaření s vašimi investicemi.Vzhledem k tomu, že je pojištění domácnosti dnes na trhu nabízeno mnoho konkurenčními pojišťovnami, udělejte si před podpisem smlouvy analýzu všech možností, abyste smlouvu uzavřeli s tou pojišťovnou, která má produkt nejvýhodnější. Nejste li schopni toto srovnání učinit sami, kontaktujte odborný finanční server. 

Pokračovat na článek


Pojištění právní ochrany zaměstnance

Při porušování pracovněprávních vztahů a domáhání se svých práv, je zaměstnanec ve většině případů v nevýhodě. Zaměstnavatelé často spoléhají na to, že zaměstnanec nebude mít dostatek finančních prostředků na právníka, na soud, na soudního znalce. Rizikům při sporech se zaměstnavatelem lze však předejít sjednáním Pojištění právní ochrany zaměstnance.Výhodou takového pojištění je především minimalizace skutečných nákladů, které je hrazeno z pojistky a v neposlední řadě jistota, že vás bude hájit tým právníků.Pojištění právní ochrany zaměstnance má jedno zásadní specifikum. Zaměstnavatel o pojištění nemusí vůbec vědět a vy máte - tedy jako zaměstnanec – určité eso v rukávu, které můžete v případě potřeby použít. Pojištění se vztahuje na všechny pojistné události, které podléhají výlučné pravomoci soudů České republiky. Pojištění je tedy vhodné pro pojištěné, kteří jsou zaměstnanci firmy se sídlem v České republice.Podle informací České asociace pojišťoven v současné době:Pojištění právní ochrany poskytují tyto pojišťovny:Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group - www.cpp.czČeská pojišťovna a.s. - www.ceskapojistovna.czD.A.S. pojišťovna právní ochrany, a.s. - www.das.czGenerali Pojišťovna a.s. - www.generali.czHDI Versicherung AG, organizační složka - www.hdiczech.czKomerční pojišťovna, a.s. - www.komercpoj.czKooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group - www.koop.czUNIQA pojišťovna, a.s. - www.uniqa.czD.A.S. pojišťovna právní ochrany, a.s.Lidský život bohužel přináší situace, které někdy nedokážeme řešit vlastními silami, případně nám někdo může klást značné překážky při získání našich oprávněných nároků. A právě proto je zde pojištění právní ochrany, které prosazuje právní zájmy jak jednotlivého občana, tak i ty, které souvisejí s podnikatelskou činností.Do situace, kdy budeme potřebovat právní pomoc, se může dostat opravdu každý. A tak je vždy lepší být na vše připraven – ne nadarmo se říká, že i štěstí přeje těm připraveným.Právní ochrana v pracovněprávním vztahu - příkladyPracovněprávní nároky na náhradu škodyPříklad: Klient D.A.S. utrpěl v zaměstnání vážný pracovní úraz. Zaměstnavatel však přes opakované urgence odmítal zaměstnance odškodnit. Vinu svaloval na zaměstnance. D.A.S. po marných mimosoudních výzvách pověřila právního zástupce, který poškozenému soudní cestou vymohl veškeré nároky.Další příklady: odcizení osobních věci z kanceláře.Trestní a přestupkové právoPříklad: Lékař- zaměstnanec zdravotnického zařízení při vyšetření údajně přehlédl důležité příznaky onemocnění a stanovil nesprávnou diagnózu. Následně byl obviněn z ublížení na zdraví z nedbalosti. D.A.S. svému klientu zajistila obhájce v trestním řízení, kterému se podařilo zproštění obžaloby klienta pro nedostatek důkazů.Další příklady: kadeřnice je obviněna z ublížení na zdraví, které způsobila při střihání vlasů zákaznici (použitý šampon způsobil těžký exém), barman je obviněn z podání alkoholu nezletilé osobě.Pojistné právoPříklad: Klient D.A.S., který utrpěl na pracovní cestě úraz, uplatnil nárok na pojistné plnění ze svého úrazového pojištění. Vzhledem k průtahům při likvidaci pojistné události se tento klient obrátil na D.A.S., která na základě pouhé výzvy přinutila pojišťovnu ke splnění svých závazků.Další příklady: spor s odpovědnostní pojišťovnou (tzv. pojistka na „blbost“).Pracovněprávní sporyPříklad: Zaměstnavatel nevyplatil svému zaměstnanci zcela bezdůvodně mzdu za 3 měsíce. Zaměstnanec (klient D.A.S.) se na nás obrátil s žádostí o pomoc. V tomto případě rovněž postačila z naší strany pouhá opakovaná výzva, kde jsme zaměstnavatele upozornili na porušování pracovněprávních předpisů s tím, že pokud nedojde k nápravě, budeme nuceni se jménem klienta obrátit na soud.Další příklady: neplatné skončení pracovního poměru, nevyplacení tzv. diet, překračování pracovní doby, neproplácení přesčasů, neproplacení odstupného.Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance GroupMgr. Renata Svobodová - Tisková mluvčí, Odbor PR a interní komunikaceČPP nabízí svým klientům pojištění právní ochrany od června 2010, rozšířila tak portfolio produktů o další velmi praktickou a cennou službu.Předmětem pojištění je ochrana oprávněných právních zájmů klienta a je poskytována v základním a rozšířeném rozsahu. V první variantě zahrnuje pojištění občanskoprávní nárok na náhradu škody, vlastnictví movitých věcí, trestní a přestupkové právo a pojistné právo. Při sjednání rozšířeného rozsahu pojišťovna poskytuje právní služby navíc také v oblasti pracovněprávních sporů, pracovněprávních nároků na náhradu škody, vlastnictví nemovitostí a nájemní právo. Obě varianty se sjednávají s limitem pojistného plnění ve výši 300 tisíc korun a se spoluúčastí 3 000 korun.Při zajištění právních asistenčních služeb spolupracuje ČPP se společností Globall Assistance, která přijímá žádosti klientů o právní poradenství prostřednictvím call centra Global Assistance na telefonní lince 1220, nepřetržitě 24 hodin denně po všechny dny v roce.Pojištění právní ochrany lze sjednat na všech pracovištích ČPP po celé ČR.UNIQA pojišťovnaEva Svobodová - UNIQA pojišťovna"Naše společnost poskytuje právní ochranu pro motoristy a právní ochranu pro rodiny. "Česká pojišťovnaJan Marek - odbor komunikace "V současné době má klient u České pojišťovny právní ochranu u povinného ručení a také u majetkového pojištění KOSTKA (připojištění právní ochrany v rámci asistenčních služeb). V rámci odpovědnostního pojištění v tuto chvíli právní ochranu není možné ani připojistit."

Pokračovat na článek


Pozor na pojištění, kdy pojišťovny škody nezaplatí

Pojistek není třeba se bát. Tedy alespoň ne v případech, kdy člověk dokáže porozumět všemu, co je ve smlouvě napsáno. Ano, vždy a za každých okolností jsou všechny principy, pravidla a možnosti plnění jasně specifikovány v pojistných podmínkách a popřípadě přímo ve smlouvě.Vše je proto důležité nejenom číst, ale také tomu správně rozumět.Nabídka jednotlivých pojišťoven, tedy v přesné terminologii produkty pojistitelů, jsou více méně stejného ražení. Základní rizika jsou kryta podobně, ceny se také příliš neliší. V čem ale může nastat významný rozdíl, jsou jednotlivé skupiny krytí, definice jednotlivých pojmů a především výluky, tedy událost, na kterou se v žádném případě krytí pojišťovnou nevztahuje. Výluky z pojištění jsou vždy jasně uvedeny v pojistných podmínkách, a proto je třeba právě na tuto sekci při uzavírání pojistky dávat pozor.Termíny, rozumíme jim správně?Základní chybou, kterou při sjednávání pojistky můžeme udělat, je špatné pochopení termínů. V praxi jde o záměnu termínů domácnost a nemovitost. Pojištění domácnosti představuje totiž pouze pojištění, které je ze své podstaty movité. Nejčastěji nábytek, výbava, elektronika, domácí spotřebiče a podobně. Naopak pojištění nemovitosti jako takové představuje pojištění domu, bytu, chaty či chalupy.Záměna může být způsobena i u pojmů povodeň a záplava. Povodeň představuje situaci, kdy jsou zaplavena území vodou, která se vylila ze břehů vodních toků nebo jiných vodních nádrží, popřípadě tyto břehy či hráze protrhla. Záplava na druhé straně značí situaci, kdy vznikají škody z důvodu stojaté vodní plochy, která po určitou dobu stojí či proudí. Jde o vodu stékající po povrchu. Může jít o škody způsobené i z jiných zdrojů než z vodních toků, třeba táním sněhu, prasknutím vodovodních zařízení či dešťovými srážkami. V poslední době se již řada pojišťoven snaží obě rizika spojovat a nerozdělovat.I když máte sjednáno pojištění, pravidelně ho platíte, ještě nemáte záruku, že vám pojišťovna škodu v plném rozsahu uhradí. Podvedeni se můžete cítit v případě, kdy pojišťovna vzniklou škodu nezaplatí vůbec. Důvodů může být více. Vaše pojistka pozbyla svoji platnost, nebo se pojistné krytí nevztahuje na věci, u kterých jste se domnívali, že pojištěny jsou.Smlouva a pojištěná rizika. Co pojišťovna neuhradí?Proto další částí smlouvy, které byste měli věnovat obzvlášť důslednou pozornost, je rozsah pojištěných rizik.Každá pojišťovna si rozsah rizik, na která se pojištění nevztahuje, určuje sama. Nečíst smlouvu nebo vynechat třeba jen některou její část může znamenat, že máte pojistku bez pojištění.Varováním je příběh muže, který si uzavřel pojistku týkající se záplav a povodní a několik roků ji poctivě platil.V roce 2002 jeho dům postihla povodeň a způsobila nemalé škody, které tenkrát Česká pojišťovna zaplatila a vzápětí vypověděla smlouvu s tím, že dům leží v zátopové oblasti. Našel si tak jinou pojišťovnu a v jejich podmínkách bylo uvedeno, že se pojistka týká záplav a povodní.Po nějaké době se záplavy opakovaly a dům zmizel pod vodou zcela – škoda se odhadovala na 2 miliony korun. Při uplatnění škody u pojišťovny však zjistil, že na peníze z pojistky nemá nárok. Likvidátorka pojišťovny mu ukázala v podepsané smlouvě pasáž, kde je uvedeno, že jeho dům leží v zátopové zóně, a proto se na jeho škodu pojistka nevztahuje.Do styku však přijdeme s celou řadou dalších pojištění. Jaká rizika nás čekají tam? Člověk se vždy snaží chránit své zdraví a život. Právě zde může dojít k nepříjemné záměně pojmů, které mohou mít i drtivý následek. Do kategorie ochrany rizik, která jsou spojena s životem obecně, rozhodně patří i životní pojištění, o kterém si řekneme příště.

