Výsledky vyhledávání pro dotaz meziročně

Výsledky vyhledávání v sekci: Finance

Výsledovka, výkaz zisků a ztrát, tržby, náklady na prodané zboží, odpisy, daň, dividendy, výběr části zisku, nerozdělený zisk, finanční plán, finanční plánování, business plán, finanční modelování

Obrázek 3: Kalkulace pořizovacích nákladů na prodané zboží Tržby jsou ve výsledovce počítány z výše pořizovacích nákladů na prodané zboží a ziskové přirážky v souladu s rovnicí 2, jak dokresluje obrázek 2.Pořizovací náklady na prodané zbožíUž jsme několikrát podotkli, že jejich výše se odvíjí od očekávaného růstu HDP, který je konkrétně obsažen v rámci prvního driveru na obr. 1, tj. tempo růstu nákladů (meziročně). Výpočet pořizovacích nákladů je tedy závislý na jejich výši v předchozím roce a jejich očekávaném meziročním tempu růstu, jak znázorňuje obrázek 3. Zmíněný driver navázaný na očekávaný růst nominálního HDP s mírnými korekcemi vlivu zamýšlené reklamní kampaně v roce 2 (8% růst) a pak v roce 3 (5% růst) tak kriticky ovlivňuje jednak výši variabilních nákladů a rovněž výši tržeb.Tento text vznikl v období mírného zotavení ekonomiky ze dna recese. Proto není od věci předpokládat v následujícím období 6% růst nominálního HDP (tj. včetně inflace). Pochopitelně v obdobích konjunktury bude vypadat model mnohem věrohodněji, pakliže bychom předpokládali naopak v delším horizontu případný pokles tohoto driveru.OdpisyPokud bychom žádali o investiční úvěr k investici do dlouhodobého majetku (CAPEX, tj. capital expenses), v takovém případě by docházelo nejprve k aktivaci takových aktiv v aktivech firmy a teprve následně k jejich postupnému odepisování do nákladů. Z hlediska cash flow by šlo o investiční cash flow. V případě žádosti o provozní úvěr půjde zpravidla o situaci, kdy budou peníze vynaložené (v našem případě do reklamní kampaně) účetně promítnuty okamžitě do nákladů a i z hlediska cash flow půjde logicky o provozní cash flow.Nedojde k aktivaci majetku a jeho odepisování do nákladů. Z tohoto pohledu proto u provozních výdajů oproti investičním výdajům (CAPEX) nevzniká problém odhadu nové výše odpisů ze skokově navýšených dlouhodobých aktiv. Pakliže naše firma zamýšlí posílit své postavení na trhu, nicméně její kapacity dlouhodobých aktiv (např. vybavení prodejen, prodejní prostory) nejsou dosud plně využity, můžeme očekávat pouze postupný nárůst dlouhodobých aktiv v bilanci (o tom v příslušné kapitole). Současně půjde i o postupný nárůst odpisůa nikoli skokový nárůst jako u investičních výdajů. Ideální by bylo využít data z odpisových plánů a pomocí nich budoucí odpisy stanovit. V našem případě předpokládejme, že odpisy na obrázku 1 vychází právě z těchto odpisových plánů. (Jelikož jsem tak do hloubky nešel a odpisové plány jsem pro daná dlouhodobá aktiva nevypočítal, jako určitou "berličku" jsem použil jejich výpočet ve vazbě na růst prvního driveru tempo růstu nákladů (meziročně)). Základní logika je však zachována a to, že prognózujeme postupný a nikoliv skokový růst čistých (netto) investic, (tj. v bilanci meziroční rozdíly dlouhodobých aktiv brutto mínus oprávky). Tempo růstu čistých investic, které, jak víme z kapitoly věnované poměrovým ukazatelům, bude vhodnějším analytickým ukazatelem, je vypočítáno na obrázku 4 v souhrnném pohledu na vývoj dlouhodobých aktiv, oprávek a odpisů. Obrázek 4: Odpisy a investice do dlouhodobého