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Půjčky a úvěry

Může vám konsolidace půjček pomoci?

Uvažujete-li o konsolidaci půjček, je vhodné seznámit se s podmínkami, za kterých vám bude poskytnutá.Podmínky se u jednotlivých poskytovatelů liší. Jak jsme si uvedli, poskytují je i nebankovní společnosti, které jsou benevolentnější, ale zároveň jsou méně výhodné.Uveďme si tedy alespoň obecné podmínky, které najdete u většiny bank. Konsolidaci půjček schvalují fyzickým plnoletým osobám, které mají trvalé bydliště a kontaktní adresu v České republice. Pro schválení refinancování je také důležité mít trvalý zdroj příjmů a často i běžný účet u banky, ve které o konsolidaci žádáte. U bank se liší částka, kterou je možné konsolidovat.Pro vyřízení konsolidace si kromě občanského průkazu a druhého dokladu totožnosti, připravte smlouvy o úvěrech či dalších produktech, které chcete konsolidovat, a veškerou dokumentaci, která s finančními závazky souvisí. Budete také potřebovat doklad o trvalém příjmu.Některé konsolidace jsou s ručením nemovitostí. Jedná se o zajištěnou konsolidaci a lidé ji volí, pokud kromě samotného refinancování si ještě chtějí půjčit další peníze.Výhody a nevýhody konsolidace půjčekHlavní výhodou konsolidace půjček je, že vám usnadní administrativu spojenou s půjčkami a úvěry a vy za ně nebudete platit poplatek. Někteří vyhledávají konsolidaci půjček díky možnosti měnit výši splátek. V tomto případě však počítejte, že konsolidovanou půjčku budete splácet delší dobu, což může být samozřejmě zároveň nevýhodou.Obecně se konsolidace půjček nevyplatí každému, takže je dobré si vše propočítat a podle toho se rozhodnout.

Pokračovat na článek


Mýty o půjčkách: Kdy si půjčku vzít a kdy naopak ne

Půjčku získat je v dnešní době opravdu jednoduché, zvláště když nám společnosti strkají své nabídky doslova na každém kroku. Kdo by odolal, když je to tak jednoduché? Mnoho zákazníků si myslí, že když si nevezmou půjčku zajištěnou nemovitostí, že nemohou přijít o své bydlení. Opak je však pravdou. Stačí když nezaplatíte půjčku a dojde až k exekuci. Pozor na podvodné půjčky – černá listina vám ukáže, zda je půjčka se zajištěním nemovitostí spolehlivá. Pokud se pro půjčku se zástavou nemovitosti rozhodnete kvůli jednoduchým podmínkám, je potřeba mít dostatek času a všechny potřebné dokumenty k jejímu vyřízení. Půjčujete-li si od rodiny, pamatujte, že je lepší i v tomto případě sepsat smlouvu. Stačí do ní zapsat částku, na jak dlouho. Nezapomeňte sepsat, za jakých podmínek může věřitel chtít své peníze zpět předčasně. Je vám Tesco půjčka bez doložení příjmu schválena? Pak ještě není stoprocentní, že si ji musíte vzít. Půjčka je nezávazná až do okamžiku jejího vyplacení na účet. S tesco půjčkou můžete získat až 150 000 korun. Výhodou této půjčky je možnost snížení či odložení splátek, které si sjednáte rovnou ve smlouvě, ale také pojištění proti neschopnosti splácet. To se hodí pokud příjdete o práci nebo nečekaně onemocníte. Vaše závazky v řádu několika měsíčních splátek za vás přebere pojišťovna. Pojistné hradíte s jednotlivými splátkami, o což se samozřejmě navýši. Půjčku si sjednejte osobně na pobočce, telefonicky nebo online. K vyřízení potřebujete dva platné doklady totožnosti a údaje o zaměstnavateli. Tesco půjčka se hodí na nový nábytek, na dovolenou, na novou pračku nebo prostě na cokoliv.Dalším mýtem u půjček je zdání klienta, že je půjčka levná z důvodu, že přeplatí jen tolik a tolik. Lidé si půjčují z různých důvodů a toto odůvodnění je kupodivu jedním z nich. Řešením jak si půjčit na krátkou dobu třeba na dovolenou, jsou sms půjčky. Zde si nastavíte půjčku podle svých potřeb. Ihned víte, kolik musíte vrátit. Jsou to jednoduché půjčky a jsou určeny pro všechny, kdo potřebují peníze rychle a bez složitého papírování. Dnes už nemusíte docházet nikam na pobočky jen proto, aby jste si půjčili pár tisíc korun. Nezapomeňte že u půjčky je důležitá nejen úroková sazba, ale také všechny přidružené poplatky. Může jít o poplatek za vyřízení půjčky, za vedení úvěrového účtu, za pozdní splátku nebo naopak předčasné splacení půjčky. Se všemi poplatky musíte být seznámeni ještě předtím, než podepíšete smlouvu o půjčce, stejně tak, pokud je její součástí rozhodčí doložka. Ta vylučuje řešení případných sporů klasickým soudem a dává možnost spor vyřešit v rozhodčím řízení. Vždy zvažte všechna pro a proti než se pro půjčku rozhodnete.

Pokračovat na článek


Vlastní bydlení může vyřešit úvěr ze stavebního spoření

Přestože došlo u stavebního spoření k omezení státní podpory a zrušení výjimky pro daňové osvobození u připsaných úroků a výnosnost stavebního spoření jako spořícího produktu mírně poklesla, je stavební spoření nadále velmi atraktivní produkt. Důvodem je možnost čerpání výhodného úvěru.Pouhým šetřením bychom si mnohé věci nedopřáli. Půjčit si na bydlení, lepší vzdělání je rozhodně prospěšné. Jak říkal E. M. Remarque: „Člověk je chudákem teprve, když už nic nechce“. Přiměřené zadlužení za bydlení je určitě správné.Jaká je hlavní výhoda stavebního spoření? Výhodný úvěrZdravá míra zadlužení prospívá byznysu i rodině. Pořídit si za hotové bydlení nebo rekonstrukci bytu je totiž téměř nemožné. Hodnota domu či bytu v čase stoupá (reálně i vlivem inflace). Většina z nás chce bydlet ve vlastním bytě či domě. Osobní vlastnictví nám totiž přináší pocit jistoty a nezávislosti. Investice do bydlení se navíc z dlouhodobého hlediska vyplácí, neboť ceny nemovitostí každoročně stoupají. Přestože např. krize snížila v letech 2008 a 2009 ceny nemovitosti ve světě, tak v současné době již ceny nemovitostí ve většině vyspělých zemí světa rostou. Pro každou rodinu je vlastněná nemovitost důležitým aktivem, jehož cena v čase stoupá. Má-li rodina více nemovitostí, tak je příjem z pronájmu zajímavým rodinným finančním zdrojem. V případě vysoké finanční naléhavosti nebo problémů v rodině lze navíc vždy vlastněnou nemovitost prodat a koupit levnější.Proč vyúžít úvěr ze stavebního spoření?ak říkal Ch. Chaplin: „S penězi to je zvláštní. Když už jich má člověk dost, tak je nepotřebuje“. Úvěr ze stavebního spoření je výhodnou možností, jak financovat pořízení vlastního bydlení. Jaká je hlavní výhoda úvěru ze stavebního spoření? Nízká úroková sazba garantované po celou dobu splácení úvěru. Úrokovou sazbu navíc známe již při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Další nesmírnou výhodou úvěru ze stavebního spoření je možnost splatit úvěr kdykoliv a bez sankcí. Některé pojišťovny dokonce nepožadují zaručení ani u vyšších částek, lze tak např. získat úvěr do 500 tisíc Kč bez zaručení nemovitostí. Zpracování a vyřízení žádosti o úvěr je zdarma.Úvěr ze stavebního spoření musí být ze zákona použit na bytové potřeby.Nejenom však na výstavbu domu či koupi bytu, ale také např. na modernizaci či změnu stavby, získání pozemku v souvislosti s výstavbou, náklady na přípojku vody, plynu, elektra či kanalizace nebo na přefinancování hypotéčního úvěru. Jestliže mají uzavřenu smlouvu o stavebním spoření oba partneři, lze nákup nemovitostí řešit kombinací obou těchto smluv. Na úvěr ze stavebního spoření dosáhnou nejenom lidé v produktivním věku, ale i penzisté (na pokrytí splátek úvěru jim musí stačit důchod). Výhodou je, že stavební spořitelny své klienty znají, protože musí nejdříve na stavebním spoření spořit, aby dosáhli na úvěr ze stavebního spoření.Zaplacenými úroky si snížíte daňovou povinnostPřestože vláda plánovala již v minulém roce zrušení možnosti odpočtu o zaplacené úroky na bydlení, nadále bylo možné i v daňovém přiznání za rok 2010 snížit daňovou povinnost o zaplacené úroky z úvěru na stavební spoření. Jestliže občan zaplatil na úrocích ze stavebního spoření za rok 2010 částku 30 000 Kč, tak to znamená snížení daňové povinnosti o 4 500 Kč (15 % z 30 000 Kč).Kdo mi poskytne úvěr ze stavebního spoření?V současné době na českém trhu působí pět stavebních spořitelen, od kterých můžeme čerpat úvěr ze stavebního spoření, a sice:Českomoravská stavební spořitelna, a. s.Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.Stavební spořitelna České spořitelny, a. s.Wüstenrot stavební spořitelna, a. s.Nabídka jednotlivých pojišťoven se pravidelně mění a jistě je užitečné čas od času nabídku porovnat na jejich internetových stránkách.Úvěr je potřeba plánovat dopředuÚvěr ze stavebního spoření je velmi výhodný, abychom maximalizovali všech výhod, především nízké úrokové sazby, tak je nutné plánovat úvěr dopředu. Čerpání úvěru ze stavebního úvěru musíme plánovat dopředu a každý měsíc spořit. Pro čerpání řádného úvěru ze stavebního spoření musíme totiž splnit několik podmínek (mimo doležení bonity, zajištění úvěru a prokázání účelu úvěru):Na uzavřenou smlouvu o stavebním spoření spořit nejméně 24 měsíců.Naspořit 35 % až 50 % z cílové částky, v závilosti na zvoleném taritu a sjednané smlouvě o stavebním spoření.Dosáhnout požadovaného hodnotícího čísla.Nesplňujeme-li podmínky pro řádný úvěr a chceme čerpat úvěr ihned, můžeme využít překlenovací úvěr. V tomto případě nebudeme muset na peníze čekat. Budeme nadále spořit (abychom v budoucnu mohli čerpat řádný úvěr) a do doby než naspoříme, budeme splácet úroky.Sazby překlenovacích úvěrů jsou sice vyšší než u řádného úvěru, pořád jsou však sazby překlenovacího úvěru zajímavé, vzhledem k tomu, že můžeme peníze čerpat ihned. K možnosti čerpat překlenovací úvěr tedy nepotřebujeme mít naspořenou potřebnou částku či získat potřebné hodnotící číslo. Musíme mít však uzavřenu smlouvu o stavebním spoření, doložit účelovost a naši bonitu a další obecné podmínky. Při čerpání překlenovacího úvěru je nutné pamatovat, že překlenovací úvěr je poskytován na celou částku cílové částky a ne pouze z rozdílu mezi námi naspořenými prostředky na naši smlouvu a cílovou částkou. Úrok se tedy platí z celé částky (i z námi naspořených peněz), což je rozdíl mezi řádným úvěrem ze stavebního spoření.

Pokračovat na článek


Ušetřete na splátkách hypotéky – srovnejte si nabídky

Hypotéka je úvěr zajištěný nemovitostí. Na trhu najdete více druhů hypoték. Původním cílem hypotečního úvěru je financování bydlení, tedy hypotéka byla využívána na stavbu, rekonstrukci a koupi nemovitosti – takovou hypotéku můžeme považovat za účelovou. Existuje také hypotéka neúčelová, u níž můžete získané peníze využít podle vlastního uvážení. Tato hypotéka se nazývá americká hypotéka a je to vlastně forma neúčelového úvěru zajištěného nemovitostí. Dalším hypotečním produktem je refinancování hypotéky, které vám umožní získat výhodnější úrokovou sazbu a podmínky pro svou stávající hypotéku. Refinancovat můžete jak účelovou tak neúčelovou hypotéku.Najděte nejvýhodnější hypotékuVybrat si správnou hypotéku a vyřídit ji je náročnější záležitost, a proto je pro zájemce výhodnější srovnat si více nabídek a vybrat si takovou hypotéku, která vás vyjde na splátkách nejlevněji a její parametry vám budou vyhovovat.Jakou hypotéku můžeme zaříditHypotéka online Vám zajistí nabídky od stabilních českých bank, ze kterých si vyberete tu nejvýhodnější. Vybranou hypotéku Vám pomůžete vyřídit a celým procesem Vás provede hypoteční specialista dané banky. Stačí vyplnit, krátký online formulář na hlavní stránce tohoto webu. Po vyplnění formuláře se s vámi spojí hypoteční specialisté pro dohodnutí schůzky, na které vám představí nabídku hypotéky. Bude na Vás, kterou hypotéku si vyberete.Můžeme Vám zajistit hypotéku účelovou – koupě, stavba, rekonstrukce nemovitosti, ale také neúčelovou hypotéku zvanou také americká hypotéka nebo refinancování hypotéky (účelové nebo americké). Úrokové sazby začínají již na 2,0 % p. a. Hypotéka může být již od 200 000 Kč až do 15 000 000 Kč, ve vztahu k ceně nemovitosti může být až do 100% ceny nemovitosti (vyjímečně i 120%). Do nabídky patří i hypotéka bez dokládání faktur, bez dokládání příjmů. Hypotéku může získat občas ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území České republiky. Požádejte nezávazně o nabídky hypotéky na hlavní stránce webu hypotéka online.

Pokračovat na článek


Trápí vás exekuce nemovitosti? Řešení tohoto problému existuje

Exekuce nemovitosti se týkají stále většího počtu lidí. Situace, kdy se vás týká exekuce nemovitosti, se vám může jevit jako bezvýchodná, neboť na základě usnesení soudu a vydání exekučního titulu se svou nemovitostí nemůžete volně disponovat.Nemůžete ji tak prodat ani převádět majetková práva. Ačkoliv se jedná o závažnou situaci, je třeba vědět, že i tento problém může mít řešení. Nemusíte tápat a zdlouhavě hledat, jak s touto záležitostí naložit. Je však důležité vědět, na koho se obrátit, aby řešení bylo rychlé, korektní a sázkou na jistotu.Profesionálové ze specializované firmy, které nevadí vyplácení dluhů, exekucí a dražeb a jenž se věnuje exekucím nemovitostí, výkupu nemovitostí a půjčkám na exekuce, posoudí vaši situaci, doporučí optimální řešení a pomohou vám vyřešit vzniklou situaci. Úspěšně řeší exekuce nemovitosti a jejich dražby, provádí výkup nemovitostí za hotové a to i nemovitostí v exekuci, nabízí půjčky na exekuce. Bez zbytečných průtahů vykoupí domy, byty, chaty, chalupy i pozemky a zaplatí maximální možnou cenu. Hlavním kritériem pro její stanovení je přitom tržní odhad předmětné nemovitosti.Pracovníci firmy vás navštíví, nemovitost prohlédnou a připraví kompletní dokumentaci a podklady, na jejichž základě bude posouzena možnost odkupu a stanovena její cena. Neztrácejte zbytečně čas, který může vaši dlužnou částku navyšovat a vaše problémy ještě více prohloubit. Výkup nemovitosti s exekucí je možné sjednat po předchozí telefonické domluvě, nebo také online. Postačí k tomu vyplnit jednoduchý formulář na stránkách firmy, na jehož základě vás kontaktuje její zástupce a dohodne s vámi další kroky.Navštivte stránky firmy na www.exekuce-drazby.coma seznamte se podrobněji s nabídkou jejích služeb. Působí po celé republice, její pracovníci přijedou za vámi a poradenský právní servis je navíc zcela zdarma.

Pokračovat na článek


Nebojte se hypoteky

Nebojte se hypoteky !Nove bydleni je snem mnoha rodin, ktere v soucasne dobe obyvaji byt v panelaku - to v lepsim pripade, nebo nemaji zadne bydleni a jsou nuceni platit "cerny" pronajem. Relativne novou moznosti, jak nove bydleni ziskat, je vyuziti hypotecniho uveru. Zahranicni zkusenosti ukazuji, ze hypoteka predstavuje nejbeznejsi zpusob financovani bydleni. V nasich pomerech diky dotovanym najmum vsak pusobi trochu jako strasak a to i diky premire negativnich a zpravidla neuplnych informaci v mediich. Je zvlastni, ze napriklad vydaje na porizeni a provoz noveho automobilu ve vysi nekolika set tisic korun jiz nejsou zadnou zvlastnosti, zatimco byt za dva miliony jeste stale pohorsuje svou drahotou. Pritom srovnani cenu realnou cenu bydleni s drivejsimi cenami z dob realneho socialismu je na miste stejne jako srovnavat Trabant a Mercedes.Hypotecni uvery neboli hypoteky jsou v ceskych luzich a hajich relativne mlade bankovni produkty, urcene pro financovani nemovitosti a bydleni. Podminkou ziskani hypotecniho uveru je dolozeni prijmu v dostatecne vysi, zajisteni uveru nemovitosti ve vysi minimalne 143 % a dolozeni vlastnich zdroju na zbytek investice ( 70 % investice muze tvorit hypoteka, 30 % vlastni zdroje). Ucelem financovani muze byt koupe nemovitosti, vystavba, rekonstrukce, vyporadani spoluvlastnickych a dedickych naroku anebo refinancovani uveru a pujcek drive poskytnutych na vyse uvedene investice do nemovitosti. Zadatelem o uver mohou byt fyzicke i pravnicke osoby. Pri vystavbe se stale casteji vyuziva tzv. stavebni uveru, ktery je zajisten rozestavenou nemovitosti pouze na 100%. Po dostavbe je tento uver splacen dlouhodobym hypotecnim uverem. Pri nedostatku vlastnich zdroju je mozne vyuzit doplnkovy uver, kterym se profinancuje dalsich 20 az 30% ceny nemovitosti. Na rozdil od klasickych uveru se hypoteka se splaci tzv. anuitnimi splatkami, tedy konstantnimi splatkami, ve kterych jsou obsazeny jak uroky, tak splatka jistiny. Na pocatku splaceni tvori temer celou splatku uroky, na konci splaceni jistina. Podnikatele tak maji s vyhodou odlozeno danove zatizeni do pozdejsich let, protoze uroky podnikatelske hypoteky patri do nakladu firmy. Delka splaceni hypotecnich uveru se pohybuje do 30 let, pricemz uvery se statni dotaci maximalne do 20 let. Podnikatele, kteri investuji do jinych nemovitosti, nez na bydleni, mohou pocitat maximalne s patnactiletym uverem. Hypotecni uver je vyhodny prostredek, nikoli vsak vselek - neni pochopitelne dostupny. Pro kazdeho. Proto predstava, ze hypoteky vyresi problemy vsech, kteri potrebuji bydlet, je mylna. Realita je takova, ze hypoteka je stejny obchod jako prodej zbozi nebo sluzby. A jako obchodni artikl je i nabizena. A tak zatimco je jasne ze ne vsichni budou vlastnit jiz zmineny Mercedes,jsou pozadavky bank na bonitu klienta, ktery zada hypoteku, jsou obecne povazovany za mirne receno prehnane. Opak je ovsem pravdou. Cena hypotecniho uveru vychazi stejne jako u jinych uveru predevsim z ceny peneznich zdroju. Pro hypotecni uvery jsou temito zdroji hypotecni zastavni listy, coz jsou cenne papiry s pevnym rocnim vynosem. Proto neni mozne poskytnou hypotecni uver s nizsi sazbou nez u hypotecnich zastavnich listu (11 % v kvetnu 1997 - pozn. red.). Banka se zkratka chova stejne jako ostatni obchodnici. Proto je take kladen duraz na dokladovani prijmu zadatele o uver. Vzdyt kazdy, kdo pujci penize, je chce dostat zpet. Hypotecnim uverem je mozne financovat i jine nemovitosti nez na bydleni. S vyhodou take dochazi k refinancovani drive poskytnutych uveru na investici do nemovitosti. Strednedobe uvery jsou tak splaceny dlouhodobymi hypotekami a vyse splatek tak vyrazne posili likviditu firmy. Ceny noveho bydleni vychazeji z moznosti, za kolik jej jsou schopny stavebni firmy postavit. Podtrzeno secteno: na nove bydleni,tj. novy byt nebo rodinny dum, ma vlastni prostredky priblizne 10% obyvatel. Ostatni maji dve moznosti: musi bud slevit ze svych prani a poohlednout po levnejsim bydleni anebo si najit vynosnejsi zamestnani. V nasich mediich je casto demonizovana nedostupnost hypotek, pritom neni pravda, ze podminky poskytnuti hypoteky nesplni vyssi procento domacnosti. Otazkou totiz je, o jakou vysi pozadovaneho uveru se jedna. A tak jsou klienty hypotecnich bank jak reditele, manazeri a lide prijmove nadprumerni, tak i rozvedeni otcove s detmi. Zatimco ti prvni si porizuji luxusni sidla na jeste luxusnejsich pozemcich, druzi kupuji malinkate domecky rodine na miru. Cesta k novemu bydleni zacina zpravidla vyberem vhodneho bytu ci domu a az nasledneho posouzeni vlastnich moznosti a take ochoty dlouhodobe se zadluzit. A tak ma vetsinou pani nebo pan domu jiz pred navstevou financni instituce vybrany i kachliky do koupelny. Po navsteve hypotecni banky nastava druha, mene radostna etapa, kdy dochazi k usmerneni puvodniho zameru. V tomto okamziku se zmensuji domy, ubyvaji koupelny i balkony a zmensuji se parcely. V jinych pripadech dochazi k odkladu realizace zameru o jeden rok a nastava rok sporeni, v nejlepsim pripade stavebniho. V nejhorsim pripade se ustupuje od zameru navzdy. Realne posouzeni vlastnich moznosti je nejdulezitejsim predpokladem pri rozhodovani. Idealni je pristup, kdy zajemce o nove bydleni nejdrive zjistuje moznosti financovani a az nasledne vybira objekt pro bydleni. Odpada tak faze rozcarovani nad skutecnosti, ze s rodinnym prijmem v radech prumerne mzdy dum za nekolik milionu opravdu nepostavime. Dalsim krokem je shromazdeni vsech podkladu, ktere jsou nutne pro posouzeni zadosti o hypotecni uver. Zatimco v zahranici diky centralnimu informacnimu systemu tato faze predstavuje nekolik hodin, u nas je to nekolik tydnu. Budouci vlastnik nemovitosti musi predlozit nejen originaly dokladu o vysi prijmu ale i veskere doklady, ktere se tykaji nemovitosti vcetne odhadu zpracovaneho dle pozadavku banky. Vsechny podklady jsou pote predlozeny bance k posouzeni. Po schvaleni hypotecniho uveru zbyva uz "jen" zastava nemovitosti ve prospech banky. Po predlozeni listu vlastnictvi s vyznacenym zastavnim pravem a vinkulaci pojistneho plneni z pojisteni nemovitosti je mozne penize z hypoteky odeslat prijemci, tedy rodavajicimu, stavebni firme a podobne. Posledni fazi je splaceni hypotecniho uveru. Zde je mozne cast hypoteky jednorazove vyplatit, zpravidla po peti lettech. Pri vyuziti stavebniho sporeni tak klient s vyhodou vymeni drahy hypotecni uver za 6% uver ze stavebniho sporeni. Ackoli vypadaji vyse urokovych sazeb neprilis optimisticky, je nutne zvazit vliv inflace na vysi prijmu a take na ceny nemovitosti. Nazory jsou rozdilne: jsou lide, kteri nesnesou dlouhodobe zadluzeni a stejne tak jsou druzi, kteri povazuji splaceni dluhu za mnohem vyhodnejsi nez sporeni. Faktem zustava, ze vetsina domacnosti si bez dlouhodobych pujcek nebo uveru nebude moci bydleni dovolit. Je treba zvazit, zda je rozumne platit neustale se zvysujici najmy anebo vyhodne investovat do sveho. Nejznamejsimi financnimi ustavy, ktere poskytuji hypotecni uvery u nas jsou Ceskomoravska hypotecni banka ( jedina banka specializovana pouze na hypoteky), Ceska sporitelna, Komercni banka, Hypobank a Verreinsbank. Pokud hodlate kombinovat stavebni sporeni s hypotekou, je nejlepsim resenim vyuziti sluzeb jedne bankovni skupiny. Prvni roky splaceni vysokych splatek za byt ci dum vypadaji na prvni pohled nepovzbudive. Jsou ale vystridany lety, kdy maji splatky uveru vlivem inflace a rostoucich prijmu realne mensi hodnotu. A tak pokud jste v produktivnim veku, zdravi, kvalifikovani a tedy s dobrou prijmovou perspektivou, nemusite se hypoteky bat.