majetku (výňatek z obr. 1 a bilance v následující kapitole) Na adresu odpisů ještě poslední poznámku a tou je zjednodušující předpoklad rovnosti jejich účetní a daňové výše (vizte obr. 1 s poznámkou /*). Pokud bychom měli odhadnuty hodnoty odpisů jak daňových tak účetních, aplikovali bychom při výpočtu zisku postup z kapitoly dnešní výdaj, budoucí příjmy v řádcích 19 a dále. Z hlediska detailnější analýzy by pak vyvstala otázka, zda výše investic do dlouhodobých aktiv (tj. růst dlouhodobých aktiv) ve světle daných odpisů zvyšuje hodnotu naší firmy. To je ovšem nad rámec účelu této kapitoly, kde jde o první seznámení s tvorbou finančního plánu. Předpokládejme tedy,že naprojektovaný růst dlouhodobých aktiv a souvisejících odpisů vede ke zvyšování hodnoty naší firmy (výnosnost nově investovaného kapitálu (čistých provozních aktiv) převyšuje WACC).Reklama, mzdy a ostatní na výstupu nepřímo závislé nákladyObrázek 5: Nastavený vývoj explicitních fixních nákladů (výňatek z obr. 1) Jak již název položky uvádí, půjde o všechny (primárně provozní) náklady, které nejsou přímo závislé na objemu prodejů - kromě reklamy a mezd i např. elektřina, pojištění, nájem atd. Touto otázkou jsme se zabývali v rámci provozní páky. Jelikož jde o hodnoty modré barvy, v souladu s vysvětlivkami dole na obr. 1 vidíme, že jde v našem modelu o explicitně zadané hodnoty. Jinými slovy, mám tím na mysli, že tyto hodnoty nejsou závislé na žádném driveru, nejsou nějak kalkulovány a jde ve své podstatě také o určitý exogenní driver. Dosazujeme jejich výši přímo do tohoto řádku výsledovky v závislosti na naší analýze jejich vývoje do budoucna. Jejich aktuální výše činí 40 mil. Kč. Jejich skokovitý nárůst v roce 1 vyplývá z předpokládané realizace mohutné reklamní kampaně plus obvyklý nárůst zbylých nákladů v důsledku inflace a postupného růstu naší firmy. Pokud předpokládámerůst do roku 1 všech těchto nákladů kromě reklamy ve výši cca. 1,5 mil., na reklamu tedy uvažujeme náklady v rozsahu 58,5 mil. Kč. V roce 2, kdy již mohutná reklamní kampaň nadále neprobíhá, kalkulujeme na základě zpracovaného rozpočtu s celkovými náklady 50 mil. Kč. Zvýšený tržní podíl vyvolá od roku 3 vyšší náklady z 50 na 55 mil. Kč a jejich růst pokračuje k úrovni 63 mil. Kč v 7. roce.V předchozím odstavci jsem pouze nastínil základní "příběh" toho, co stojí za příslušnými výkyvy hodnot těchto nákladů. Opět připomínám, že je potřeba smysluplně takové projekce nákladů odůvodnit dodatečnými podklady a analýzami! Je totiž otázkou, zda při předpokladu 6% růstu nominálního HDP (a tedy i variabilních pořizovacích nákladů na prodané zboží) je 3,3% nárůst těchto fixních nákladů v roce 7 dostatečný (63 000/61 000)-1.Mám tím na mysli otázku, zda při takto stanoveném růstu fixních nákladů na tomto řádku by bylo reálné dosahovat plánovaných tržeb, které jsou navázány na tempo růstu variabilních nákladů. A ty, jak víme, rostou v pozdějších obdobích podle našeho předpokladu meziročně o 6%! Otázka by tedy zněla, zda pouze 3,3% růst na prodejích nezávislých nákladů je slučitelný s 6% meziročním růstem nákladů na prodané zboží, které se následně promítají do růstu tržeb,ačkoliv očekáváme postupné mírné snižování našeho markupu (ziskové marže) s tlumícím vlivem na růst celkových tržeb. Tržby tedy po zahrnutí klesajícího markupu od 4. roku rostou v letech 4 až 7 nikoliv 6%, ale pouze 5,3%.