Pokračovat na článek


Hypotéka – krok za krokem, co byste o ní měli vědět?

Hypotéka, přesněji hypoteční úvěr, je takový úvěr, jehož splácení je zajišťováno zástavním právem k nemovitosti. Zákon přesně stanovuje pravidla, za kterých může být hypoteční úvěr poskytnut a na co mohou být prostředky využity.Novela z roku 2004 zákona o dluhopisech č. 190/2004 Sb. přinesla bankám a klientům možnost vedle klasických hypoték i hypotéku neúčelovou tzv. americkou hypotéku, která však stejně jako klasická hypotéka musí být kryta zástavním právem k nemovitosti, která se nachází na území České republiky (nebo členského státu EU). Na rozdíl od hypotečního úvěru, vám banka v případě americké hypotéky zasílá peníze přímo na účet. Americkou hypotéku můžete použít na cokoliv. V případě klasické hypotéky je nutné bance přesně doložit účel, na který byly či budou dané prostředky vynakládány, a které musí bezpodmínečně souviset s bydlením.To neznamená pouze nákup nového či vylepšení úrovně stávajícího bydlení. Dřívější praxí bylo poskytnutí hypotéky pouze na nákup nemovitosti, která sloužila k trvalému bydlení. V současnosti však již toto neplatí a hypotéky jsou poskytovány i na rekreační chaty a chalupy, pokud daný objekt neslouží k podnikání jako hotel či penzion.Hypotékou můžete také financovat:Nákup pozemku, resp. stavební parcely. To znamená pozemek, pro který bylo vydáno stavební povolení, či byl určen pro výstavbu územním rozhodnutím. Byty, domy, rekreační chaty a chalupy, pokud daný objekt neslouží k podnikání jako hotel či penzion. Hypotéky slouží pro poskytování finančních prostředků pro stavbu nových domů, bytů, nemovitostí. Výstavbou se rozumí také přestavba, vestavba, nástavba, dostavba nemovitostiDále lze hypotéku používat při vypořádání dědictví. K takové situaci dochází v době, kdy jeden z dědiců chce v nemovitosti zůstat a druhý se chce nechat vyplatit. V tom případě banka poskytne hypotéku na danou nemovitost za účelem vyplacení druhého dědice. Dalším použitím hypotéky je situace při vypořádání společného jmění manželů. Pokud se manželé rozvádějí a jeden z manželů v nemovitosti chce zůstat, tak banka poskytne hypotéku na vyplacení druhého. Podmínkou je úředně ukončené vypořádání společného jmění manželů. Samozřejmostí využívání hypotéky je na rekonstrukce a modernizace, kdy jde o stavební úpravy dané nemovitosti. Obvykle jde o omítku, střechu, schodiště či rekonstrukce vnitřního zařízení.Hypotéka se dá navíc používat pomocí refundace.Jedná se o zpětné proplacení investovaných prostředků bankou. Po předložení dokladů o účelovém vynaložení peněz, banka zpětně proplatí částky na základě dokladů o předešlém zaplacení klientem. Při vyřizování žádosti o hypoteční úvěr se přihlíží na aktuální schopnost klienta danou hypotéku splatit.Tedy na bonitu. Bonita klienta je prokázání dostačujících příjmů nejen na splátku úvěru, ale i na obživu. Jedná se o určitou pojistku banky pro případ, že klientovi bude snížen plat, či přijde o zaměstnání. Proto se banka vždy snaží, aby splátka hypotéky bylo pro klienta co možná nejvhodnější. a aby dané splátky dokázal včas a v plné výši uhradit. 

Pokračovat na článek


Jak překlenout krátkodobý nebo dlouhodobý nedostatek zdrojů

Každý podnikatelský subjekt při svém podnikání někdy řeší problém s nedostatkem vlastních zdrojů. To může být způsobeno různými důvody. Opozdí se platby od odběratelů, je třeba předzásobit firmu materiálem či zbožím, nebo je pro další rozvoj firmy třeba investovat do nových nemovitostí, technologií a know-how. V této situaci buď pomohou úspory, nebo pomůže banka.V případě, že se podnikatel rozhodne oslovit bankovní instituci, je třeba mít na paměti, že pro každý důvod nedostatku zdrojů se hodí jiný typ produktu.Opozdí-li se Vaši odběratelé s placením a Vy na druhé straně nemůžete včas hradit svoje závazky vůči svým dodavatelům, nakoupit materiál pro novou zakázku nebo se předzásobit zbožím na nadcházející sezónu, je vhodné využít provozní financování. Provozní úvěry poskytují banky ve dvou formách - jako kontokorentní úvěr nebo jako revolvingový úvěr. Jsou to přesně ty peníze, které použijete v momentě, kdy je potřebujete, a ve chvíli, kdy problém s nedostatkem zdrojů pomine, je splatíte. Tento cyklus se může opakovat po celou dobu fungování takového úvěru, peníze máte stále dostupné. Banky tyto prostředky poskytují jako krátkodobé úvěry zpravidla se splatností do jednoho roku.Pro menší firmy a fyzické osoby podnikatelů dokáží banky poskytnout takové úvěry velmi jednoduchou formou například už při otevření běžného podnikatelského účtu (s minimálními požadovanými podklady). Většinou se v takovém případě jedná o kontokorentní rámec v řádu desítek tisíc až několika milionů korun.Pokud firma plánuje rozšíření svojí činnosti, zpravidla se jedná o vyšší investici, jejíž návratnost má střednědobý nebo dlouhodobý charakter. Pro takový případ - pokud nemá firma dostatek vlastních zdrojů - jsou určeny investiční úvěry. Ty pokryjí pořízení investice až v plné výši a umožní další rozvoj firmy. Takové zdroje jsou poskytovány na období až do 15 let splatnosti, jejich použití je účelově vázáno na konkrétní projekt a splácení bance probíhá podle dohodnutého splátkového kalendáře.Využití úvěru banky pro překlenutí jak krátkodobého, tak dlouhodobého nedostatku prostředků nemusí být nutně jakýmsi „břemenem", které firma nese, ale naopak může napomoci k výrazně rychlejšímu zhodnocení kapitálu firmy. A to tím, že ve správný moment máte k dispozici dostatečné zásoby materiálu pro aktuální zakázky, nebo že jste rychle pořídili investici, na kterou byste jinak šetřili několik let a přišli tím o nové zajímavé zakázky.Banky na českém trhu mají dnes bohatou zkušenost s poskytováním úvěrů do různých oborů podnikání. S vývojem podnikatelského prostředí přicházejí nové a nové příležitosti pro podnikatele. Ty jsou zároveň příležitostmi pro banky, aby se zaměřovaly na další obory, nové projekty i podnikatelské subjekty.

Pokračovat na článek


Hypotéka Komerční banky

Hypotéka Komerční banky je určena občanům ČR, cizincům s trvalým pobytem v ČR a cizozemcům, tedy občanům členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu. Žádost o hypotéku Komerční banky mohou podat až čtyři osoby společně z maximálně dvou domácností. Manželé při každém žádání o hypotéku u Komerční banky vystupují jako spolužadatelé. Charakteristika hypotéky Komerční bankyJedná se o úvěr poskytovaný na investice do nemovitostí. Především jde o koupi nemovitosti do vlastnictví, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků, koupi družstevního bytu, předplacení nájemného, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci a opravy, konsolidaci a refundaci. Z hypotéky Komerční banky je možné hradit i částky, které jsou spojené s investicí do nemovitosti, jako je projektová dokumentace, zaměření stavby, dozor či služby realitní či právní kanceláře, avšak pouze do výše poloviny hypotečního úvěru. Výše hypotéky Komerční bankyBanky poskytuje hypoteční úvěry od hodnoty 200 000 Kč. Horní limit pro hypotéky stanoven není. Jedná se obvykle o poskytnutí částky v rozmezí od 85 do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, kterou stanoví banka. Samozřejmě je do výše hypotéky i započtena schopnost daného klienta hypotéku splácet. Čerpání hypotékyKomerční banka nabízí čerpání hypotečního úvěru několika způsoby. Buď jednorázově či postupně po dobu dvou let od data podpisu smlouvy. Vždy je nutné zahájit čerpání peněžních prostředků do devíti měsíců od podpisu. Banka nabízí čerpání účelové nebo zálohové. Účelově znamená, že klient dokládá konkrétní dokumenty a účtenky dokazující čerpání prostředků. Zálohově značí výplatu prostředků bez doložení účetního dokladu, avšak takový postup je přijatelný pouze u rekonstrukce. Splácení hypotékyKomerční banka požaduje splácení hypotéky měsíčně formou pravidelných plateb k 25. v měsíci. Doba splatnosti je od 5 do 30 let. Fixace hypotečních úvěrů Komerční banky je od 1 roku do 10 let a 15 let. Nutné je mít u Komerční banky zřízen korunový běžný účet pro fyzické osoby.

Pokračovat na článek


Na co se připravit při vyřizování hypotéky

Při vyřizování žádosti o hypoteční úvěr, se přihlíží na aktuální schopnost klienta danou hypotéku splatit. Tedy na bonitu. Bonita klienta je prokázání dostačujících příjmů nejen na splátku úvěru, ale i na obživu.Jedná se o určitou pojistku banky pro případ, že klientovi bude snížen plat, či přijde o zaměstnání. Proto se banka vždy snaží, aby splátka hypotéky bylo pro klienta co možná nejvhodnější. a aby dané splátky dokázal včas a v plné výši uhradit.  Jelikož hypotéka je úvěr, který je jištěn zástavou, resp. zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví klienta, je nutné tento fakt uvést v katastru nemovitostíBanky by mohly poskytovat hypoteční úvěry do 100% výše hodnoty nemovitosti, avšak podstupovali by tím veliké riziko v případě neplacení klienta, protože by následně danou nemovitost těžko prodávaly za plnou cenu. Právě proto banky poskytují hypotéku na částku nižší než je reálná hodnota nemovitosti, čímž se snaží snížit riziko při nesplácení hypotečního úvěru. (Katastr nemovitostí: http://www.usporim.cz/products/katastr-nemovitosti-a-list-vlastnika-/ )Poplatky navyšují hypotékuPřipravte se na placení nejrůznějších poplatků, které s úvěrem souvisí. O tyto poplatky se vám navyšují jednotlivé splátkyPoplatky za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a případně úrokové zvýhodnění ve výši 1% při nároku na státní podporu. Poplatky jsou zahrnuty do úrokové sazby z hypotečního úvěru, sektáte se s termínem reálná sazba. Nutno připomenout, že do reálné sazby se nepočítají další poplatky, které s poskytnutím hypotečního úvěru souvisí a to například pojištění nemovitosti, stavby...Jak se splácí hypoteční úvěr?Hypoteční úvěr se splácí tzv. anuitivní splátkou, ta v sobě zahrnuje úrokovou část a splátku jistiny.Anuitivní splátka je předem daný mechanismus, kdy v počátcích splácení hypotéky platíte více za úroky a méně na jistinu a čím déle splácíte, tím menší částka je na pokrytí úrokků a větší částka na pokrytí samotné jistiny. Přitom splátka úvěru je po celou dobu splácení stejná.

Pokračovat na článek


Hypotéka versus úvěr ze stavebního spoření

Díky stavebnímu spoření můžeme část prostředků uspořit a na část si vzít úvěr.Proto je důležité řešit otázku bydlení a jeho financování ne bezprostředně před uskutečněním nákupem či stavbou, ale již několik let dopředu a vše si dobře naplánovat a rozmyslet. Stavební spoření je velmi oblíbeným produktem z hlediska státního příspěvku. Díky tomu má prakticky každý Čech stavební spoření, ať už plánuje či neplánuje nákup domu nebo bytu, jelikož úvěr ze stavebního spoření se dá použít na rekonstrukce, opravy a modernizace, ale dokonce i při nečerpání úvěru a pouze vybrání naspořené částky po uplynutí doby spoření není ani nutné dokládat účel vynaložení peněžních prostředků, tudíž každý může své naspořené prostředky na stavebním spoření využít dle svého uvážení. Zkrátka stavební spoření je spoření jako jakékoliv jiné s možností navíc v čerpání úvěru. Takže rozhodně každé stavební spoření vždy najde své uplatnění. Navíc produkt stavebního spoření poskytuje svému majiteli velmi výhodné podmínky pro získávání již zmíněného úvěru.Po splnění všech náležitostí nabízejí stavební spořitelny řádný úvěr ze stavebního spoření, který má lepší úrokovou sazbu, než například hypotéka.A co je možná ještě důležitější, tato sazba se po celou dobu splácení úvěru nemění. Tím nám dává úvěr ze stavebního spoření jistotu a přesně víme co, kdy a jak musíme zaplatit v horizontu několika (desítek) let. Úvěry ze stavebního spoření jsou obvykle na nižší částky v porovnání s hypotékami. Není problém získat úvěr ze stavebního spoření na částku i pod 100 000 Kč. Další výhodou úvěru ze stavebního spoření je, při nižších částkách cca do 300 000 Kč, že není potřeba ručení. Nad tuto částku zhruba do 500 000 Kč vyžadují stavební spořitelny ručení 1-2 ručiteli a od částky nad touto hranicí je už nutné ručit nemovitostí. Stavební spoření se tak často využívá právě na rekonstrukce a modernizace, nebo jako doplněk k hypotéce.Právě hypotéka je druhou volbou při řešení otázky bydlení. Přesněji se jedná ne o hypotéku, ale o hypoteční úvěr, avšak terminologie zde rozhodně není to podstatné. U hypotéky musíte bance vždy jasně specifikovat a doložit účel vynaložení prostředků, který musí bezprostředně souviset s otázkou bydlení, popřípadě se dá nově hypotéka použít na rekreační chaty či chalupyVždy slouží financovaný dům či byt jako zástava, jelikož hypoteční úvěr je vždy kryt a jištěn zástavním právem k nemovitosti uvedeným v katastru nemovitostí. Dalším důležitým aspektem u hypoték je doba fixace, kterou představuje období, po které se nemění úroková sazba a splátky z hypotéky. Fixace je obvykle na jeden, dva roky či pět let. Po uplynutí doby fixace banka nabídne nové úrokové sazby k příslušným dobám fixace či možnost hypotéku předčasně splatit. S délkou fixace úroková sazba obvykle roste.Více detailních informacích se můžete dozvědět ve článcích na našich stránkách věnovaných právě hypotečním úvěrům. Pokud ale máme udělat nějaký všeobecný závěr, pak se obecně dá říci, že úvěr ze stavebního spoření preferují klienti, kteří mají zájem o celkové nižší náklady a hypotéku upřednostňují ty skupiny obyvatel, které dávají přednost nižšímu měsíčnímu zatížení na delší období. Nejde o dogma, avšak jednoduchá charakteristika by se takto dala interpretovat.Průměrné hypotéky jsou uzavírány na vyšší částky a delší dobu splatnosti v porovnání s úvěrem ze stavebního spoření, který je na nižší částky a kratší dobu splácení, takže možná i zde se dá odhadnout, že pro modernizace a rekonstrukce se využívá hojněji stavební spoření a pro celé stavby, či nákupy nemovitostí spíše hypotéka. Avšak jak bylo zmíněno výše, tak každý klient má svou situaci jedinečnou a dělat obecné závěry na základních charakteristikách by nebylo správné. Jednoznačné rozhodnutí, zda je lepší stavební spoření či hypotéka je tak velmi složité.Vždy je důležité zohlednit aktuální situaci žadatele a aktuální situaci na trhu. U obou produktů jsou navíc úroky daňově uznatelné, takže se mohou promítnou ve snížení daňového základu.Možné jsou dokonce i varianty spojení obou produktů. Část nákupu či stavby financovat úvěrem ze stavebního spoření a část hypotékou. Vždy je ale vhodné informovat se u nezávislého konzultanta, který má přehled v dané problematice a zjistit si potřebná data, která se následně při rozhodování uplatní. 