Pokračovat na článek



Výsledky vyhledávání v sekci: Investice

Investice do nemovitostí

Investování do nemovitostí je jednou z tradičních možností investování.V minulosti prakticky nebyla jiná možnost investování, než právě nákup nemovitosti. V porovnání s jinými typy investice je nemovitost hmatatelná a představuje jistotu a stabilitu. Jedná se o reálný majetek, který je odolný vůči inflaci.Nevýhodou investování do nemovitostí však je jejich špatná likvidita. V případě, že bude investor své prostředky investované do nemovitosti rychle potřebovat, bude mít velmi složité nemovitost v dané chvíli prodat za adekvátní cenu. Spíše bude muset jít s cenou nemovitosti dolů, aby ihned oslovil potenciálního kupce, který mu bude ochoten ihned peníze za daný dům či byt převést. Předmětem investování do nemovitostí jsou stavební pozemky, byty a rodinné domy. Obvykle se jedná o dlouhodobější investice, kde je nízká míra rizika a prakticky stálý mírný výnos, odvislý od lokality, atraktivity či od změn územních plánů. Díky tomu je investování do nemovitostí stále značně oblíbené, jelikož skrývá řadu aspektů a informací, ke kterým má přístup pouze omezené množství lidí. Důležitá je při investování do nemovitostí znalost prostředí.Vhodné je mít informace v předstihu či určitým způsobem predikovat vývoj, který může nastat. Pokud jsou signály, že se bude měnit územní plán, zlepšovat dopravní dostupnost, občanská vybavenost či kvalita prostředí, je šance se rozhodnout, ještě před dobou, než se tato informace stane realitou. Tím se dá včas prodat nemovitost, která bude výhledově stagnovat či klesat na ceně a nebo naopak koupit levně v lokalitě, které bude v dlouhodobém horizontu atraktivnější a tím pádem výnosnější. Investice do nemovitostí jsou úzce spojeny i s ekonomickým a hospodářským vývojem. Různé realitní bubliny či ekonomická recese dokáží značně zamávat s celým trhem nahoru či dolů a informace o ceně nemovitosti pak ztrácí hodnotu, jelikož se nedá odhadnout reálná cena, za kterou by se daný dům či pozemek koupil v době stability.  Český statistický úřad zveřejnil průzkum realitního trhu.Studie sleduje cenový vývoj na trhu realit, především bytů. Výrazný růst cen nemovitostí, způsobený vysokou poptávkou a živený nízkou cenou peněz v podobě hypotečních a jiných úvěrů na bydlení, narazil ve druhé polovině roku 2008 na svůj strop. Druhým cílem práce je zmapovat orientačně nabídku a poptávku na trhu nemovitostí a vývoj hypotečních úvěrů. Sledovaným obdobím jsou léta 1997-2007, resp. dosažitelná data za rok 2008 a druhé čtvrtletí 2009.• Investice do nemovitostí je v ČR považována za nejefektivnější z pohledu kombinace výnosu a míry rizika. Nákup domu či bytu jako investici uskutečnila řada lidí přesto, že obecně byly jejich ceny vzhledem k celkové kupní síle a průměrné nominální mzdě střední třídy obyvatelstva považovány za dlouhodobě nadhodnocené.• Za tzv. „bublinu" cen daného aktiva obecně je považovaná explozivně a asymetricky tvořená odchylka tržní ceny aktiva od její fundamentální hodnoty s možností její náhlé a výrazné korekce. Může za ní být také považován excesívní vývoj ceny daného aktiva ve srovnání s cenovým vývojem jiných typů aktiv. Bubliny cen aktiv bývají často způsobovány psychologickými faktory v chování tržních subjektů, očekáváními typu sebenaplňujících předpovědí, aj. Identifikace bublin je tak obtížná jak z pohledu ex ante, tak z pohledu ex post. V ČR je takto definované zadání vývoje na trhu nemovitostí problematické především s ohledem na dostupnou datovou bázi.• V ČR neexistuje „oficiální" index cen nemovitostí z příčin stojících mimo statistické zjišťování (absence potřebné legislativy). Data o kupních cenách nemovitostí sledovaná Českým statistickým úřadem zahrnují pouze část trhu - chybějí data o cenách nových bytů prodávaných developery a realitními kancelářemi, ale i prodeje stávajících bytů obcemi (ve všech těchto případech neexistuje povinnost podávat přiznání daně z převodu nemovitostí, jako je tomu u převodu bytů mezi fyzickými osobami). Tento problém ztěžuje konstrukci indexu cen nemovitostí zobrazujícího přesněji cenový vývoj na trhu realit. Nabídkové ceny mají charakter indikativní.