Pokračovat na článek


Hypotéka – nekonečný úvěr s možností přejít jinam

Na hypotéce je nejhorší propočet let. Samozřejmě hrají úroky, fixace, zajištění a různé druhy splácení důležitou roli. Ale pohled na mladé manžele, kteří si před podpisem úvěru pohlédnou do očí a uvědomí si, že tomu druhému bude o 30 let víc, vyvolává mrazení v zádech. Za svých 30 let od podpisu budou společně pracovat, žít, plodit děti, obstarávat si nábytek a vybavení. Vychovají děti, jejich děti budou již mít děti a oni pomalu začnou přemýšlet o důchodu. Tehdy teprve zaplatí poslední splátku…Podmínky hypotékyVzpomínáš, jak jsme tehdy podepisovali hypotéku? Zeptají se mnozí svého protějšku, pokud se mezitím nerozvedli, nerozešli nebo neodregistrovali svoje partnerství. A může se stát, že si ani nevzpomenou kde, kdy a za jakých okolností podepisovali tento nekonečný závazek, protože mohou prostřídat banky jako svoje boty, mohou kroužit mezi podmínkami, výší úroků a vybírat si. Za 30 let je možností opravdu mnoho.Změna bankyMěnit partnery nemusí být v případě hypotéky žádná legrace. Vypořádání vzájemných závazků se může nevyplatit, protože velkou část spolykají lační právníci a další banky. S koncem fixace vzniká právo na změnu banky, ale není to zrovna levná záležitost. Částky se vyjadřují v procentech a znamenají často desetitisícové hodnoty. Dosahují tak třeba několika splátek. Proto je fixace problém nejen z hlediska změny banky, ale také podmínek změny a otázkou, zda se několik desetin v úročení skutečně vyplatí.Běhání po úřadechSe změnou hypoteční banky platí také povinnost předložení dokladů A není to jen tak malá starost. Nové bance se musejí předložit výpisy z katastru, účty, smlouvy a potvrzení. Čas tedy hraje důležitou roli a pokud chcete licitovat s bankami o úroku, je nejlepší zkusit sice hypotéku udat v jiné bance, ale také sdělit svojí úvěrující instituci, že máte lepší nabídku. Když ji banka dorovná, nevyplatí se přejít jinam.Výše poplatkůPoplatek není tedy zanedbatelná část nákladů na hypotéku. Dosahuje běžně téměř jednoho procenta a splácí se hned při schválení. Běžně mají banky stanovených 0,8 až 0,9 % a minimální částku od 5.000 do 10.000 Kč za jednotlivý hypoteční úvěr. Úvěr na 2 miliony korun, který pomalu ani nezajistí slušné bydlení, vyjde na poplatku na 16.000 až 18.000 Kč. O ty definitivně přijdete a k tomu požaduje většina bank alespoň 10 % financování nákupu nemovitosti z vlastních zdrojů. Na začátek tady finanční náklady jen letí.Poplatky za vedení úvěruAčkoliv banka nemá při včasném splácení problémy, účtují si hypoteční instituce poměrně slušný poplatek. Většinou jde o sto až dvě stě korun. Při 30 letech splácení a stokorunové bankovní dani tak zaplatíte 36.000 a 200 korun znamená logicky dvojnásobek. Hypoteční banky tak získávají mnoho dalších prostředků mírným, ale zajištěným příjmem, který je nestojí mnoho námahy.Při změně banky jde tedy o dobrý propočet také skrytých výhod a nevýhod. K vlastní bance bychom neměli přistupovat nepřátelsky a jednat. Banky jsou sice takové monumenty předpisů a rozhodnutí, ale jsou zároveň podnikatelskými subjekty. Hypotéka je pro banku krásným a dlouhodobým zdrojem příjmů, na který se může spolehnout. Hypoteční úvěry zajišťují dobrou likviditu a nezatěžují banku žádnými riziky a problémy. Proto o hypotéku stojí. Nejlepší je tedy starý trik o lepší nabídce. Ušetříte si nervy, čas  a nakonec i peníze.

Pokračovat na článek


Hypotéka – dlouhé čekání na výmaz zástavního práva

Hypotéky jsou pro banky nejjistějším úvěrem, jaký mohou poskytnout. Zajištěny jsou nemovitostí, která pomalu přechází do vlastnictví dlužníka. Vlastně je ve vlastnictví stále, ale zátěž v podobě částky na financování se postupně snižuje. A banka blokuje svoje zájmy zástavou.Úvěrový životStejně jako v případě běžného účtu zasahuje do života každého člověka v podobě hypotéky další bankovní produkt. Prostě bez bank a bez peněz, které obhospodařují, nedokáže téměř nikdo existovat, pokud si představíme běžný konzumní život, který spočívá v chození do práce, živení rodiny a bydlení. A bydlení je zrovna jistotou, kterou člověk považuje za zásadní ochranu svého života. Kresby na stěnách jeskyní jsou toho důkazem. Proto si bydlení pořizuje dřív, než na něj vydělá.Za jistotu se platíHypotéky znamenají malé procentní úročení, ale z velké částky a po dlouhou dobu. Jsou nejlépe splácenými úvěry a člověk je ochoten různým způsobem řešit svoji situaci jen aby splácel hypotéku. Ostatně se dostává často do problémů, když si na splátky hypotéky půjčí nějakým horším úvěrem. A hypotéka je dost velký úvěr. I malé procento znamená velký náklad. Taková 3 % ze dvou milionů dělají ročně 60.000 Kč. Tyto peníze zaplatí zájemce o vlastní bydlení navíc. Za 5.000 Kč by možná bydlel v nájmu a mohl si šetřit na bydlení.Druhy splátekČasto se mluví o anuitním, degresivním nebo progresivním splácení. Anuita znamená pevně spočtenou částku, kterou se hypotéka splácí pravidelně a ve stále stejné výši. Naopak degresivní nebo progresivní znamená zpočátku vyšší nebo nižší splátky. Metodu splácení lze během hypotéky měnit a závisí na situaci dlužníka. Anuita je pro stálý a pravidelný příjem. Degresivní splátky zvolí asi starší lidé, kteří jsou v produktivním věku a progresivní mladší generace, která předpokládá růst vlastních příjmů.FixaceBanku prakticky nelze ošidit. Fixace je jistotou přesných úroků a tedy pravidelné a neměnné splátky. Banky ji nabízejí na kratší období, protože taková předpověď je pro ně bezpečná. Existují také fixace na celou dobu hypotéky, ale tam si dlužník značně připlatí. Tak dlouhá fixace v podstatě nemá význam. Výhodné jsou fixace do 5 let. Pokud totiž banka po fixaci nepřiměřeně zvedne úrok, je možné přejít do jiné banky. Často v takovém případě původní banka také reaguje snížením, protože nechce přijít o platícího klienta ze zajištěného závazku.Sankce za předčasné splaceníVe smlouvě o hypotečním úvěru je dobré si sjednat možnost předčasného splacení. Výhra v loterii, dědictví po bohatém strýci nebo náhlý úspěch v podnikání mohou potkat každého. Potom není problém splácet, ale dlužník se třeba rozhodne ze závazku vyplatit. Po skončení fixace to není problém. Stejně tak by měly být podmínky sjednány přímo ve smlouvě. Banka ve svých podmínkách, na které pouze odkazuje ve smlouvě, často stanovuje určitou sankci za předčasné splacení. Což vypadá z pohledu dlužníka podivně, ale má to svoji logiku. Banka na hypotéky vydává hypoteční zástavní listy, což jsou cenné papíry. V podstatě tak financuje hypotéky z půjčených peněz. Hypoteční listy jsou u investorů velice oblíbené, protože jsou prakticky bez rizika. Pokud splatíte hypotéku, banka musí učinit nějakou operaci se zástavními listy a přichází o příjem. Tuto ztrátu nechá zaplatit dlužníka.Možnosti hypotékExistují různé druhy hypoték. Dokonce některé hypotéky ani nepožadují dokládání příjmů (opět se ale prodraží). Vždy jsou ale kryty zástavou na nemovitosti a v případě dluhů mají přednostní právo splacení. Naopak dům bez zástavy má celkově vyšší hodnotu. Hypotéku není nutné brát vždy na pořízení bydlení, ale je možné také financovat již zakoupenou nemovitost nebo ji zpětně profinancovat – tedy obdržet již vložené prostředky.  Většina hypoték pokrývá pouze 70 % ceny nemovitosti. U refinancování tedy nedostaneme celou částku za nemovitost a u běžné hypotéky musíme mít nějakou hotovost k dispozici.Počet zájemců o hypotéky stále roste. Budoucí dlužníci by si měli pečlivě rozmyslet možnosti financování, fixace a schopnosti splácet. Toto rozhodnutí je velice důležité. Přijít o dům a ztratit velké splacené prostředky je velice snadné. Pokud se totiž hypotéka nesplácí, naskakuje sankční úrok. Do toho přibývá záznam do registru dlužníků a nemožnost získání jiných úvěrů. Hypotéka se tak prodražuje a dlužník hodně tratí. Další náklady vzniknou s prodejem zastavené nemovitosti, který může znamenat ztrátu třeba 30 % skutečné ceny. Přesto jsou hypotéky výhodné svojí výší. Proto také v roce 2012 bylo vyřízeno 74.745 hypoték ve výši 145,5 miliardy. Nových hypoték bylo 73.595 za 122 miliard.

Pokračovat na článek


Dlužník a věřitel – téměř manželský vztah

Často ani nevnímáme, že jsme vstoupili do zajímavého a velmi častého vztahu, kde jeden má povinnosti a druhý práva. Jeden něco dává a očekává dodržení určité dohodnuté podmínky a druhý řeší nějakou situaci, ke které půjčující nemá přímý vztah. Takový je běžný princip dluhu.VěřitelProtože toto slovo má základ ve slovesu věřit, je skutečně jakýmsi projevem víry. Důvěřovat se nevyplácí a přesto se půjčují peníze, věci i nemovitosti. Věřitel tak nemusí být jen naivním poskytovatelem. Naopak může využívat problémů zájemce o půjčení a stanovit si různě obtížné a nevýhodné podmínky. Nejpropracovanější systém půjčování má lichvář, který pomocí až vydíracích metod dokáže zhodnotit mnohonásobně svoji půjčku.DlužníkNepochybně je iniciátorem tohoto vztahu. A protože vztahy nejsou jen o číslech a údajích, do problému s nedostatkem peněz nebo jiných prostředků vstupují pocity. Dlužník si potřebuje pomoci z nějaké situace, která je pro něj svými silami nezvládnutelná. Samozřejmě si může půjčovat i zcela rozumově, kdy půjčka je levnější nebo výhodnější, než použití vlastních zdrojů. Většina dlužníků ale pociťuje a často i fakticky má nějakou nouzi. Proto se obrací na věřitele a očekává nějakou pomoc.KomplikacePři sjednání půjčky dochází k řadě různých pohledů na půjčení. Jinak věc vidí dlužník a jinak věřitel. Proto se uzavírají písemné smlouvy, aby byly podmínky jasně sjednané. A také se uvádí, že předchozí ústní jednání pozbývají uzavřením písemné dohody platnosti. Dluh je manželstvím na dobu určitou, protože jednou dojde ke dni, kdy se budou vztahy definitivně řešit a lámat. A tehdy při absenci smlouvy dochází k problémům. Jako v každém manželství obě strany vstupovaly do vztahu s jinými představami.Co je půjčkaNejjednodušší půjčkou jsou samozřejmě peníze. U peněz je možné přesně stanovit jejich výši s ohledem na dobu půjčení i na objem, který bude vrácen. Přesto ani peníze nemusejí mít jednoznačný charakter, protože mohou být v různých měnách nebo mohou vyjadřovat nějaký poměr. Vrácení peněz může být vázáno na splnění podmínek a jejich výše při vrácení tak nemusí mít prostý lineární charakter. A zcela jinou půjčkou je zboží, služba nebo nemateriální půjčka například vynálezu nebo autorského díla. Půjčovat si lze cokoliv a tady najednou vztah dlužníka a věřitele je velmi složitý.Zajištění dluhuV manželství se může jedna strana pojistit alespoň předmanželskou smlouvou. V průběhu manželství lze také oddělit majetek a peníze. Při půjčce je nutné také kromě přímého vztahu mezi dlužníkem a věřitelem (zvláště u příbuzných nebo známých) myslet na zajištění. A kupodivu by na to měly myslet obě strany. Věřitel potřebuje pokrýt svoji půjčku a procenta, která chce získat navíc. Dlužník si zase potřebuje chránit svůj majetek, aby neblokoval a nepřišel o víc, než měl v úmyslu na půjčku vynaložit. Zajištění je proto důležitým faktorem projednání a poskytnutí půjčky. Již při tomto jednání se ukáže, jak vážně strany myslí svoje vzájemné závazky a vztahy. Velké zajištění znamená nedůvěru věřitele a malé zase pravděpodobnost problémů se splacením.Písemná dohodaJak je patrné, k půjčení peněz a jakéhokoliv majetku by měla být uzavřena smlouva. I když laik uzavře nějakou neplatnou dohodu, bude pro něj mnohem snadnější u soudu nebo při jednání stran prokázat svoje tvrzení. A pokud dokáží oprostit svoje vztahy dlužník a věřitel od pocitů a vzájemných emotivních, příbuzenských nebo vztahových principů, je půjčení základem dobrého a kvalitního vztahu, který později nepřinese nejen nepříjemnosti s řešením půjčky, ale také se nestane zdrojem sporů o obsah a formu půjčky. Věřitel a dlužník by tedy měli hned na začátku vše přesně projednat. Pro půjčky se totiž rozešla mnohá manželství, rozeštvali příbuzní a zničily obchodní či majetkové vztahy.

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Mix

Náhrada škody za úraz na chodníku. Na čí straně je zákon?

Zmíněný zákon o pozemních komunikacích neukládá přímo majitelům chodníků, aby je uklízeli. Přenáší na ně pouze odpovědnost z případné škody, ale jen v případě, …„pokud se neprokáže, že nebylo v mezích jeho možností tuto závadu odstranit, u závady způsobené povětrnostními situacemi a jejich důsledky takovou závadu zmírnit, ani na ni předepsaným způsobem upozornit.“Zákon namísto toho, aby chránil chodce, jako by už předem dával obcím možnost, aby si našly alibi a vyhnuly se odpovědnosti. Možná je to tím, že sám navrhovatel „chodníkové novely“ senátor Jaroslav Kubera nejednou řekl, že jejím účelem je především zbavit odpovědnosti za chodníky majitele přilehlých nemovitostí.Převážná většina obcí si alibi hledá velmi úspěšně. Oznámily, že na úklid chodníků nemají dost peněz a proto to není „v mezích jejich možností“. Některé vydaly seznam ulic, kde se prostě uklízet nebude, a tím „upozornily“ občany. Další vztyčily výstražné cedule nebo natáhly pruhované pásky, aby „zmírnily závady“.Jen málokde se pokusili hledat alternativní řešení, přesto že se jich nabízí hned celá řada. Obec může prostě slušně požádat majitele přilehlých nemovitostí, aby chodník uklízeli jako dosud, a jako kompenzaci jim poskytnou posypové prostředky, nářadí, přispět nějakou finanční náhradou. Dalším řešením, které doporučilo i Ministerstvo práce a sociálních věcí, je využít k úklidu chodníků nezaměstnaných, případně zapojit i práceschopné příjemce jiných sociálních dávek.Krajním řešením může být zvýšení daní z nemovitostí, aby byly na úklid peníze, což paradoxně doporučil sám ochránce vlastníků nemovitostí senátor Kubera. Vstřícnější by však možná bylo naopak snížit daň z nemovitosti těm vlastníkům, kteří se zaváží v zimě chodníky uklízet.Nepodléhejte sentimentuChodníková novela se obrátila především proti chodcům. Chodníky jsou v mnohem horším stavu, než když je na své náklady udržovali majitelé přilehlých nemovitostí. Pokud se chodec na chodníku zraní, musí obec uznat, že bylo v jejích silách chodník udržovat, ale že to přesto neudělala. Když to radní neuznají, poškozenému nezbude než se soudit.Jenže to některým lidem připadá nevhodné a problém bývá i v tom, že nevědí, kolik by měli požadovat. Například Česká pojišťovna vyplácí za průměrnou škodu při úrazu vzniklém pádem na neupraveném chodníku 9 000 Kč, Kooperativa 16 000 Kč, ale to nemusí kompenzovat zdaleka všechno.Poškozený může požadovat kompenzaci na dobu, kdy jste museli být kvůli zranění v pracovní neschopnosti, a to ve výši průměrné mzdy za dny, kdy nebudete pobírat žádnou nemocenskou a pak ve výši rozdílu mezi nemocenskou a průměrnou mzdou v ostatních dnech. Podnikatel může požadovat ušlý zisk za dobu, kdy nemohl podnikat, případně kompenzaci nákladů, které mu tím vznikly.Dále je možné požadovat náhradu nákladů léčení, například dojíždění na rehabilitaci, náklady na pořízení zdravotních pomůcek, také kompenzaci bolestného, případně ztíženého společenského uplatnění. Lze uplatnit nárok i za majetkovou škodu, pokud jste si při pádu poškodili oděv, rozbili hodinky, mobil, notebook nebo brýle.Ale připravte se na to, že budete-li chtít uplatit nárok na odškodění za úraz na neuklizeném chodníku, zákon nebude zrovna na vaší straně a budete muset svůj nárok prokázat. Dočtete se, že nejlepší je pořídit okamžitě fotodokumentaci chodníku, na kterém jste upadli, a sehnat si svědky, kteří by vám případně svědčili u soudu.Jenže to se dobře říká. Když pak dojde k vážnější nehodě, většinou jste ochromeni bolestí a staráte se, jak si co nejdříve zajistit lékařské ošetření. Vůbec vás nenapadne fotit chodník a shánět svědky, takže pak ani nemáte čím svůj nárok prokázat. Nezbývá než se spolehnout, že radnice váš nárok uzná.

Pokračovat na článek


Splatnost daně z nemovitosti

 Daňové přiznání k platbě daně z nemovitosti je povinností každého vlastníka automaticky, tedy bez výzvy finančního úřadu. Pokud v předešlém roce vlastník nabyl nemovitost, je nutné během ledna daňové přiznání na finančním úřade podat.Speciální situaci pak představuje stav, kdy na konci roku podá žadatel návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, avšak ten není do 31.12. vyřízen, tudíž k rozhodnému datu 1. 1. není současný majitel uveden v katastru nemovitostí. V takovém případě se nepodává daňové přiznání v lednu, ale do tří měsíců po měsíci, kdy toto vlastnické právo do katastru nemovitostí je zapsáno. Stejný postup je i u dědického řízení, které se nestihne vyřídit v daném roce a zasahuje tak do roku následujícího. Teď už tedy k samotnému podání a splacení daňového přiznání. To se musí podat do konce ledna roku 2010. Splatnost takto exaktně určena není. Můžou nastat dvě situace.Pokud je daň do 5 000 Kč , pak je jí nutné zaplatit do konce května roku 2010.Ve druhém případě, pokud je částka daně větší než 5 000 Kč je možné jí rozdělit na dvě stejné části.První je pak nutné zaplatit do konce května a druhou do konce listopadu 2010. Minimum pro platbu daně je stanoveno na 30 Kč. Speciální případy pak představují zemědělci a chovatelé ryb. Ti mají také možnost platbu rozpůlit a navíc první část mohou zaplatit v prodloužené lhůtě a to až do konce srpna. Druhou platbu pak hradí stejně jako klasický plátce do konce listopadu 2010. ProdleníPokud není daň zaplacena v termínu, je účtováno za každý den prodlení úroky. Jedná se o výpočet za každý den po splatnosti z částky, která měla být zaplacena (pokud je částka rozdělena na dvě stejně velké, tak se úroky z prodlení počítají pouze za danou poměrnou část).  Výpočet daně z nemovitostiVýpočet daně je vždy popsán v pokynech, které jsou přikládány k formuláři k daňovému přiznání k dani z nemovitosti. Je možné je navíc získat na stránkách ministerstva financí. Do hry vstupují dva parametry. Sazba daně a koeficient. Koeficientem se násobí příslušné výměry pozemků a zastavěných ploch. Na základě tohoto výpočtu pak jednoduše stanovíte daň, kterou je nutné finančnímu úřadu odvést. Zvýšení sazby pro rok 2010 u všech pozemků, kde se vypočítává výměra v metrech čtverečních značně zamíchá daňovým přiznáním. U ostatních výpočtů, tedy zemědělských pozemků sazba zůstává stejná. Jde o ornou půdu, chmelnice, vinice, ovocné sady a zahrady. Daň ze staveb se také zvyšuje na dvojnásobek, kromě staveb sloužící k podnikatelské činnosti, kde je nastavena stálá sazba 10 Kč za metr čtvereční. Koeficienty pro výpočty jsou však složitější.V roce 2008 byl zaveden místní koeficient a vybrané peníze z daní tak končili v obecních kasách. Obce si tak mohli kontrolovat a hodnotit vybrané peníze. Takže každá radnice si mohla místní koeficient vyhlásit a libovolně s ním manipulovat (v daných mezích). Radnice se tedy zachovala dle svého nejlepšího mínění a svědomí. Souhrnné informace, jaké jednotlivé obce zvolily koeficienty, nejsou k dispozici. Avšak na místně příslušném finančním úřadě je možnost tento koeficient jednoduše zjistit. Často tuto informaci ví i na příslušné radnici. V budoucnu by tento údaj měl být k dispozici i na stránkách ministerstva financí. Dále je nutné zohlednit i koeficient původní, který je určený zákonem v rozmezí 2 – 5. Ten je odvislý od počtu obyvatel v obci, kde se příslušná nemovitost nachází. Obce si i tento koeficient mohou upravovat vyhláškou u obytných domů, bytů a stavebních pozemků.   

Pokračovat na článek


Jaké informace poskytuje cenová mapa nájemného?