• Během období 1998 až 1. čtvrtletí 2009 bylo možné na trhu nemovitostí v ČR pozorovat dvě vzedmutí cenové hladiny tažená především vývojem cen bytů. Zatímco příčinou růstu cen v letech 2002 a 2003 byla vysoká očekávání další cenové expanze na trhu nemovitostí po vstupu země do EU v roce 2004, od roku 2007 do poloviny roku 2008 byla důvodem výrazného pohybu cen vzhůru silná ekonomická konjunktura – projevující se dynamikou mezd, značným poklesem nezaměstnanosti, příznivým hodnocením domácností co se týká jejich ekonomické a finanční situace i jejího očekávání.• Zvýšení úrokových sazeb úvěrů na bydlení během této druhé vlny růstů cen nemovitostí neomezilo poptávku domácností po vlastním bydlení. Úrokové míry úvěrů tohoto typu začaly stoupat v prvních měsících roku 2006, výrazněji pak akcelerovaly od poloviny roku 2007 (ze 4,28 % v říjnu 2005 na 5,6 % v srpnu 2008 u nových úvěrů bank na nákup bytové nemovitosti, u samotných hypotečních úvěrů pak ze 3,64 % na 5,82 %).• Vzhledem ke zvýšenému riziku nesplácení úvěrů stoupl v roce 2009 prudce individuální zájem klientů bank o toto pojištění. Podíl nesplacené části úvěrů a celkové hodnoty zastavených nemovitostí však z pohledu zajištění zatím neindikuje pro portfolia bank vysoké riziko (56 % v roce 2008) – k jeho zhoršení však povede další pokles cen domů a bytů v roce 2009, naopak proti zapůsobí výrazný útlum úvěrové aktivity v půjčkách na bydlení.• Co se financování týká, od poloviny roku 2008 vedlo počínající zhoršování situace v ekonomice k výraznému poklesu (meziročně i proti tříletému průměru) počtů nově poskytnutých hypotečních úvěrů, celkových objemů (-39 % meziročně za 1q 2009) i průměru půjčované částky; zvýšená korelace těchto parametrů s úrovní sazeb i důvěrou domácností začala být od poloviny roku 2007 více patrná. Objem úroků z vlastnictví placených domácnostmi za rok 2008 klesl meziročně na 32,2 mld. z 34 mld. korun.• Pokles poptávky po bydlení byl patrný již v březnu 2008, kdy největší developerské společnosti ohlásily meziroční snížení zájmu o nové bydlení o 10 až 20 % (změny DPH u stavebních prací). Očekávané podzimní znovuoživení se nedostavilo, naopak na trhu s domy a byty docházelo ke zlevňování (především u bytů ve starších panelovým domech a u novostaveb v méně lukrativních lokalitách). Následně pak zejména v jarních měsících roku 2009 bylo možné využít řady slev a impulsů, kterými developeři stimulovali poptávku. Mimoto začalo v roce 2009 také docházet k výraznému snížení počtu nově zahajovaných bytů a tedy k nižší nabídce.• Od druhé poloviny roku 2008 do konce období sledovaného v této studii (1. čtvrtletí 2009) procházel trh bytů v ČR cenovou korekcí. Přestože meziroční pokles nabídkových cen, k němuž došlo poprvé od 2. čtvrtletí 2005, se nezdá být příliš hluboký (-2,9 %), velmi rychlá je především jeho dynamika, která oslabila za pouhá tři čtvrtletí o 10 p. b. (+7,1 % ve 2. čtvrtletí 2008).• Prudší propad cen bytů byl patrný na trhu mimo hlavní město Prahu. V regionech se za období od července 2008 do června 2009 snížila jejich dynamika o 15 p. b. na meziroční pokles o 6,3 % ve 2. čtvrtletí 2009. Přestože po téměř celé desetileté období s výjimkou druhého pololetí 2008 a prvního čtvrtletí 2009 byl cenový vývoj v ČR na trhu s byty předurčován pohybem jejich cen v hlavním městě Praze, právě v těchto zmíněných časových obdobích zaznamenal obrácenou tendenci.• Pád nabídkových cen pražských bytů se odehrál v průběhu jediného čtvrtletí. Za čtvrtý kvartál 2008 se sice jejich ceny meziročně snížily o 1,7 %, ale mezikvartální ztráta tempa dosáhla 7,8 p. b. Nelze ji přičíst např. vysoké srovnávací základně předchozího období, protože v posledních třech měsících roku 2007 již předchozí cenový růst mírně polevil (+4,2 %).• Podle údajů z realitních kanceláří vzrostla v roce 2008 meziročně poptávka po pronájmech bytů v průměru o 5 %, v některých lokalitách (Ostrava) však až o 50 %. Odhady růstu této poptávky v roce 2009 činí až +20 %, odhady cen nájemného +10 %, přičemž dlouhodobou tendencí je zřejmě jejich stagnace až pokles, protože bytů k pronájmu je velké množství – ovšem přestože pokračující deregulace nájmů tlačí na pokles cen tržního nájemného stejně jako převis nabídky bytů k pronájmu, je nutné vzít v úvahu, že segment bytů s regulovaným nájemným je relativně malý a jeho uvolňování by nemělo výši tržního nájemného ovlivňovat výrazným způsobem.

Pokračovat na článek