Mapa nájemného zatím není kompletní, ale poskytuje informace o 10 procentech trhu. V budoucnu budou v cenové mapě nájemného zaneseny všechna sídla nad 2 000 obyvatel. Informace z mapy nájemného mají předcházet soudním sporům a problémům při určování nového deregulovaného nájemného.Mapa nájemného – zatím rozpracovanáMinisterstvo pro místní rozvoj zveřejnilo mapu nájemného. Ta má fungovat jako databáze údajů o výši nájemného v celé České republice. Princip vzniku cenové mapy je založen na 4 možných zdrojích. Prvním je zjištění nájemného prostřednictvím soudního znalce, dále pak informace o volně sjednaných nájmech, nájemné smluvně deregulované a nájemné v obecních bytech. Cena mapy nájemného byla 888 000 Kč bez DPH.Do mapy nájemného vstoupí v budoucnu informace o všech obcích s více než 2 000 obyvateli. U sídel nad 10 000 obyvatel pak dokonce přibude poloha domu či bytu v rámci aglomerace.K čemu má sloužit mapa nájemného?Primární cíl mapy nájemného je zmapovat nájemní bydlení v ČR a pomoci s vyjednáváním o nové ceně hlavně u deregulovaných bytů. Jde o to, že často nájemník ani majitel nemovitosti přesně neví, jaké je místně a časově obvyklé nájemné v dané lokalitě. Nájemník vždy bude žádat minimální možnou částku, majitel domu naopak. Domluva bude v nedohlednu. Cenová mapa nájemného má dát oběma stranám důležité informace, jaké je zkrátka nájemné obvyklé v dané lokalitě. Ministerstvo si zakládá na tom, že data budou sbírána přímo. Sběr bude probíhat celou řadou cest. U informací o volně sjednaných nájmů pak bude hlavní podmínka je anonymizace nájemních smluv, které budou předkládány k ověřování dat. Na tomto sběru dat spolupracují odborové organizace majitelů a nájemníků či klíčoví vlastníci nájemního bytového fondu.Co poskytuje cenová mapa nájemného za informace?U všech bytů bude zohledněno stáří a technický stav domu, použitá technologie výstavby, technický stav bytu a samozřejmě jeho velikost. Ministerstvo pro místní rozvoj dále uvádí, že každá z kategorií má tři různé možnosti. Jako příklad se uvádí technologie provedení panel, cihla a ostatní. Pokud bude v databázi člověk hledat, získá informace o lokalizaci bytu (obec, okres, kraj), vlastnosti bytu (plocha bytu, poloha domu, velikostní kategorie, technologie výstavby, stáří a technický stav domu, technický stav bytu) a informace o nájemném a způsobu jeho získání (obvyklé nájemné za metr čtvereční a měsíc, celkem za daný typ bytu a datum aktualizace).Současný stav mapy nájemnéhoSoučasný stav rozhodně nadšení nebudí. Zatím jsou zveřejněny informace pouze o 10% měst a obcí (64) z celkového počtu 639. Hlavní důvod, proč je tak málo informací je podle ministerstva v tom, že řada smluv o nájmech v nově deregulovaných bytech zatím nebyla uzavřena, tudíž jsou hlavním zdrojem dat zatím znalecké posudky. Ministerstvo pro místní rozvoj doufá, že cenová mapa nájemného se začne kompletovat již nyní a během 2 let dojde ke výraznému navýšení počtu informací a mapa nájemného již začne poskytovat opravdu přesné a podrobné informace na základě velkého počtu dat. Díky tomu bude možné vyhledávat v dané lokalitě přesně určitý typ nemovitosti, která je předmětem zájmu.Je důležité si však dnes uvědomit, že současná čísla navržená znalci neodpovídají až tak moc skutečnosti. Tržní nájemné je totiž vyšší, než bude po úplné deregulaci. Proto je potřeba brát informace v mapě nájemného s rezervou, dokud nebude k dispozici opravdu velké a přesné množství dat, která již dokážou poskytnout relevantní informace.Deregulace není u konceSice se stále mluví o velké deregulaci a jak vše již funguje. Ano, více než 400 000 bytů má již nově od roku 2011 deregulované nájemné. To znamená, že situace v těchto bytech je buď vyřešena na tržním principu, nebo se strany právě domlouvají. Zatím pouze několik desítek případů sporů o nájemné skončilo u soudu. Důležité však je si uvědomit, že ve většině krajských měst, ve velkých městech Středočeského kraje a i v Praze bude nájemné regulováno až do konce roku 2012. Počet těchto regulovaných bytů je zhruba okolo 300 000. Tudíž zde je třeba stále počítat s nepřirozeným vývojem na trhu a vyšším tržním nájemným ve srovnání se situací po přelomu roku 2012. Celkově je pak v České republice cca 4,6 milionů bytů, z nichž něco přes 1 milion jsou nájemní byty, které by mohly vstoupit do cenové mapy. Kdy a jakým způsobem to bude, však zatím stále není jasné.

Pokračovat na článek


Družstvo – forma společnosti pro bytové subjekty

Volně se stávat členem družstva a zase z družstva vystupovat činí tuto právní formu společnosti zajímavou pro bytové jednotky. Mnohem jednodušší je oceňování majetku a především nemusí docházet k neustálému zápisu a vymazání členů v Obchodním rejstříku. Založení družstvaDružstvo nemusí mít společenskou smlouvu jako u obchodních společností. Ta je nahrazena stanovami, které určují základní principy fungování a řízení družstva. K založení je potřeba alespoň 5 fyzických osob nebo 2 právnické. Družstvo musí mít základní jmění alespoň 50.000 Kč. Tyto prostředky mohou složit všichni členové družstva dohromady.Ocenění majetkuVětšinou se družstva zabývají správou nemovitosti, a proto ve svém majetku mají různé nemovitosti. Družstvo nemusí svůj majetek, který je vkladem, oceňovat znaleckým posudkem. Tím se zjednodušuje vstup člena bytového družstva. Majiteli tak stačí koupit byt, který je v majetku družstva a zapsat do katastru svůj členský podíl. Tím se družstvo může jednoduše starat o nemovitosti a zároveň není ztížena možnost změny vlastnictví.Ustavující schůzeRozhodnutí o založení družstva je v podstatě organizační otázkou. Je potřeba vyřešit výši počátečního jmění, která se obvykle stanovuje podle kupní nebo tržní ceny nemovitosti. Na ustavující schůzi musí dojít ke schválení stanov a vytvoření orgánů družstva. Družstvo řídí představenstvo, které je zodpovědné kontrolní komisi.Stanovy družstvaJako u každé společnosti musí stanovy obsahovat jméno a sídlo družstva a předmět podnikání. Pokud družstvo bude podnikat v oblasti, ke které je potřeba živnostenské oprávnění, musejí si je opatřit a pokud podniká v oblasti, která patří do výkonu podnikatelské činnosti fyzických osob, musí prokázat oprávnění těchto osob podnikat. Podstatnou záležitostí, která je vlastně podstatou vzniku družstva je způsob vzniku a zániku členství ve družstvu a tím i práva a povinnosti členů a to ve vztahu k družstvu a naopak.Výše vkladuStanovy musejí určit nejen základní vklad a jeho splacení, ale pozdější nakládání s vkladem, především v oblasti zániku nebo vzniku členství. Aby člen družstva, který si například koupí byt, věděl, jak získá majetková práva a jak jich pozbude. Pro bytová družstva je tato podmínka zásadní a každý, kdo si družstevní byt kupuje, by se měl seznámit se stanovami.Činnost družstvaProtože družstvo řídí představenstvo, musí být ve stanovách určen způsob volby, druh orgánů, počet členů a jejich funkční období. V tomto směru je zákon benevolentní a umožňuje různé možnosti a to jak s délkou funkčního období, tak také s počty hlasů na zvolení a způsobu činnosti. Stanovy družstva jsou na druhou stranu mnohem obsažnější než společenské smlouvy, protože řeší prakticky všechny otázky fungování společnosti.Hospodaření družstvaJako každá společnost, družstvo musí ve stanovách určit, jak rozdělí zisk nebo uhradí ztrátu. Může tak být třeba prodejem majetku nebo snížením jmění, což by měl družstevník znát. Pokud družstvo zkrachuje, může být také prodán jeho majetek, tedy byty družstevníků. Družstvo má povinnost z 10 % ročního zisku vytvářet rezervní fond až do splacení poloviny základního jmění.Družstvo je skutečným sdružením občanů, které si může určit vlastní pravidla. Hodí se pro bytové záležitosti, protože spravuje majetek, tedy udržuje a opravuje nemovitosti, účtuje energie a navrhuje, jak nakládat s majetkem. Každý družstevník může mít jeden hlas, pokud stanovy neurčují jinak.

Pokračovat na článek


Úřad pro zastupování státu – majetek se musí chránit

Po divokých 90. létech zjistil stát, že se sice zbavil nepotřebného balastu v podobě lukrativních podniků a nemovitostí, ale že mu přece jen něco zůstalo. Kromě toho stát potřebuje orgán, který se vypořádá s majetkem v trestním řízení a také neznámý majetek.Neznámý majitelVlastnictví k nemovitostem je pro někoho velice citlivá a důležitá životní situace. Přesto existují tisíce nemovitostí, které  majitele nemají. Důvodem jsou jednak politické změny za posledních desetiletí a také různá opatření státu. Za komunizmu se nevedla tak přísná a podrobná evidence vlastnictví. Majetek byl takzvaně všech a měl minimální hodnotu. Družstva neměla zapsané pozemky, budovy, podniky neevidovaly nemovitosti a lidé emigrovali a umírali. Nikdo neřešil majetkové otázky.Propadnutí státuStát má jedno výsadní právo. To je mu dané zákonem i přirozeným během věcí. Na stát přechází majetek tam, kde nejsou nebo se nepřihlásili dědicové. Lačných dědiců známe mnoho, ale jsou i takoví, kteří o majetku nevědí, nezajímají se o něj nebo prostě vůbec neexistují. Při emigraci nechali lidé svoje nemovitosti zapsané na sebe a dodnes v záznamech figurují. Stejně tak válka a privatizace přinesly velké změny, které nestačil byrokratický katastr zvládnout. A mnozí ani žádné změny neprovedli.Neznámý majitelPokud Úřad zjistí neznámý majetek, má možnost jej vyvlastnit. Zjištění ale není snadné. Přes všechny elektronické systémy a hlášení finančním úřadům, se majetek těžce dohledává. Jedná se totiž o stovky tisíc případů. Hlavně u pozemků, které lidé opustili a již se k nim nikdy nevrátili. Pozemky mohou být součástí podniků, které  netuší problém. Pokud nevznikne potřeba nějak s majetkem naložit, nic se neděje. Úřad tak dohledal v letech 2006 – 2012 kolem 9.000 nemovitostí.Trestní řízeníÚZSVM sídlí v budovách krajských soudů. Má tak blízko k zajištěnému majetku v trestním řízení. Po blokaci třeba nábytku, počítačů nebo aut se musí Úřad postarat o jejich udržování. Jinak by mohly být vymáhány škody. Proto je často zástupce Úřadu účastníkem trestního řízení. A pokud majetek propadne, musí jej fakticky převést. Úřad je tak správcem státu a vyřizuje majetkové záležitosti. Propadnutý majetek prodává formou dražby a každý se může dražebního jednání zúčastnit. Ale pořádek v nemovitostech nastolí Úřad až za mnoho let. Vznikl v roce 2002 a to je příliš krátká doba na nápravu předchozích pochybení.   

Pokračovat na článek